鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
横須賀 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 5-5

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　蛭田　辰也

TEL.

鑑定評価額

15,300,000 円

１㎡当たりの価格

159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市公郷町２丁目２番２５外				②地積　(㎡)	96 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高31m (90,300)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ4	小規模小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北東18m市道	水道、ガス、下水	衣笠 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 80 ｍ、南 35 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

衣笠駅南東方

850m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに小規模店舗を中心に事業所や共同住宅等が立地する路線商業地域である。特別な変動要因はなく
、今後も現状を維持するものと考えられ、地価は横ばい傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 167,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 80,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、概ね久里浜～衣笠地区を中心に横須賀市内一円の近隣商業あるいは路線商業地域。需要者の中心
は地場の企業や事業主、商店主等であるが、店舗用地としての需要は多くはないことから、建売業者等の参入も見込ま
れる。需要の中心となる価格帯は、立地条件の僅かな違いや規模によって取引価格が異なるため、価格帯として捉える
ことは難しいが、単価では１㎡当たり１０万円台後半～２０万円台中盤の取引が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は状況の類似した商業地に所在する取引事例を比較考量して求めたものであり、市場の実態をよく反映してい
る。一方、収益価格は収益採算性を反映した価格であることから、商業地では重視すべきであるが、当地域は都心部の
商業地のように、収益採算性に応じて市場価格が形成されるような状況には至っていない。従って、鑑定評価額は周辺
に所在する類似の標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による影響は和らいだものの、背後
人口や周辺住民の高齢化、消費者ニーズの移
り変わり等により、商業地の選別化が進んで
いる。

幹線道路沿いに小規模な小売店舗等が立地す
る路線商業地域であり、地域の状況に大きな
変化はないが、店舗の商況は緩やかに衰退傾
向が窺える。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０８１０Ｄ -22	横須賀市		建付地	（　）	長方形	南西18m市道、中間画地		商業高度3種最高31m 街づくり協定 (100,400)
b	１０６０８０１Ｄ -55	横須賀市		建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		近商高度3種最高31m (90,300)
c	１０６０８１０Ｄ -25	横須賀市		更地	（　）	ほぼ整形	南西22m国道、中間画地		準工高度地区1種 (70,200)
d	１０６０８０４Ｄ -11	横須賀市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西22m国道、北西5.8m、角地		準工高度2種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 242,362	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	247,308	100 [ 141.8]	174,406	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	174,000
b	(　 ) 145,959	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	162,177	100 [ 98.0]	165,487		165,000
c	(　 ) 151,238	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	159,198	100 [ 96.9]	164,291		164,000
d	(　 ) 160,256	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	157,114	100 [ 95.0]	165,383		165,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 167,000 円／㎡]

横須賀 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,228,077	835,252	3,392,825	3,011,040	381,785	（　0.9490） 362,314	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	7,708,809 円　　　　（　 80,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	74.24	Ｓ3	178.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高31m	90 ％	300 ％	300 ％	96 ㎡	7.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２階～３階：共同住宅（フロアー貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	63.37	100.0	63.37	2,231	141,378	3.0	424,134
							1.0	141,378
2～ 2	住宅	57.57	100.0	57.57	1,900	109,383	1.0	109,383
							1.0	109,383
3～ 3	住宅	57.57	100.0	57.57	1,900	109,383	1.0	109,383
							1.0	109,383
～

～

計		178.51	100.0	178.51		360,144		642,900
								360,144

⑨年額支払賃料	360,144 円　×　12ヶ月　＝　 4,321,728 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,321,728 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 216,086 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,105,642 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	642,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,108 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 360,144 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 116,327 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,228,077 円　　　　（　 44,042 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６０８０９Ｔ　　　　-31	2,109 ( 2,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,220	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,300 円/㎡　月額支払賃料（　 2,231 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６０８０９Ｔ　　　　-32	1,495 ( 1,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,336
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	216,000 円	43,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	129,652 円	4,321,728　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 367,200 円	43,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,200 円	43,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,200 円	43,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 835,252 円　（　　　　　　 8,701 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,200,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 178.51 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,011,040 円（　　　　　 31,365 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,228,077 円
②総費用	835,252 円
③純収益　①－②	3,392,825 円
④建物等に帰属する純収益	3,011,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	381,785 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	362,314 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,774 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,708,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横須賀 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横須賀市公郷町二丁目２番２５	0202000129151-0000
2	横須賀市公郷町二丁目３番２７	0202000129167-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
横須賀 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横須賀 5-5

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　高畠　祐二

TEL.

鑑定評価額

15,300,000 円

１㎡当たりの価格

159,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横須賀市公郷町２丁目２番２５外				②地積　(㎡)	96 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高31m (90,300)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ4	小規模小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北東18m市道	水道、ガス、下水	衣笠 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 80 ｍ、南 35 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 96 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

衣笠駅南東方

850m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変動要因がないため、当面は現状を維持するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 162,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 92,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね横須賀市内の商業地域であり、特に代替競争関係が強い圏域は横須賀市内の幹線道路沿い等の商業
地域である。近隣地域は駅からやや遠く、沿道の状況・経済施設の配置・繁華性等いずれも劣るため、同一需給圏内の
代替競争物件と比較して競争力は劣る。需要者は地縁のある個人事業者や小規模事業者が中心になると考えられる。更
地と古い土地付店舗が取引の中心で、土地の取引価格は２０００万円前後となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は小規模小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、店舗や事務所等の商業用途は１階に限定され２階以上
は住宅用途が標準的である。２階以上が住宅用途である上に、賃料水準が土地価格に見合わないため収益価格は低位に
試算された。そこで、取引市場の実態を反映し信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、対象標準地
の鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コスト高（物価高）が企業収益への下押し圧
力となっている。

旧来からの路線近隣商業地域であるが、商業
地域としては繁華性が低くなってきており、
地価は横ばい傾向にある。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

横須賀 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６０８０４Ｄ -11	横須賀市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西22m国道、北西5.8m、角地		準工高度2種最高20m (70,200)
b	１０６０８０４Ｄ -12	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東18m国道、中間画地		商業高度3種最高31m (90,400)
c	１０６０８０１Ｄ -55	横須賀市		建付地	（　）	長方形	南20m市道、中間画地		近商高度3種最高31m (90,300)
d	１０６０８０３ -12	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、北東4m、角地		近商高度3種最高31m (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,256	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	157,114	100 [ 93.7]	167,678	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	168,000
b	(　 ) 139,950	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	140,790	100 [ 88.7]	158,726		159,000
c	(　 ) 145,959	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	146,397	100 [ 96.6]	151,550		152,000
d	(　 ) 191,314	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	186,113	100 [ 110.7]	168,124		168,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +6.9	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.5	交通・接近　 -6.9	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 162,000 円／㎡]

横須賀 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,213,038	824,863	3,388,175	2,948,310	439,865	（　0.9490） 417,432	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	8,881,532 円　　　　（　 92,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横須賀 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	74.24	Ｓ3	178.51
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高31m	90 ％	300 ％	300 ％	96 ㎡	7.0 m x 14.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階住宅（１ＤＫ、平均専有面積２９㎡、４戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	63.37	100.0	63.37	2,320	147,018	5.0	735,090
							0.0	0
2～ 2	住宅	57.57	100.0	57.57	1,902	109,498	1.0	109,498
							1.0	109,498
3～ 3	住宅	57.57	100.0	57.57	1,926	110,880	1.0	110,880
							1.0	110,880
～

～

計		178.51	100.0	178.51		367,396		955,468
								220,378

⑨年額支払賃料	367,396 円　×　12ヶ月　＝　 4,408,752 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,408,752 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 308,613 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,100,139 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	955,468 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,886 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 220,378 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 104,013 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,213,038 円　　　　（　 43,886 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６０８０９Ｔ　　　　-32	1,495 ( 1,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 69.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,407	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,330 円/㎡　月額支払賃料（　 2,320 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６０８０２Ｔ　　　　-114	1,500 ( 1,452)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 71.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,224
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横須賀 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	211,500 円	42,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	132,263 円	4,408,752　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 359,500 円	42,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	42,300 円	42,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,300 円	42,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 824,863 円　（　　　　　　 8,592 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,300,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 178.51 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,948,310 円（　　　　　 30,712 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,213,038 円
②総費用	824,863 円
③純収益　①－②	3,388,175 円
④建物等に帰属する純収益	2,948,310 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	439,865 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	417,432 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,348 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,881,532 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横須賀 5-5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横須賀市公郷町二丁目２番２５	0202000129151-0000
2	横須賀市公郷町二丁目３番２７	0202000129167-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考