令和6年1月12日　提出 横須賀 -72　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -72 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　蛭田　辰也   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市小原台２０８０番１１ ｢小原台４７－１２｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 宅造工事規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4m市道 水道、下水 浦賀 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       166 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地の高台に古くから形成 された住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 浦賀駅北東方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の高台に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。今後も現状を維持するものと考えられるが、 最寄駅からやや距離があり、狭い坂道が多いことなどから、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、横須賀市を中心に京浜急行線、ＪＲ横須賀線沿線一円の住宅地域。需要者の中心は横須賀市内及 び横浜や東京方面へ通勤するサラリーマン層である。最寄駅からやや距離がある上、狭あいな坂道が多いことなどもあ って、需要は弱含みである。土地は１３０～１６０㎡程度の画地で１，０００万円前後、新築の戸建は２，０００万円 台中盤が需要の中心を占める。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は丘陵地の狭あいな街路沿いに一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域である。収益物件は転勤等によって空家となっ た住宅が一時的に賃貸に供される程度であり、賃貸市場が形成されていないため、自用目的の取引が支配的で、取引価 格は居住の快適性を重視して形成されている。よって、鑑定評価額は収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏ま え、単価と総額との関連にも留意して、市場の実態を反映した比準価格をもって上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -45                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [147.1] [101.0] 100 66,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 横須賀市は人口減少と高齢化が進んでいるが 、住環境に恵まれた住宅地を中心に需要の回 復がみられ、その影響が周辺の地域へと波及 している。 起伏に富んだ丘陵地に一般住宅が建ち並ぶ住 宅地域であり、地域の状況に大きな変化はな い。 西道路で日照等の点ではやや優るが、交通接 近条件、街路条件等にやや難があるので、他 の不動産との競争力は低位にある。個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％