別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
横須賀 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 9-2 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　智弘   TEL.
鑑定評価額 380,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市船越町１丁目２８４番２
 ②地積
　(㎡)		 4,755  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度2種最高20m
土砂災害警戒区域

(70,200)
不整形
2:1		 工場

 大規模な工場が建ち
並ぶ臨海工業地域
 北西6.9m道路、北東側道 水道、下水 京急田浦

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   350 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 大規模工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 125.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．９ｍ道路 交通

施設		 京急田浦駅南東方

550m		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度2種最高20m
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模な工場が建ち並ぶ臨海工業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。長浦港及び自衛隊
関連施設に囲まれた立地特性のため供給は限定的となるが、堅調な実需取引を背景に、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、三浦半島エリアを中心に横浜エリア及び湘南・県央エリアまで含めた工業地域一帯であり、その範囲は
広域的となる。需要者の中心は工場や研究所等の新設を目論む国内外の法人となる。製造業の国内回帰や良好な投資環
境を背景に工場用地に対する需要は強い動きとなっている。一方、供給は限定的で個別性も非常に強いため、取引され
る規模や価格帯はまちまちであるが、取引単価は７０，０００円／㎡～１２０，０００円／㎡が概ね標準的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 工場は建物の規模・構造・設備等に個別性が強く、賃貸市場は未成熟である。本件は倉庫の賃貸事例を基に収益価格を
試算したが、用途の類似性を欠くうえ想定要素も多く、その精度は劣ると判断した。比準価格は工業地としての類似性
が高い３事例を相互に関連付けて試算したもので、需要者の意思が反映された説得力の高い価格となっている。よって
、比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 9-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     69,500 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.9]		 [101.0]
100		 79,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 横須賀市の工業地は、立地特性より工場や研
究所等の利用が中心となる。工場の国内回帰
の動きに伴い、地価及び需給動向は強含み傾
向にある。

大規模工場が中心の工業地域であり、地域的
特性に特段の変動はない。企業の撤退や参入
等の動きは無いが、実需取引に基づく地価は
上昇傾向にある。

対象標準地は角地で形状が不整形な画地であ
るが、工場地の観点から見ると著しい増減価
要因にはならない。なお、個別的要因に特段
の変動はない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０４Ｄ
-24		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南13.4m道路、
中間画地
工業
高度2種最高20m
臨港地区
(60,200)
b １０６０８
０４Ｄ
-44		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東7.9m市道
、北西7.9m、
角地
工業
高度2種最高20m
(70,200)
c １０６０８
０４Ｄ
-73		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12.6m市
道、中間画地
工専

(60,200)
d １０６０８
０２Ｄ
-66		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東35m市道、
北西16m、
南西16m、
三方路
準工
地区計画等
(70,200)
e １０６０８
１１Ｄ
-47		 三浦市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
北東4m、角地
工業
高度2種最高15m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
116,100  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 120.0]
101,878 		 100
[ 116.8]
87,224 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
88,100 
b (　           ) 
117,205  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 122.2]
98,982 		 100
[ 126.2]
78,433 
79,200 
c (　           ) 
104,938  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.5]
88,709 		 100
[ 117.9]
75,241 
76,000 
d (　           ) 
145,410  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
140,563 		 100
[ 167.0]
84,169 
85,000 
e (　           ) 
81,938  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 123.6]
66,293 		 100
[  71.3]
92,978 
93,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 +22.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -20.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +23.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     81,000 円／㎡]  



横須賀 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

67,014,640 
15,050,000 
51,964,640 
42,826,000 
9,138,640 		 （　0.9490）
8,672,569 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    184,522,745 円　　　　（　     38,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 2,500.00 Ｓ2 5,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度2種最高20m
土砂災害警戒区域		 70 ％   200 ％   200 ％   4,755 ㎡    123.2 m x   57.0 m  前面道路：道路     　   6.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用、市場性等を考慮して２階建の工場（各階２，５００㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場
5,000.00 
100.0 
5,000.00 
1,210 
6,050,000 		 4.0  24,200,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,000.00 
100.0 
5,000.00 

6,050,000 		 24,200,000 
0 
⑨年額支払賃料      6,050,000 円　×　12ヶ月　＝　      72,600,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        72,600,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,808,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 66,792,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,200,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         222,640 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      67,014,640 円　　　　（　        14,094 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８１１
Ｔ
　　　　-50		 1,431  
(   1,400) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[117.0]		 100
[115.0]
1,156 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,214 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,210 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０８１１
Ｔ
　　　　-51		 1,632  
(   1,579) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[131.0]		 100
[110.0]
1,231 
c １０６０８１１
Ｔ
　　　　-140		 1,287  
(   1,248) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,277 
横須賀 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,220,000 円  　　　　    644,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,178,000 円  　　　       72,600,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,890,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,474,000 円  　　　　    644,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       644,000 円  　　　　    644,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       644,000 円  　　　　    644,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,050,000 円　（　　　　　　         3,165 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 644,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 125,000 円／㎡　×　   5,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 50 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 42,826,000 円  
（　　　　　         9,007 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 67,014,640 円      
②総費用 15,050,000 円      
③純収益　①－② 51,964,640 円      
④建物等に帰属する純収益 42,826,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,138,640 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,672,569 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,824 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    184,522,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市船越町一丁目２８４番２
 0202000360609-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横須賀 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 9-2 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　田那邉　広明   TEL.
鑑定評価額 390,000,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市船越町１丁目２８４番２
 ②地積
　(㎡)		 4,755  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）
高度2種最高20m
土砂災害警戒区域

(70,200)
不整形
2:1		 工場

 大規模な工場が建ち
並ぶ臨海工業地域
 北西6.9m道路、北東側道 水道、下水 京急田浦

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   350 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 大規模工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 125.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ６．９ｍ道路 交通

施設		 京急田浦駅南東方

550m		 法令

規制		 工業
(60,200)
高度2種最高20m
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 京急田浦駅から徒歩７分程度、長浦港沿岸に大規模な工場が建ち並ぶ臨海工業地域である。地域要因に特段の変
動は認められないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、三浦半島エリア及び横浜市並びに湘南エリアの工業地域と判断した。主な需要者は、工場用地を求める
製造業者等の法人である。一大消費地へのアクセス性や労働力確保等の面で優位性が認められる物件の需要は堅調であ
る。一方、物件の供給は少なく、取引は限定的となっている。取引が少ないため、取引の中心価格帯を一概に把握する
ことは困難であるが、㎡単価では７～９万円程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は大規模な工場が建ち並ぶ臨海工業地域である。標準地は大規模工場適地であるが、工場の賃貸需要は少なく
、収益性が劣るため、収益価格は低位に試算された。一方、取引の中心は自己利用目的で、類似の事例に基づき試算さ
れた比準価格は、主な需要者が重視する要因が反映された説得力の高い価格である。よって、比準価格を重視し、収益
価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 9-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     69,500 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 [101.0]
100		 81,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、物価上昇や
金融資本市場の変動等の影響に注意が必要で
ある。市内の地価は、全体的には持ち直しの
傾向にある。

長浦港沿岸に大規模な工場が建ち並ぶ臨海工
業地域であり、地域要因に特段の変動は認め
られない。


個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０４Ｄ
-24		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南13.4m道路、
中間画地
工業
高度2種最高20m
臨港地区
(60,200)
b １０６０８
０２
-28		 三浦市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.5m市道、
東5.8m、角地
準工
高度2種最高15m
(70,200)
c １０６０８
１０Ｄ
-13		 三浦市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.5m市道、
西6m、準角地
準工
高度2種最高15m
(70,200)
d １０６０８
１１Ｄ
-47		 三浦市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
北東4m、角地
工業
高度2種最高15m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
116,100  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
122,253 		 100
[ 118.1]
103,517 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
105,000 
b (　           ) 
60,636  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
59,341 		 100
[  80.6]
73,624 
74,400 
c (　           ) 
68,679  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
70,813 		 100
[  79.6]
88,961 
89,900 
d (　           ) 
81,938  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
83,370 		 100
[  77.5]
107,574 
109,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     82,000 円／㎡]  



横須賀 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

66,265,703 
14,427,200 
51,838,503 
39,366,600 
12,471,903 		 （　0.9471）
11,812,139 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    251,322,106 円　　　　（　     52,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 2,500.00 Ｓ2 5,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
高度2種最高20m
土砂災害警戒区域		 70 ％   200 ％   200 ％   4,755 ㎡    123.2 m x   57.0 m  前面道路：道路     　   6.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 工場
5,000.00 
100.0 
5,000.00 
1,149 
5,745,000 		 3.0  17,235,000 
1.0  5,745,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,000.00 
100.0 
5,000.00 

5,745,000 		 17,235,000 
5,745,000 
⑨年額支払賃料      5,745,000 円　×　12ヶ月　＝　      68,940,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        68,940,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,515,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,424,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,235,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         158,562 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,745,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,682,341 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      66,265,703 円　　　　（　        13,936 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０５
Ｔ
　　　　-16		 1,431  
(   1,400) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,196 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,149 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０８０２
Ｔ
　　　　-35		 1,795  
(   1,737) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[160.0]		 100
[100.0]
1,219 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,090,000 円  　　　　    618,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,068,200 円  　　　       68,940,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,780,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,253,000 円  　　　　    618,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       618,000 円  　　　　    618,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       618,000 円  　　　　    618,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,427,200 円　（　　　　　　         3,034 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 60 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9471    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 618,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 120,000 円／㎡　×　   5,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 60 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,366,600 円  
（　　　　　         8,279 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 66,265,703 円      
②総費用 14,427,200 円      
③純収益　①－② 51,838,503 円      
④建物等に帰属する純収益 39,366,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,471,903 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,812,139 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,484 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    251,322,106 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市船越町一丁目２８４番２
 0202000360609-0000
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備考