令和6年1月15日　提出 横須賀 -65　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -65 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　柴崎　久   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市太田和１丁目１４４７番５４ ｢太田和１－３９－１３｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 地区計画等 (70,150) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が整然と建 ち並ぶ高台の分譲住 宅地域 西6.2m市道 水道、ガス、下水 衣笠 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     5 ｍ、南    40 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.1 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地区計画あり（敷地面積の最 低限度１５０㎡、容積率１５ ０％に制限、用途制限等） 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 衣笠駅南西方 5.9km 法令 規制 １中専 (70,150) 準防  高度1種最高15m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、特に大きく地域要因が変化する状況になく、今後も現状を維持するものと思 われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ横須賀線衣笠駅を最寄駅とする横須賀市内西部の住宅地域で、需要者は市内在住の一次取得者や買替 による二次取得者が中心で、市外からの転入は少ない。大規模な画地は早期売却のために一次取得者にも購入可能なよ うに１区画当たり１００～１３０㎡程度に細分されることが多く、市場の中心価格帯は土地は１０００～１５００万円 、新築戸建物件は２５００～３０００万円前後で取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は収益を目的とした土地取引は少なく、典型的な需要者は居住の快適性を指向する自己使用を目的として いる。そして、地域要因が類似した規範性の高い取引事例を採用できたことから、市場参加者の属性と行動を反映した 比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,200 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [106.5] [101.0] 100 64,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 横須賀市の人口は少子高齢化による自然減や 転出超過による社会減により減少し続けてお り、条件の劣る住宅地域では空家や空地が増 加している。 高台の区画整然とした住宅地域で、コロナ禍 以降は三浦半島における条件の良い住宅地の 取引が活発化しており、当該地域の需給も改 善している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％