令和6年1月14日　提出 横須賀 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -51 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　伸   TEL.

鑑定評価額 851,000,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市平成町２丁目７番２ ②地積 　(㎡) 5,830   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 地区計画等 (80,200) 1.5:1 共同住宅 ＲＣ11 中高層の共同住宅が 建ち並ぶ新興住宅地 域 南西16m市道、三方路 水道、ガス、下水 県立大学 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   290 ｍ、南   140 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     6,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 海辺ニュータウン地区地区計 画、共同住宅地区（用途制限 、敷地面積の最低限度等） 街 路 基準方位　北　　１ ６ｍ市道 交通 施設 県立大学駅北東方 850m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度1種最高15m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域及びその周辺は海辺ニュータウン地区地区計画により９つの地区に区分されており、当該区分の土地利 用の方針等に沿った利用がなされている。地域要因に特段の変動はなく今後も現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              144,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京浜急行線・ＪＲ横須賀線沿線の三浦半島及びその周辺エリアのマンション需要がある地域一円である。 需要者は中規模、大規模分譲マンションの開発及び分譲を目的としたデベロッパーが中心である。建築費は高止まりの 傾向が続いておりデベロッパーの開発意欲が高まっているとは言えないが、三浦半島周辺の他の地域と比較し相対的な 割安感は感じられる。マンション適地の取引は少なく需要の中心価格帯は見出し難い状況が継続している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中高層の分譲マンションが建ち並ぶ新興住宅地域である。分譲マンション用地の需要者であるデベロッパー は居住の利便性、地域ブランド、希少性等を反映した市場価値を重視して土地取引を行う。一方、開発法による価格は 分譲マンション用地の典型的な需要者であるデベロッパーの投資採算性の観点から求められた価格である。よって比準 価格を重視し、開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -43                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    125,000 円／㎡ [106.4] 100 100 [101.0] 100 [ 95.0] [105.1] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 長期金利は緩やかな上昇基調にあるが、依然 として良好な資金調達環境が続いている。物 価変動や金融政策の動向に留意する必要があ る。 特に変動は見られないが、三浦半島周辺他地 域のマンション適地と比較し割安感が感じら れることもあり、地価は上昇基調で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.6 ％  ％