令和6年1月15日　提出 横須賀 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -61 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆志   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 82,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市粟田２丁目１１９３番３７ ｢粟田２－１０－４｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 宅造工事規制区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ高台の住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 ＹＲＰ野比 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       152 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 最寄駅より標高が３５ｍ程度 高く、近隣地域の一部は土砂 災害警戒区域に含まれる。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 ＹＲＰ野比駅北方 1.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 粟田２丁目はバスの乗り入れがあるが、１丁目は県道のバス停を利用する必要があり、その高低差は１０ｍ。リ サーチパークに近く一定の需要は見込めるため、当面は現状の環境を維持したまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市南東部の高台に位置し、京急本線及びＪＲ横須賀線の各駅からバス圏の住宅地の圏域。最寄駅 が京急久里浜駅は人気がある一方で、ＹＲＰ野比駅の場合には平坦地の需要は高い反面、バス圏になると需要が弱まる 。市内在住在勤の一次取得者が需要者の中心で、小規模建売住宅の取引単価は高めになることもある。中心価格帯は、 対象標準地規模の更地が１０００～１５００万円前後、新築戸建は３０００～３５００万円程度で推移する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅は見られず、戸建住宅の賃貸需要もないため収益還元法の適用は断念した。比準価格は、バス圏の高台の分譲 地内で取引された事例に基づき査定した。当該地域では、画地規模や取引当事者の属性によって取引価格にばらつきが 見られるため、慎重に要因格差や取引の事情等を把握するよう努めた。比準価格は地域の取引価格水準を的確に反映し ていると考えてこれをそのまま採用し、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [123.4] [102.0] 100 82,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 横須賀市の人口は高齢化の進行とともに年１ ％程度の減少が続く。地価はほぼ底値に到達 し、利便性の良い地域と風光明媚な地域を中 心に需要が回復。 粟田１丁目と異なりバス便の乗り入れがない 。地勢及び交通利便性が劣り、人口は減少傾 向にある。全体に東傾斜の斜面地。 接面する道路が傾斜しているため、地盤面は 道路よりも０．５～１．５ｍ程度高い。個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％