別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月14日　提出 横須賀 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 3-1 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　智弘   TEL.

鑑定評価額 59,700,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 横須賀市長沢２丁目８８３番 ②地積(㎡) 1,781  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m (70,160) 1:1.5 畑 一般住宅、農家住宅、農地等が混在する地域 ＹＲＰ野比 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東  155 ｍ、西   65 ｍ、南   25 ｍ、北   60 ｍ ②標準的使用 畑 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   32.0 ｍ、奥行　約　　   53.0 ｍ、規模　　      1,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 付近の開発に伴い、周辺地域 において道路拡幅の動きが見 られる。 道 路 近接道路　４ｍ私道 交通 施設 ＹＲＰ野比駅南西方 1.1km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度1種最高15m ⑤地域要因の 　将来予測 一般住宅、農家住宅、農地等が混在する地域である。開発可能性を有するが、前提として街路条件等の開発要件 を満たす必要がある。当面は現状のまま推移すると予測されるが、付近の開発動向次第で蓋然性は変動する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅用地としての宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     34,300 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     28,500 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三浦半島エリアの宅地見込地地域一帯であり、その範囲は広域的となる。需要者の中心は地域の実情に 精通している地元不動産開発業者となる。高齢化や人口減少が進行しているが、周辺住宅地の需要が改善傾向にあるた め、宅地見込地の需要も同様に推移している。供給は相続等に伴う個人が多い。なお、取引規模や取引事情は様々であ り、個別性が非常に強いことから取引される価格帯も幅が広く、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 控除法による価格は地域の実情に即した開発想定を行い適切に算定したが、試算過程の全てにおいて想定要素が含まれ るため実証性及び規範性には難がある。比準価格は広域的に収集した取引事例を基に試算しており、市場性を反映した 実証的且つ説得力の高い価格が求められた。以上を基に、説得力の高い比準価格を標準に、控除法による価格を比較考 量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、規範性の高い標準地が無いため、標準地からの検討は行っていない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     33,500 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の取引件数は概ね横這いである。人口減少や高 齢化は進行しているが、需給動向が大きく改善して おり、宅地見込地の需給動向も安定している。 周辺では住宅開発の動きも見られる駅徒歩圏内の宅 地見込地地域で、道路拡幅の動きも一部で見受けら れる。需要及び地価は安定的に推移している。 対象標準地は地域における標準的な画地であり、特 記すべき要因はない。なお、個別的要因に変動はな い。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他