別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横須賀 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 5-1 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　久   TEL.
鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市若松町２丁目１番３
 ②地積
　(㎡)		 143  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
土砂災害警戒区域
急傾斜地崩壊危険

(100,800)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ5F1B		 大型店舗が多い繁華
な中心商業地域
 北東22m県道、北西側道 水道、ガス、下水 横須賀中央

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 横須賀中央駅北方

220m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
土砂災害警戒区域
急傾斜地崩壊危険
⑤地域要因の将
　来予測		 バスターミナルにもなっている大通り沿いに大型商業ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域だが、近隣地域周辺では
低層階のみが店舗等の高層マンションに建て替わるものが出てきており、かつての賑わいは失われつつある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    865,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    823,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神奈川県内の主要駅周辺の商業地域で、主たる需要者は商業施設への投資を行う不動産業者だが、マンシ
ョン分譲による転売益を求める不動産開発業者等も需要者となり得る。同一需給圏における類似地域では郊外型の大型
店等に顧客を奪われた商店街が散見され、再開発等により新たな商業施設や低層階のみに商業施設を設けた高層の分譲
マンション等が建設されることもあり、市場の中心価格帯は立地条件等により幅があるため把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 現実の取引市場に基づく実証的な比準価格と収益性に着目して対象不動産の経済価値を適正に求めた収益価格はともに
市場参加者の属性と行動を反映しているが、収益価格の想定賃料等は若干保守的に想定していることからやや低位に求
められたものと思料する。よって、比準価格をやや重視しつつ収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記の通り決定した
。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    830,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業背後地の人口減少や少子高齢化による生
産年齢人口の減少等に伴う購買力の低下によ
り、横須賀市内の商業地域の商業収益性は低
下しつつある。

市内臨港地区等に大型駐車場を備えた大規模
商業施設が続々と開店して顧客を奪われたが
、周辺ではマンション等の再開発計画が活発
になっている。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
１０Ｄ
-23		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東26m県道、
南東7m、角地
商業

(100,800)
b １０６０８
１０Ｄ
-44		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東14.6m市
道、角地
商業
街づくり景観協定
(100,600)
c １０６０８
０４
-32		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14.5m市
道、中間画地
商業
高度3種最高31m
まちづくり協定
(100,400)
d １０６０８
０２Ｄ
-44		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10.8m市道、
北4.4m、角地
近商
高度3種最高31m
(100,300)
e １０６０８
１０Ｄ
-50		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西14.5m市
道、中間画地
商業
高度3種最高31m
建築協定
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
577,279  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
638,367 		 100
[  70.6]
904,203 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
931,000 
b (　           ) 
657,344  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
688,646 		 100
[  66.2]
1,040,251 
1,070,000 
c (　           ) 
445,705  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
448,825 		 100
[  60.5]
741,860 
764,000 
d (　           ) 
341,491  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
341,823 		 100
[  50.9]
671,558 
692,000 
e (　           ) 
359,083  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
450,649 		 100
[  53.6]
840,763 
866,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -42.5
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    865,000 円／㎡]  



横須賀 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,398,785 
6,832,377 
26,566,408 
20,728,400 
5,838,008 		 （　0.9277）
5,415,920 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    117,737,391 円　　　　（　    823,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 120.92 ＲＣ8 935.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
土砂災害警戒区域
急傾斜地崩壊危険		 100 ％   800 ％   800 ％   143 ㎡      8.5 m x   17.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３階以上を事務所兼店舗と想定した。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 共用廊下等を除いたため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
116.99 
79.9 
93.52 
7,856 
734,693 		 10.0  7,346,930 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
116.99 
89.8 
105.08 
3,142 
330,161 		 8.0  2,641,288 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
116.99 
89.8 
105.08 
2,930 
307,884 		 6.0  1,847,304 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
935.92 
88.6 
829.08 

2,912,158 		 21,072,042 
0 
⑨年額支払賃料      2,912,158 円　×　12ヶ月　＝　      34,945,896 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     829.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,945,896 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,747,295 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,198,601 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,072,042 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         200,184 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,398,785 円　　　　（　       233,558 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０１
Ｔ
　　　　-3		 7,842  
(   7,601) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[104.1]
8,100 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,921 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,856 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０８０４
Ｔ
　　　　-11		 7,166  
(   6,952) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.1]		 100
[101.6]
7,742 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,540,000 円  　　　　    308,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,048,377 円  　　　       34,945,896　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,010,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,618,000 円  　　　　    308,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       308,000 円  　　　　    308,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       308,000 円  　　　　    308,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,832,377 円　（　　　　　　        47,779 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9277    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 308,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     935.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,728,400 円  
（　　　　　       144,954 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,398,785 円      
②総費用 6,832,377 円      
③純収益　①－② 26,566,408 円      
④建物等に帰属する純収益 20,728,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,838,008 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,415,920 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,874 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    117,737,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     823,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市若松町二丁目１番３
 0202000425530-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
横須賀 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 5-1 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　伸   TEL.
鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 640,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市若松町２丁目１番３
 ②地積
　(㎡)		 143  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
土砂災害警戒区域
急傾斜地崩壊危険

(100,800)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ5F1B		 大型店舗が多い繁華
な中心商業地域
 北東22m県道、北西側道 水道、ガス、下水 横須賀中央

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 横須賀中央駅北方

220m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
土砂災害警戒区域
急傾斜地崩壊危険
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の周辺では若松町１丁目地区地区計画が決定しており、商業施設、ホテル、都市型住宅等の諸機能を立
体的に配置する方針が示されている。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    873,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    779,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横須賀市及び周辺市町村の繁華性の高い駅から徒歩圏の商業地域一帯で、概ね同等の収益性を有する地域
に代替競争の関係が認められる。主たる需要者は小規模・中規模の土地については地場の事業者・中小企業等が考えら
れる。近隣地域周辺はやや古い建物が多いが、複数の再開発が予定されており繁華性の向上が期待される。取引価格は
立地・規模等により異なり、需要の中心価格帯は見出し難い状況が継続している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は横須賀中央駅に近い繁華性の高い商業地域である。比準価格は横須賀市及び周辺市町村の駅周辺の商業地の
取引事例に基づいて試算しており、その実証性、信頼性は高い。一方、収益価格は投資価値判断に際して有力な指標と
なるが、投資に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比較的低位に求められた。よって比準価格を重視
して、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    830,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長期金利は緩やかな上昇基調にあるが、依然
として良好な資金調達環境が続いている。原
材料価格や商圏人口の動向に留意する必要が
ある。

横須賀中央駅に近い繁華性の高い商業地域で
ある。周辺で複数の再開発が予定されており
、地価は上昇基調で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０４
-32		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東14.5m市
道、中間画地
商業
高度3種最高31m
まちづくり協定
(100,400)
b １０６０８
１０Ｄ
-23		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東26m県道、
南東7m、角地
商業

(100,800)
c １０６０８
０４Ｄ
-2		 逗子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東15m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d １０６０８
０２Ｄ
-144		 逗子市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西9m市道、
南東1.9m、
北東1.8m、
北西2.1m、
四方路
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
445,705  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
449,271 		 100
[  65.5]
685,910 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
706,000 
b (　           ) 
577,279  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
632,869 		 100
[  72.5]
872,923 
899,000 
c (　           ) 
550,021  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
659,414 		 100
[  63.6]
1,036,814 
1,070,000 
d (　           ) 
456,972  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
473,880 		 100
[  59.8]
792,441 
816,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -24.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    873,000 円／㎡]  



横須賀 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,768,294 
6,332,880 
24,435,414 
18,911,300 
5,524,114 		 （　0.9277）
5,124,721 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    111,406,978 円　　　　（　    779,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 120.92 ＲＣ8 935.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
土砂災害警戒区域
急傾斜地崩壊危険		 100 ％   800 ％   800 ％   143 ㎡      8.5 m x   17.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階２階は店舗、３階から８階までは事務所のフロア貸しを想定する。 ⑦有効率　  88.6 ％
の理由		 同種の建物における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
116.99 
79.9 
93.52 
7,480 
699,530 		 12.0  8,394,360 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
116.99 
89.8 
105.08 
4,488 
471,599 		 10.0  4,715,990 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
116.99 
89.8 
105.08 
2,394 
251,562 		 6.0  1,509,372 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
935.92 
88.6 
829.08 

2,680,501 		 22,166,582 
0 
⑨年額支払賃料      2,680,501 円　×　12ヶ月　＝　      32,166,012 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     829.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,166,012 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,608,301 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,557,711 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,166,582 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         210,583 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,768,294 円　　　　（　       215,163 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０１
Ｔ
　　　　-3		 7,842  
(   7,601) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
8,002 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,555 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,480 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０８０１
Ｔ
　　　　-117		 6,686  
(   6,486) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
7,107 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,405,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 964,980 円  　　　       32,166,012　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,012,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,388,500 円  　　　　    281,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,332,880 円　（　　　　　　        44,286 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9277    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 281,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 292,000 円／㎡　×　     935.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0621 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,911,300 円  
（　　　　　       132,247 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,768,294 円      
②総費用 6,332,880 円      
③純収益　①－② 24,435,414 円      
④建物等に帰属する純収益 18,911,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,524,114 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,124,721 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       35,837 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    111,406,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     779,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市若松町二丁目１番３
 0202000425530-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
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備考