令和6年1月14日　提出 横須賀 -68　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -68 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　智弘   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 71,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市大矢部４丁目９５７番１１０ ｢大矢部４－２２－７｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 宅造工事規制区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 北久里浜 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       163 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 北久里浜駅南西方 2.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測される。最寄駅からやや遠 く傾斜も多く見られるが、良好な居住環境を背景に需要回復が顕著で、地価も下落から横這いへと転じている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市中央部から南東部にかけての住宅地域一帯である。需要者の中心は市内に居住する一次及び二 次取得者層であるが、圏外からの転入も一部で散見される。バス利用圏及び傾斜を有する住宅地であっても居住環境の 良好な分譲地に対する需要は堅調であり、地価も横這い～若干の上昇で推移している。市場の中心価格帯は、１６５㎡ 程度の土地では１，２００万円前後であり、新築の戸建住宅は２，４００万円～３，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は自己利用目的の戸建住宅が中心で、行政的条件及び接近条件等より賃貸住宅の想定は現実性を 欠くことから本件では収益還元法の適用を断念した。比準価格は同一分譲地内で成立した類似性及び規範性の高い事例 を中心とし、その他の事例についても適切に参酌して試算された価格であり、需要者の意思が反映された説得力の高い 価格といえる。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [139.9] [100.0] 100 71,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 横須賀市の取引件数は概ね横這いである。人 口減少や高齢化は進行しているが、需給動向 が大きく改善しており、地価も下落から上昇 へと転じている。 高台に位置する住宅地域であり、地域的特性 に特段の変動は見られない。地域における需 要は改善傾向にあり、地価も下落から横這い へと転じている。 対象標準地は地域における標準的な画地であ り、特記すべき要因はない。なお、個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％