令和6年1月15日　提出 横須賀 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -46 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆志   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市久里浜台２丁目３２番９８ ｢久里浜台２－６－４｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 宅造工事規制区域 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 京急久里浜 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    75 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       172 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 南側の地域は一部土砂災害警 戒区域に含まれる。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 京急久里浜駅北東方 2.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅より標高が４５ｍ、最寄バス停から２０ｍ高く、バスの乗り入れがないため、交通利便性は悪い。しかし 地価上昇が顕著な駅周辺に比して割安感があることから安定した需要を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市南東部に位置し、京急本線及びＪＲ横須賀線の各駅徒歩限界圏からバス圏の住宅地の圏域。高 台や傾斜地に造成された旧来の分譲地はバス便の乗り入れが少ないため、交通利便性が劣る地域が多く、需要者は市内 在在住勤の一次取得者が中心になる。中心価格帯は、対象標準地規模の更地が１５００万円程度、中古住宅は２０００ ～２５００万円程度、新築戸建の供給は少ないが３０００～３５００万円程度と推測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 交通利便性が劣る当該地域では賃貸需要が見られないため収益還元法の適用は断念した。比準価格は、久里浜台内での 取引がほとんど見られない中、久里浜や浦賀周辺の高台傾斜地で取引された事例を収集し、慎重に要因格差を分析補正 して求めたものであり、バス圏高台に広がる住宅地の取引価格水準を的確に把握することができたと考える。以上、代 表標準地との価格検討も踏まえたうえで、比準価格をもって対象標準地の鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -15                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     96,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [111.9] [101.0] 100 89,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 横須賀市の人口は高齢化の進行とともに年１ ％程度の減少が続く。地価はほぼ底値に到達 し、利便性の良い地域と風光明媚な地域を中 心に需要が回復。 久里浜台全体で人口は減少傾向が続く。交通 利便性は劣るが、日当たり良好で閑静な住宅 地であり、地価はほぼ底値に到達と判断。 道路と等高で土砂災害警戒区域からも外れて いるため、近隣地域内では競争力が高い。個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％