別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横須賀 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 5-15 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆志   TEL.
鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市久里浜４丁目４８０番２
｢久里浜４－２０－６｣		 ②地積
　(㎡)		 111  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高31m


(90,200)
台形
1.5:1		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗兼事務所、一般
住宅等が混在する商
業地域		 南東18m国道 水道、ガス、下水 京急久里浜

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　   8.5 ｍ、規模　　       111 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８ｍ国道 交通

施設		 京急久里浜駅南方

450m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度3種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 京急久里浜駅周辺の商業地から外れた国道沿いの路線商業地であり、繁華性は乏しい。一方、背後の住宅地の需
要は高水準で推移するため、一定の需要はあると推測。当面は大きな変化なく推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    193,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    135,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は比較的駅に近い路線沿いに形成された商業地の圏域。市内の顧客の多くがロードサイドの大型店に流れる
傾向がある中で、画地規模が小さい地域では集客が難しい。その一方で、駅に近く利便性が見込めるため、投資価値は
維持する特徴がある。需要者は地元不動産業者や、それぞれの地域に地縁のある個人投資家等が中心と推測する。立地
や買手の動機等によって取引価格水準が異なるため、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は上層階に共同住宅を想定した結果、投資採算性を反映した価格を求めることができた。比準価格は、比較的
駅に近接する幹線道路沿いの商業地で取引された事例を収集し、繁華性が類似する事例に基づいて査定したため、駅周
辺の路線商業地の取引価格について、現在の適正な価格水準を把握できたと考える。以上により、比準価格と収益価格
とを関連づけるとともに、代表標準地との価格検討も踏まえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    159,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.1]		 [ 99.0]
100		 185,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    183,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ロードサイド型の大型店舗や横浜方面に顧客
が流れる傾向は続き、旧来の商店街は衰退傾
向を続け、住宅地域への転換も見られる。


小さい区画が多いため、小規模建物しか建築
できない。駅に近くワンルームを中心に共同
住宅の需要は安定しており、駅周辺と同等の
上昇と判断。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０４Ｄ
-12		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m国道、
中間画地
商業
高度3種最高31m
(90,400)
b １０６０８
０４Ｄ
-72		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東20m市道、
中間画地
準工
高度2種最高20m
(60,200)
c １０６０８
０３
-18		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西13m市道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
(90,200)
d １０６０８
１０Ｄ
-66		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東10.4m市
道、中間画地
商業
高度3種最高31m
建築協定
(100,400)
e １０６０８
０１Ｄ
-32		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m市道、
北3.7m、角地
近商
高度3種最高31m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
139,950  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
142,889 		 100
[ 120.7]
118,384 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
117,000 
b (　           ) 
192,493  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
193,648 		 100
[  89.4]
216,609 
214,000 
c (　           ) 
177,398  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
175,137 		 100
[  91.6]
191,198 
189,000 
d (　           ) 
196,950  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
199,707 		 100
[ 114.4]
174,569 
173,000 
e (　           ) 
195,382  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
195,578 		 100
[  99.8]
195,970 
194,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.3 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    193,000 円／㎡]  



横須賀 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,807,184 
863,880 
3,943,304 
3,219,580 
723,724 		 （　0.9718）
703,315 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     14,964,149 円　　　　（　    135,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 77.05 ＬＳ3 193.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高31m
 90 ％   200 ％   200 ％   111 ㎡     13.0 m x    8.5 m  前面道路：国道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階以上は専有面積約３０㎡、１ＤＫの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  96.6 ％
の理由		 階段室等の供用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
75.60 
91.3 
69.02 
2,928 
202,000 		 5.0  1,010,000 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
59.16 
100.0 
59.16 
1,903 
113,000 		 1.0  113,000 
1.0  113,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
193.92 
96.6 
187.34 

428,000 		 1,236,000 
226,000 
⑨年額支払賃料        428,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,136,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     187.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,136,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       410,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,725,120 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,236,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,371 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          226,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          70,693 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,807,184 円　　　　（　        43,308 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０３
Ｔ
　　　　-15		 2,424  
(   2,353) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,777 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,940 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,928 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０８０８
Ｔ
　　　　-18		 3,801  
(   3,629) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[145.6]		 100
[ 84.0]
3,108 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 213,500 円  　　　　     42,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 154,080 円  　　　        5,136,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       48,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      362,900 円  　　　　     42,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,700 円  　　　　     42,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,700 円  　　　　     42,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         863,880 円　（　　　　　　         7,783 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     193.92 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0754     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,219,580 円  
（　　　　　        29,005 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,807,184 円      
②総費用 863,880 円      
③純収益　①－② 3,943,304 円      
④建物等に帰属する純収益 3,219,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 723,724 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 703,315 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,336 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,964,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     135,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市久里浜四丁目４８０番２
 0202000144477-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横須賀 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 5-15 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　久   TEL.
鑑定評価額 20,500,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 145,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市久里浜４丁目４８０番２
｢久里浜４－２０－６｣		 ②地積
　(㎡)		 111  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高31m


(90,200)
台形
1.5:1		 店舗兼事務所

Ｓ3		 店舗兼事務所、一般
住宅等が混在する商
業地域		 南東18m国道 水道、ガス、下水 京急久里浜

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　   8.5 ｍ、規模　　       111 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １８ｍ国道 交通

施設		 京急久里浜駅南方

450m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度3種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに事務所や住宅等も混在する商業地域で繁華性は低いが、将来、近くに市民病院が開設することか
ら、商業背後地の拡大が期待され、地価は緩やかな上昇傾向になっている。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    187,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横須賀市内の近隣商業地域や路線商業地域、商住混在地域等で、需要者の中心は横須賀市内で小売・飲食
・サービス業等を営む自営業者や店舗付共同住宅を建設して賃貸することを目的とする不動産賃貸業者等である。同一
需給圏内における類似商業地の取引は少なく、市場の中心価格帯は立地条件等により幅があるため把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格が比準価格に比べて低く試算されたが、その理由としては、賃貸事例の多くが事業に当って節税対策も併せて
検討されて土地取得費の回収が考慮されない傾向にあり、地域の賃料水準が低く抑えられているためと思料する。一方
、比準価格は規範性の高い取引事例を採用できたことから相対的信頼性は高いと判断される。従って、比準価格を重視
し、収益価格を参考として、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    159,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 [ 99.0]
100		 185,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    183,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業背後地の人口減少や少子高齢化による生
産年齢人口の減少等に伴う購買力の低下によ
り、横須賀市内の商業地域の商業収益性は低
下しつつある。

近くに市民病院の開設が予定されているが、
現段階では地域要因に特段の変化は見当たら
ない。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.2
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０４Ｄ
-64		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東12m県道、
中間画地
１住居
高度1種最高15m
(70,200)
b １０６０８
０４Ｄ
-72		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東20m市道、
中間画地
準工
高度2種最高20m
(60,200)
c １０６０８
０９Ｄ
-63		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東21m県道、
中間画地
１住居
高度1種最高15m
(70,200)
d １０６０８
０９
-28		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東25m県道、
南西6m、
北西4m、
三方路
２住居
高度1種最高15m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
169,637  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
180,529 		 100
[  91.2]
197,948 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
196,000 
b (　           ) 
192,493  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
192,493 		 100
[  84.9]
226,729 
224,000 
c (　           ) 
144,065  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
144,065 		 100
[  94.9]
151,807 
150,000 
d (　    134,356) 
134,356  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
139,954 		 100
[  78.3]
178,741 
177,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  -9.5 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    187,000 円／㎡]  



横須賀 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,625,427 
845,696 
3,779,731 
2,990,130 
789,601 		 （　0.9490）
749,331 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     15,943,213 円　　　　（　    144,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 77.05 Ｓ3 193.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高31m
 90 ％   200 ％   200 ％   111 ㎡     13.0 m x    8.5 m  前面道路：国道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２～３階は共同住宅（専有面積約３０㎡、４戸） ⑦有効率　  96.6 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮して有効率を査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.60 
91.3 
69.05 
2,821 
194,790 		 3.0  584,370 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
59.16 
100.0 
59.16 
1,800 
106,488 		 1.0  106,488 
1.0  106,488 

 3～ 3		 共同住宅
59.16 
100.0 
59.16 
1,800 
106,488 		 1.0  106,488 
1.0  106,488 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
193.92 
96.6 
187.37 

407,766 		 797,346 
212,976 
⑨年額支払賃料        407,766 円　×　12ヶ月　＝　       4,893,192 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     187.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,893,192 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       342,523 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,550,669 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           797,346 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,415 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          212,976 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          67,343 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,625,427 円　　　　（　        41,671 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０８
Ｔ
　　　　-15		 3,941  
(   3,712) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[134.6]		 100
[100.0]
2,928 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,828 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,821 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０８０９
Ｔ
　　　　-110		 2,754  
(   2,674) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,727 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 214,500 円  　　　　     42,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 146,796 円  　　　        4,893,192　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       34,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      364,600 円  　　　　     42,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,900 円  　　　　     42,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,900 円  　　　　     42,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         845,696 円　（　　　　　　         7,619 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     193.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,990,130 円  
（　　　　　        26,938 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,625,427 円      
②総費用 845,696 円      
③純収益　①－② 3,779,731 円      
④建物等に帰属する純収益 2,990,130 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 789,601 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 749,331 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,751 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,943,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     144,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市久里浜四丁目４８０番２
 0202000144477-0000
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備考