別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
平塚 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 -10 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　難波　秀夫   TEL.
鑑定評価額 26,800,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 平塚市四之宮５丁目８０７番１１
｢四之宮５－１１－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかアパ
ート等が見られる住
宅地域		 東3.8m市道 水道、ガス、下水 平塚

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       194 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　３
．８ｍ市道		 交通

施設		 平塚駅北東方

3.5km		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 バス便利用の既成の住宅地域で、当面は現状維持と判断される。地価は郊外住宅地への需要の滲み出し現象から
、ここしばらく強含み傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は平塚市北部に存する標準的住宅地域。需要者は市内及び隣接市域居住者が中心である。需要層は一次取得
者層が大部分で供給はパワービルダーによる小規模分譲が多い。市内全体の需給動向は生活利便性により二極化が顕著
であるところ、当該圏内はバス便利用であるが割安感から地価は安定的である。土地は１００～１２０㎡程度で１，５
００～１，８００万円程度、新築戸建で３，５００～４，０００万円程度が需要の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己の居住目的中心の住宅地域で、周辺で更地並びに配分法の適用が可能な新築建物付土地の類似する取引事例を収集
し得た。賃貸物件もみられるが事例は少なく、元本と果実の関係が希薄で投資採算性は妙味に欠けるため、収益価格は
低位に試算された。標準地は収益性よりも利便性が需要者の意思決定の要素となる住宅地域に存するので、比準価格を
重視し、収益価格は参考に止めて、代表標準地との検討に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    169,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[101.0]		 100
[126.7]		 [101.0]
100		 137,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口総数横ばい、高齢化率上昇、新築住宅着
工戸数増加。大神地区の区画整理の進捗、平
塚駅周辺の多数のマンション開発の地価への
影響が着目点。

バス便利用の既成住宅地域で都心への接近性
及び生活利便性がやや劣るが、割安な郊外都
市の住宅地への需要の拡大傾向から地価は上
昇基調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 平塚 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０４
-25		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 西4m市道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
b １０６１０
０６Ｄ
-70		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東3.6m市道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
c １０６１０
０６Ｄ
-195		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m私道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,180)
d １０６１０
０６
-15		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,180)
e １０６１０
０４
-28		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南4.5m私道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
150,025  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
153,056 		 100
[ 100.0]
153,056 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
155,000 
b (　           ) 
129,792  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
147,242 		 100
[  98.0]
150,247 
152,000 
c (　           ) 
165,700  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
168,683 		 100
[ 101.0]
167,013 
169,000 
d (　           ) 
155,471  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
159,083 		 100
[ 102.0]
155,964 
158,000 
e (　           ) 
143,489  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
155,665 		 100
[ 104.0]
149,678 
151,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    153,000 円／㎡]  



平塚 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,522,869 
661,098 
2,861,771 
2,217,600 
644,171 		 （　0.9732）
626,907 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     14,579,233 円　　　　（　     75,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
平塚 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 97.00 ＬＳ2 194.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   160 ％   194 ㎡     13.5 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況から１戸あたり４９㎡程度のファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
97.00 
100.0 
97.00 
1,550 
150,350 		 1.0  150,350 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
97.00 
100.0 
97.00 
1,600 
155,200 		 1.0  155,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
194.00 
100.0 
194.00 

305,550 		 305,550 
0 
⑨年額支払賃料        305,550 円　×　12ヶ月　＝　       3,666,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     194.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,666,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       146,664 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,519,936 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           305,550 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,933 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,522,869 円　　　　（　        18,159 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００６
Ｔ
　　　　-17		 1,659  
(   1,658) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
1,588 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,601 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１００６
Ｔ
　　　　-16		 1,732  
(   1,731) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
1,919 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
平塚 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 165,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 109,998 円  　　　        3,666,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      264,000 円  　　　　     33,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        33,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         661,098 円　（　　　　　　         3,408 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     194.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,217,600 円  
（　　　　　        11,431 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,522,869 円      
②総費用 661,098 円      
③純収益　①－② 2,861,771 円      
④建物等に帰属する純収益 2,217,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 644,171 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 626,907 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,231 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,579,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 平塚 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　平塚市四之宮五丁目８０７番１１
 0217000085277-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
平塚 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
平塚 -10 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　丸山　隆之   TEL.
鑑定評価額 26,800,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 平塚市四之宮５丁目８０７番１１
｢四之宮５－１１－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 194  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高15m


(70,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかアパ
ート等が見られる住
宅地域		 東3.8m市道 水道、ガス、下水 平塚

3.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北３．８ｍ
市道		 交通

施設		 平塚駅北東方

3.5km		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 平塚駅からバス便エリアの住宅地であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     73,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、平塚市北方の郊外部に位置する住宅地域である。主な需要者層は、平塚市内または周辺市に地縁を有す
る３０～４０歳台の一次取得者層である。同一需給圏内における土地需要は概ね堅調であり、地価は緩やかな上昇傾向
にある。１３０㎡程度の土地については、１，０００万円台後半が中心価格帯で、新築建売住宅については、３，００
０万円台前半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は平塚市郊外の既成市街地で、同一需給圏内にはアパート等がみられるが、自己使用を目的とした土地取引
が中心であり、収益性に着目した土地取引はほとんどみられないため、収益価格の規範性は劣る。類似性の高い取引事
例から求めた比準価格は、実証的な価格であり規範性が高いことから、本件では比準価格を重視し、収益価格を参酌の
うえ、代表標準地との均衡及び単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　平塚 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    169,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[101.0]		 100
[125.9]		 [101.0]
100		 138,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 平塚市の人口は概ね横ばい傾向で推移してい
る。住宅地の需要は堅調であり、平塚駅徒歩
圏から郊外部へ地価上昇の傾向が拡大してい
る。

バス便エリアの住宅地であるが、需要は強含
みであり、地価は上昇傾向となっている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 平塚 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１０
０４
-23		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東3m市道、
北4m、角地
１中専
高度2種最高15m
(80,160)
b １０６１０
０６Ｄ
-71		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4.5m市道
、中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,180)
c １０６１０
０４
-25		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 西4m市道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
d １０６１０
０１
-4		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,160)
e １０６１０
０４
-28		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南4.5m私道、
中間画地
準工
高度2種最高15m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,991  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
117,036 		 100
[  90.0]
130,040 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
131,000 
b (　           ) 
129,758  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
130,914 		 100
[  96.0]
136,369 
138,000 
c (　           ) 
150,025  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
150,025 		 100
[ 107.0]
140,210 
142,000 
d (　           ) 
133,764  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
135,235 		 100
[  95.0]
142,353 
144,000 
e (　           ) 
143,489  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
143,489 		 100
[ 105.6]
135,880 
137,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    140,000 円／㎡]  



平塚 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,345,878 
599,778 
2,746,100 
2,100,810 
645,290 		 （　0.9728）
627,738 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     14,266,773 円　　　　（　     73,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
平塚 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 91.09 Ｗ2 172.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度2種最高15m
 70 ％   200 ％   160 ％   194 ㎡     13.5 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階小規模ファミリータイプ２戸と想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下を想定しているため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 居宅
86.12 
100.0 
86.12 
1,529 
131,677 		 1.0  131,677 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
86.12 
100.0 
86.12 
1,599 
137,706 		 1.0  137,706 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
172.24 
100.0 
172.24 

269,383 		 269,383 
0 
⑨年額支払賃料        269,383 円　×　12ヶ月　＝　       3,232,596 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     172.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,232,596 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　       ％　＝　　       129,304 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,343,292 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           269,383 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,586 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,345,878 円　　　　（　        17,247 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１００６
Ｔ
　　　　-15		 1,559  
(   1,494) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.0]		 100
[102.0]
1,561 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,599 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１００５
Ｔ
　　　　-17		 1,419  
(   1,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,641 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
平塚 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 146,500 円  　　　　     29,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 104,178 円  　　　        3,472,596　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      234,400 円  　　　　     29,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        29,300 円  　　　　     29,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,300 円  　　　　     29,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         599,778 円　（　　　　　　         3,092 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     172.24 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0763 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,100,810 円  
（　　　　　        10,829 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,345,878 円      
②総費用 599,778 円      
③純収益　①－② 2,746,100 円      
④建物等に帰属する純収益 2,100,810 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 645,290 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 627,738 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,236 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,266,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      73,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 平塚 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　平塚市四之宮五丁目８０７番１１
 0217000085277-0000
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備考