令和6年1月15日　提出 横須賀 5-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 5-13 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　榎本　一裕   TEL.

鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 211,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市根岸町３丁目１０番１０ ｢根岸町３－１０－１０｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度3種最高31m まちづくり協定 (90,300) 1:2 店舗兼事務所 ＳＲＣ3 小規模小売店等が建 ち並ぶ近隣商業地域 南西16m市道 水道、ガス、下水 北久里浜 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 北久里浜駅北西方 240m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度3種最高31m まちづくり協定 ⑤地域要因の将 　来予測 北久里浜駅近くの近隣商業地域として熟成しており、特段の変動要因もないため、今後も現環境維持と予測する 。人流の回復等に伴い、不動産需要は改善しつつあり、地価は微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    217,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京浜急行線及びＪＲ横須賀線沿線で、概ね横須賀市内の駅に近い商業地域一円。需要者は、地縁のある 個人事業者や法人事業者が中心であり、自己使用目的での取引が多い。圏内の商業地では、人流回復等の影響により、 地価は緩やかながらも上昇傾向にある。不動産取引が少なく、立地や規模等により価格にバラツキがあるため、中心価 格帯を見出すのは困難であるが、平米単価で概ね１５～３０万円程度が動きの良い価格帯と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は駅に近い商業地域であり、市場参加者は繁華性や用途の多様性のほか事業収益性等も考慮して意思決定を 行うため、収益価格は相応の説得力を有すると思料する。しかし、取引される物件の多くが自用であり、地縁的要素等 も価格形成に寄与している点を考慮すると、市場性を反映した比準価格の規範性が相対的に優ると判断する。従って、 比準価格を重視して収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 5-5                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    159,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 75.4] [100.0] 100 211,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    210,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の多くの商業地では繁華性の衰退等が見 られるが、周辺住宅地の価格に近づいたこと により、需要者の幅が広がり地価は安定傾向 で推移している。 最寄駅に近い小規模店舗中心の近隣商業地域 。コロナ渦で落ち込んだ人流は戻りつつあり 、商況も回復過程にあるため、地価は微増に 転じている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  -8.7 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％