令和6年1月12日　提出 平塚 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平塚 -14 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　石井　孝憲   TEL.

鑑定評価額 8,470,000 円  １㎡当たりの価格 83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平塚市岡崎字山王久保３６６４番８ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する低層住 宅地域 北西5m市道 水道、下水 伊勢原 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       102 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 伊勢原駅南西方 3.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が多い起伏の多い地勢にある既存の住宅地域。地域要因に変化の兆しは見られないが、駅から距離のあ るバス便のため需要が弱く、地価は横這い傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小田急小田原線「伊勢原駅」利用圏を中心とする平塚市北西部郊外の住宅地であり、伊勢原市内の一部を 含む。中古住宅の売買のほか規模の大きい宅地、残存農地、駐車場等のミニ開発が見られる。需要者の中心は同一需給 圏内に居住、勤務する一次取得者で、都心・横浜方面への通勤者等の転入は少ない。需給の中心価格帯は土地１００～ １４０㎡で８５０～１，２００万円程度、新築建売が２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅約３．４ｋｍのバス便圏、自用の一般住宅が多い郊外の住宅地域で賃貸市場の存在は希薄である。土地の高さ利 用を制限する第１種低層住居専用地域の指定もあり収益還元法の適用を断念した。市場では居住の快適性・利便性を中 心に価格が形成されているため、市場性を反映する実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平塚 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [103.0] [100.0] 100 82,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平塚市の人口は概ね横ばいで推移しているが 、駅徒歩圏マンション供給による社会増は県 内でも高水準である。一方、高齢化率も高水 準となっている。 伊勢原駅からバス利用の住宅地域で地域要因 に特段の変動はない。駅から遠く起伏のある 地勢が敬遠されるも、総額面優位のため地価 はやや上昇基調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％