令和6年1月12日　提出 横須賀 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -55 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　田那邉　広明   TEL.

鑑定評価額 6,810,000 円  １㎡当たりの価格 42,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市長坂３丁目２０５０番４ ｢長坂３－３５－３｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,80) （その他） 宅造工事規制区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 調整区域内の丘陵地 に開発された小規模 住宅団地 北西6m道路 水道 衣笠 6.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 道路 交通 施設 衣笠駅南西方 6.4km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からバス圏に位置する、市街化調整区域内の丘陵地に開発された小規模住宅団地である。地域要因に特段 の変動は認められないことから、当面は現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三浦半島エリアに位置する、市街化調整区域内の住宅地域と判断した。主な需要者は、当エリアに地縁 を有する１次又は２次取得者である。利便性等が劣る地域が多いため、総じて需要は弱めである。取引の中心価格帯は 、立地や規模等により開差が見られるが、１６０㎡程度の土地で６００～１，２００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は調整区域内の小規模住宅団地である。当地域における取引は自己の居住用物件が中心で、当該取引において は、居住の快適性や利便性が重視され、類似物件と比較により価格が形成される。比準価格はこれらの要因を反映して いるため説得力が高い。なお、近隣地域の賃貸需要は低位にあり、収益性に馴染まないことから収益還元法の適用は断 念した。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復しているが、物価上昇や 金融資本市場の変動等の影響に注意が必要で ある。市内の地価は、全体的には持ち直しの 傾向にある。 最寄駅からバス圏に位置する市街化調整区域 内の丘陵地に開発された住宅団地であり、地 域要因に特段の変動は認められない。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％