別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
横須賀 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 5-9 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　智弘   TEL.
鑑定評価額 93,900,000 円  １㎡当たりの価格 315,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市日の出町１丁目７番１２
 ②地積
　(㎡)		 298  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度3種最高31m


(100,400)

1:1.5		 事務所

ＲＣ5		 営業所、事務所等が
建ち並ぶ国道沿いの
商業地域		 南西22m国道 水道、ガス、下水 横須賀中央

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    30 ｍ、南    35 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 横須賀中央駅北東方

350m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度3種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 営業所、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、当面は現状のまま推移すると予測される。官公庁や公
共施設等に近く、商業用途利用が中心となるが、周辺ではマンション用地として利用されるケースも見られる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    326,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市及び周辺市における最寄駅徒歩圏内の商業地域一帯でその範囲は広域的となる。需要者の中心
は店舗や事務所等の新設を目論む地元法人及び個人事業主等となるが、立地条件や画地規模によってはマンション用地
として不動産業者が取得するケースも見られ、需要は強含み傾向にある。一方、供給は限定的で取引自体少ないことに
加え、物件の規模や取得理由が様々で個別性も強いため、中心となる規模や価格帯を見出すことは困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は国道沿いの商業地域であるが投資目的の需要は少なく、自己利用目的が中心のため、貸事務所等を前提とし
た賃貸市場の成熟の程度は低く、収益価格はやや低位に試算された。比準価格は広域的な類似地域に存し、相対的規範
性の高い３事例を標準として適切に試算されており、市場性を反映した実証的な説得力の高い価格が得られている。よ
って、比準価格を標準に収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    284,000 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.9]		 [100.0]
100		 315,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    313,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 横須賀市の商業地は、再開発等の動きが目立
つ中心商業地の需要は強含みで推移している
が、その他の地区では若干の強含み乃至横這
い傾向にある。

官公庁に近い国道沿いの商業地域で、地域的
特性に特段変動はない。事務所需要が中心と
なるが、利便性に着目したマンション用地需
要も見られる。

対象標準地は地域における標準的な画地であ
り、特記すべき要因はない。なお、個別的要
因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０１Ｄ
-35		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東9m市道、
北東7m、角地
商業
高度3種最高31m
(100,600)
b １０６０８
１０Ｄ
-25		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西22m国道、
中間画地
準工
高度1種最高15m
(70,200)
c １０６０８
０３
-18		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西13m市道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
(90,200)
d １０６０８
１０Ｄ
-23		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東26m県道、
南東7m、角地
商業

(100,800)
e １０６０８
１０Ｄ
-28		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西15m市道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
257,498  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
259,043 		 100
[  78.1]
331,681 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
332,000 
b (　           ) 
151,238  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
152,145 		 100
[  51.7]
294,284 
294,000 
c (　           ) 
177,398  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
164,914 		 100
[  50.2]
328,514 
329,000 
d (　           ) 
577,279  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
616,613 		 100
[ 165.7]
372,126 
372,000 
e (　           ) 
195,066  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
201,099 		 100
[  57.5]
349,737 
350,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +24.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    326,000 円／㎡]  



横須賀 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,771,874 
7,139,362 
26,632,512 
23,154,000 
3,478,512 		 （　0.9266）
3,223,189 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     68,578,489 円　　　　（　    230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 238.40 ＲＣ5 1,192.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度3種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   298 ㎡     14.5 m x   20.6 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用、市場性等を考慮して５階建の店舗兼事務所ビル（店舗：約１６７㎡、事務所：約７９１㎡とした。）を想定。 ⑦有効率　  80.4 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
238.40 
70.0 
166.88 
4,175 
696,724 		 8.0  5,573,792 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
238.40 
83.0 
197.87 
2,964 
586,487 		 6.0  3,518,922 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
238.40 
83.0 
197.87 
2,964 
586,487 		 6.0  3,518,922 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
238.40 
83.0 
197.87 
2,964 
586,487 		 6.0  3,518,922 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
238.40 
83.0 
197.87 
2,964 
586,487 		 6.0  3,518,922 
0.0  0 

計
1,192.00 
80.4 
958.36 

3,042,672 		 19,649,480 
0 
⑨年額支払賃料      3,042,672 円　×　12ヶ月　＝　      36,512,064 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     958.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,512,064 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,920,965 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,591,099 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,649,480 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         180,775 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,771,874 円　　　　（　       113,328 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８１１
Ｔ
　　　　-46		 4,246  
(   4,126) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 100
[101.0]		 100
[131.0]
4,168 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,203 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,175 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０８１１
Ｔ
　　　　-138		 4,865  
(   4,719) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 90.9]		 100
[132.0]
4,313 
c １０６０８１１
Ｔ
　　　　-48		 4,883  
(   4,733) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[123.8]		 100
[100.0]
4,383 
横須賀 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,700,000 円  　　　　    340,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,095,362 円  　　　       36,512,064　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      774,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,890,000 円  　　　　    340,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       340,000 円  　　　　    340,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       340,000 円  　　　　    340,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,139,362 円　（　　　　　　        23,958 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9266    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 340,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 277,000 円／㎡　×　   1,192.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,154,000 円  
（　　　　　        77,698 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,771,874 円      
②総費用 7,139,362 円      
③純収益　①－② 26,632,512 円      
④建物等に帰属する純収益 23,154,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,478,512 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,223,189 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,816 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,578,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市日の出町一丁目７番１２
 0202000331225-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
横須賀 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 5-9 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　志村　純一   TEL.
鑑定評価額 95,400,000 円  １㎡当たりの価格 320,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市日の出町１丁目７番１２
 ②地積
　(㎡)		 298  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度3種最高31m


(100,400)

1:1.5		 事務所

ＲＣ5		 営業所、事務所等が
建ち並ぶ国道沿いの
商業地域		 南西22m国道 水道、ガス、下水 横須賀中央

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    30 ｍ、南    35 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道１６号沿いの商業地域。 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 横須賀中央駅北東方

350m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度3種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 横須賀中央駅との接続性が良好な地域。周辺には官公庁のほか、マンション建築中の箇所もある。中長期的には
需要の底堅い居住目的の用途が多くなる可能性がある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    329,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    246,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横須賀市内及び隣接市町の商業地域一円。主な需要者は自社利用目的の一般事業法人のほか、賃貸経営に
よる収益獲得目的の法人、規模がまとまればマンション開発業者の参入も考えられる。近隣地域の事業系賃貸は弱含む
傾向が見られるが、交通アクセスに優り上層を需要の底堅い居住系にできる地域にあり、土地利用の汎用性が認められ
る。現実の取引は多様な需要者が様々な利用目的で市場に参入するため、中心価格帯を見出すことは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域は、幹線道路沿いに店舗兼共同住宅、事業所等が混在する地域であり、収益獲得を目的とする取
引もみられる一方、自社利用目的の事業所も多く、収益性主体の価格形成が成熟しているとまではいえない。本件では
、このような地域特性や各手法の相対的信頼度を検討のうえ、収益価格は比較考量するものの、実証的な比準価格を標
準に、代表標準地から求めた価格との均衡に十分留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    284,000 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.9]		 [100.0]
100		 322,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    313,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、物価高によ
る実質所得の押し下げリスク、金融資本市場
の変動による不動産への影響には留意が必要
である。

この一年間で地域要因に大きな変動はない。
繁華性は高くはないが、各々の施設へのアク
セスに優る地域にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０４
-32		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14.5m市
道、中間画地
商業
高度3種最高31m
まちづくり協定
(100,400)
b １０６０８
０１
-1		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西22m国道、
南4m、角地
商業
高度3種最高31m
まちづくり協定
(100,400)
c １０６０８
０２Ｄ
-56		 横須賀市

 底地


   
（　          ） 		 台形 南西9.1m市道
、中間画地
商業
高度3種最高31m
(90,400)
d １０６０８
０４Ｄ
-72		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東20m市道、
中間画地
準工
高度2種最高20m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
445,705  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
448,825 		 100
[ 113.8]
394,398 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
394,000 
b (　           ) 
284,788  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
277,323 		 100
[  81.6]
339,857 
340,000 
c (　     65,458) 
218,200  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
224,964 		 100
[  71.1]
316,405 
316,000 
d (　           ) 
192,493  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
193,070 		 100
[  60.1]
321,248 
321,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    329,000 円／㎡]  



横須賀 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,246,353 
6,982,818 
26,263,535 
22,541,100 
3,722,435 		 （　0.9266）
3,449,208 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     73,387,404 円　　　　（　    246,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 244.00 ＲＣ5 1,192.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度3種最高31m
 100 ％   400 ％   400 ％   298 ㎡     14.5 m x   20.6 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階部分貸しの店舗兼事務所を想定。事務所の平均面積は約９９㎡。 ⑦有効率　  80.4 ％
の理由		 同種同程度のレンタブル比を参考にした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
238.40 
70.0 
166.88 
4,100 
684,208 		 8.0  5,473,664 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
238.40 
83.0 
197.87 
2,920 
577,780 		 6.0  3,466,680 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
238.40 
83.0 
197.87 
2,920 
577,780 		 6.0  3,466,680 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
238.40 
83.0 
197.87 
2,920 
577,780 		 6.0  3,466,680 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
238.40 
83.0 
197.87 
2,920 
577,780 		 6.0  3,466,680 
0.0  0 

計
1,192.00 
80.4 
958.36 

2,995,328 		 19,340,384 
0 
⑨年額支払賃料      2,995,328 円　×　12ヶ月　＝　      35,943,936 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     958.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,943,936 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,875,515 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,068,421 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,340,384 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         177,932 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,246,353 円　　　　（　       111,565 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０７
Ｔ
　　　　-21		 4,883  
(   4,733) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
4,152 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,127 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０８０９
Ｔ
　　　　-148		 3,460  
(   3,356) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
4,090 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,655,000 円  　　　　    331,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,078,318 円  　　　       35,943,936　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      774,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,813,500 円  　　　　    331,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       331,000 円  　　　　    331,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       331,000 円  　　　　    331,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,982,818 円　（　　　　　　        23,432 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9266    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 331,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,192.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,541,100 円  
（　　　　　        75,641 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,246,353 円      
②総費用 6,982,818 円      
③純収益　①－② 26,263,535 円      
④建物等に帰属する純収益 22,541,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,722,435 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,449,208 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,575 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     73,387,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     246,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市日の出町一丁目７番１２
 0202000331225-0000
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備考