別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横須賀 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 5-2 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　高畠　祐二   TEL.
鑑定評価額 81,500,000 円  １㎡当たりの価格 390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市大滝町２丁目１２番１外
 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ9		 中高層の店舗兼事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北西14.5m市道 水道、ガス、下水 横須賀中央

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 横須賀中央駅北方

380m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動要因がないため、当面は現状を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    401,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    330,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横須賀市を中心とした近隣市町の繁華性の高い商業地域であり、横浜市南部主要駅を含む京急本線及び京
急久里浜線、ＪＲ横須賀線の圏域の地域である。需要者は主に店舗、事務所等の自己使用または賃貸を目的とする地元
の中小事業者や不動産業者、不動産投資家である。飲食店舗を中心にコロナ禍の影響も少なくなり、需要は堅調である
ものと考えられる。取引の中心となる価格帯を見出すのは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 横須賀中央駅前の商業地域に所在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に
試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の商業地の実際の取引事例から規範性を有する事例を選択して試算した価
格である。そこで、取引市場の実態を反映し信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検
討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    284,000 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.7]		 [100.0]
100		 389,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    355,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コスト高（物価高）が企業収益への下押し圧
力となっている。



近年、周辺に低層部が商業施設となったタワ
ーマンションが建設され、客足の流動性が高
まっている。地価は上昇傾向にある。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.6
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０９Ｄ
-72		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6.5m市道
、中間画地
商業
高度3種最高31m
土砂災害警戒区域
(90,390)
b １０６０８
０４Ｄ
-31		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北（駅前広場
）市道、
西22m、
角地
商業
高度3種最高31m
(100,400)
c １０６０８
０１
-4		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4m市道、
中間画地
商業
高度3種最高31m
(90,240)
d １０６０８
０６Ｄ
-19		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5.5m市道、
南2.2m、角地
近商
高度3種最高31m
宅地造成規制区域
(100,300)
e １０６０８
０２Ｄ
-44		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10.8m市道、
北4.4m、角地
近商
高度3種最高31m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
307,159  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
301,136 		 100
[  69.7]
432,046 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
432,000 
b (　           ) 
310,779  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
321,993 		 100
[  86.8]
370,960 
371,000 
c (　           ) 
269,578  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
285,469 		 100
[  71.7]
398,144 
398,000 
d (　           ) 
302,013  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
297,276 		 100
[  67.2]
442,375 
442,000 
e (　           ) 
341,491  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 133.9]
255,034 		 100
[  70.9]
359,709 
360,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.8 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.5 交通・接近　  +2.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -19.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.3 交通・接近　  -5.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.7 交通・接近　  +2.3 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +33.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    401,000 円／㎡]  



横須賀 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,001,575 
6,573,904 
25,427,671 
22,007,100 
3,420,571 		 （　0.9277）
3,173,264 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     68,984,000 円　　　　（　    330,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所 140.33 ＲＣ9 1,208.17
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   209 ㎡     12.0 m x   17.5 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所　標準的仕様 ⑦有効率　  93.8 ％
の理由		 近隣地域における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.33 
90.5 
127.00 
4,587 
582,549 		 6.0  3,495,294 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
134.92 
94.2 
127.09 
2,294 
291,544 		 3.0  874,632 
0.0  0 

 9～ 9		 事務所
123.40 
94.2 
116.24 
2,294 
266,655 		 3.0  799,965 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,208.17 
93.8 
1,132.87 

2,890,012 		 10,417,683 
0 
⑨年額支払賃料      2,890,012 円　×　12ヶ月　＝　      34,680,144 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,132.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,680,144 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,774,412 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,905,732 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,417,683 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          95,843 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,001,575 円　　　　（　       153,118 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０６
Ｔ
　　　　-2		 2,450  
(   2,377) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 60.0]		 100
[100.0]
4,588 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,610 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,587 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０８０６
Ｔ
　　　　-3		 3,564  
(   3,356) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,842 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,635,000 円  　　　　    327,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,040,404 円  　　　       34,680,144　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      465,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,779,500 円  　　　　    327,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       327,000 円  　　　　    327,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       327,000 円  　　　　    327,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,573,904 円　（　　　　　　        31,454 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9277    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 327,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 263,000 円／㎡　×　   1,208.17 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,007,100 円  
（　　　　　       105,297 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,001,575 円      
②総費用 6,573,904 円      
③純収益　①－② 25,427,671 円      
④建物等に帰属する純収益 22,007,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,420,571 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,173,264 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,183 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,984,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     330,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市大滝町二丁目１２番１
 0202000078939-0000
2 　横須賀市大滝町二丁目１２番２
 0202000078940-0000
3 　横須賀市大滝町二丁目１２番３
 0202000078941-0000
4 　横須賀市大滝町二丁目１２番４
 0202000078942-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横須賀 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 5-2 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　蛭田　辰也   TEL.
鑑定評価額 81,700,000 円  １㎡当たりの価格 391,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市大滝町２丁目１２番１外
 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ9		 中高層の店舗兼事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北西14.5m市道 水道、ガス、下水 横須賀中央

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 横須賀中央駅北方

380m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 横須賀中央駅を中心として形成されている中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。周辺では複数
の高層マンションの建築計画があり、街の活性化が期待されていることから地価は上昇傾向で推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    423,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    339,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は概ね市内の主要な駅を中心として形成されている一円の商業地域。需要者の中心は地場の有力企業
等のほか、マンション業者等も見込まれる。コロナ禍による影響は和らいだものの、建築工事費の高止まり等により選
別化が窺える。需要の中心となる価格帯は、立地条件の僅かな違いや規模によって取引価格が異なるため、価格帯とし
て捉えることは難しいが、単価では１㎡当たり３０万円～６０万円程度の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は状況の類似した商業地に所在する取引事例を比較考量して求めたものであり、市場の実態をよく反映してい
る。一方、収益価格は収益採算性を反映した価格であることから、商業地では重視すべきであるが、当地域は都心部の
商業地のように、収益採算性に応じて市場価格が形成されるような状況には至っていない。従って、鑑定評価額は代表
標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    284,000 円／㎡		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.5]		 [100.0]
100		 390,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    355,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍による影響は和らいだものの、背後
人口や周辺住民の高齢化、消費者ニーズの移
り変わり等により、商業地の選別化が進んで
いる。

周辺では、複数の高層マンションの計画や建
設、再開発事業等が進み始め、急速に高度な
土地利用が進んでいる。


市役所や市の中心的な繁華街に近く、他の不
動産との比較における競争力は優位にある。
個別的要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
１０Ｄ
-23		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東26m県道、
南東7m、角地
商業

(100,800)
b １０６０８
０４
-32		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14.5m市
道、中間画地
商業
高度3種最高31m
まちづくり協定
(100,400)
c １０６０８
０４
-9		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西9.1m市道
、北東1.8m、
角地
商業
高度3種最高31m
(90,400)
d １０６０８
０４Ｄ
-31		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北（駅前広場
）市道、
西22m、
角地
商業
高度3種最高31m
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
577,279  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
599,260 		 100
[ 140.3]
427,128 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
427,000 
b (　           ) 
445,705  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
449,271 		 100
[ 104.5]
429,924 
430,000 
c (　           ) 
443,727  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.5]
516,245 		 100
[ 122.2]
422,459 
422,000 
d (　           ) 
310,779  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
311,402 		 100
[  75.6]
411,907 
412,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　 +15.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -12.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　 +40.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    423,000 円／㎡]  



横須賀 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,973,727 
7,161,601 
27,812,126 
24,295,300 
3,516,826 		 （　0.9277）
3,262,559 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　     70,925,196 円　　　　（　    339,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所 140.33 ＲＣ9 1,208.17
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   209 ㎡     12.0 m x   17.5 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロアー貸し）、２階～９階：事務所（フロアー貸し）を想定。 ⑦有効率　  93.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.33 
90.5 
127.00 
5,075 
644,525 		 6.0  3,867,150 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
134.92 
94.2 
127.09 
2,400 
305,016 		 3.0  915,048 
0.0  0 

 9～ 9		 事務所
123.40 
94.2 
116.24 
2,400 
278,976 		 3.0  836,928 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,208.17 
93.8 
1,132.87 

3,058,613 		 11,109,414 
0 
⑨年額支払賃料      3,058,613 円　×　12ヶ月　＝　      36,703,356 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,132.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,703,356 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,835,168 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,868,188 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,109,414 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         105,539 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,973,727 円　　　　（　       167,338 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０９
Ｔ
　　　　-148		 3,460  
(   3,356) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 84.2]		 100
[100.0]
4,566 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,075 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０８０９
Ｔ
　　　　-29		 7,842  
(   7,601) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[131.3]		 100
[100.0]
5,688 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,805,000 円  　　　　    361,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,101,101 円  　　　       36,703,356　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      465,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,068,500 円  　　　　    361,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       361,000 円  　　　　    361,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       361,000 円  　　　　    361,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,161,601 円　（　　　　　　        34,266 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9277    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 361,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   1,208.17 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,295,300 円  
（　　　　　       116,245 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,973,727 円      
②総費用 7,161,601 円      
③純収益　①－② 27,812,126 円      
④建物等に帰属する純収益 24,295,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,516,826 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,262,559 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,610 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,925,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     339,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市大滝町二丁目１２番１
 0202000078939-0000
2 　横須賀市大滝町二丁目１２番２
 0202000078940-0000
3 　横須賀市大滝町二丁目１２番３
 0202000078941-0000
4 　横須賀市大滝町二丁目１２番４
 0202000078942-0000
5 　
6 　
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備考