令和6年1月15日　提出 横須賀 -71　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -71 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　久   TEL.

鑑定評価額 18,300,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市池上７丁目３６番４ ｢池上７－３６－４｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 地区計画等 宅造規制区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6.2m市道 水道、ガス、下水 逸見 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南     5 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.9 ｍ、規模　　       163 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画により共同住宅等の 建築不可・最低敷地面積１５ ０㎡ 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 逸見駅南西方 1.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 地区計画等 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 駅から遠い高台だが、区画整然とした居住環境が良好な住宅地域で、新たな商業施設やバス路線の開設により利 便性が向上していることから人気が高まるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は横須賀市東部の京浜急行沿線の住宅地域で、需要者は市内在住の一次取得者や買替による二次取得者が中 心だが、市外からの転入も見られる。大規模な画地は早期売却のために一次取得者にも購入可能なように１区画当たり １００～１３０㎡程度に細分されることが多く、市場の中心価格帯は土地は１２００～１７００万円、新築戸建物件は ２７００～３２００万円前後で取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺には戸建住宅の一棟貸しも散見されるが、収益を目的とした土地取引は少なく、典型的な需要者は居住の 快適性を指向する自己使用を目的としている。そして、地域要因が類似した規範性の高い取引事例を採用できたことか ら、市場参加者の属性と行動を反映した比準価格を採用して、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -44                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 90.2] [100.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 横須賀市の人口は少子高齢化による自然減や 転出超過による社会減により減少し続けてお り、条件の劣る住宅地域では空家や空地が増 加している。 高台の区画整然とした住宅地域で、コロナ禍 以降は三浦半島における条件の良い住宅地の 取引が活発化しており、当該地域の需給も改 善している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％