令和6年1月12日　提出 平塚 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平塚 -11 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　岡田　輝彦   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平塚市万田２丁目３７３番１５ ｢万田２－１４－１０｣ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに空 地も見られる住宅地 域 南4.7m市道 水道、下水 平塚 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       134 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　市 道４．７ｍ 交通 施設 平塚駅西方 4.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅の中に未利用地も見られる地域である。地域要因に大きな変動要因が認められないことから、今後も 現状を維持して推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、平塚市西部、北部の最寄り駅から離れたバス便の住宅地域の存する圏域と判定した。主たる需要者は、 平塚市又は周辺市町在住者が考えられる。近隣地域は、平塚市西部の最寄り駅徒歩圏外に存する既存の住宅地域である 。利便性が劣るが、需要は概ね横ばいで推移している。中心価格帯は、１００㎡程度で土地で１，０００万円程度、新 築建売で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、平塚市の西部のバス便の既存住宅地域である。かなり最寄り駅から離れているので、ほとんど自用の戸建 住宅として利用されている。収益性に馴染まない地域である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平塚 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [ 94.3] [102.0] 100 92,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平塚市の人口は、直近では、概ね横ばいとな っている。住宅着工は、前年の反動で直近（ 令和４年度）では、大幅な減少となっている 。 万田地区は、価格が上昇に転じてきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.8 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％