別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
横須賀 -42　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 -42 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　智弘   TEL.
鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 94,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市不入斗町３丁目５７番２
 ②地積
　(㎡)		 121  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m
宅造工事規制区域

(70,200)

1.5:1		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、店舗等が
混在する住宅地域
 南西5.9m市道 水道、ガス、下水 横須賀中央

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南    55 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　５．９
ｍ市道		 交通

施設		 横須賀中央駅南西方

1.5km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度1種最高15m
宅地造成工事規制
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、店舗等が混在する住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。横須賀中央駅駅か
らやや距離のある立地条件下にあるが、需要の改善傾向が顕著であり、地価も下落から横這いに転じている。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     71,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市中央部を中心とした住宅地域一帯である。需要者の中心は市内に居住する一次及び二次取得者
となるが、まとまった規模の画地については敷地細分化を前提とした不動産業者による需要も多い。徒歩圏内且つ平坦
地の需要は比較的堅調に推移しており、徒歩限界圏や傾斜を有する住宅地に対する需要も改善傾向にある。市場の中心
価格帯は、１２０㎡程度の土地では１，４００万円前後であり、新築戸建住宅は３，０００万円台前半が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域には一般住宅のほかアパート等の収益物件も存するが、土地価格に見合う賃料水準は形成されて
いない。典型的需要者は収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視して意思決定を行うため、収益価格は低位に試算
された。比準価格は規範性が概ね同等と判断した３事例を適切に関連付けて試算された説得力の高い価格である。よっ
て、比準価格を標準に収益価格も比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 -37                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    173,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[101.0]		 100
[150.9]		 [102.0]
100		 117,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 横須賀市の取引件数は概ね横這いである。人
口減少や高齢化は進行しているが、需給動向
が大きく改善しており、地価も下落から上昇
へと転じている。

最寄駅からやや距離のある住宅地域であり、
地域的特性に特段の変動はないが、地域全体
の需要が改善しており、地価も下落から横這
いに転じている。

横須賀中央駅勢圏の住宅地域に存する南西向
き画地である。標準的画地と比較すると、日
照等が優れ、人気は高い。なお、個別的要因
に変動はない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 -42　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０１Ｄ
-51		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5.5m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
b １０６０８
１０Ｄ
-41		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東6m県道、
西4m、二方路
１低専
土砂災害警戒区域
宅造工事規制区域
(40,80)
c １０６０８
０１Ｄ
-3		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東4m市道、
北東6m、角地
１住居
高度1種最高15m
(80,200)
d １０６０８
０１
-24		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東5.5m市道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
(90,300)
e １０６０８
０１
-29		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m私道、
北西4m、
二方路
準工
高度1種最高15m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,798  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
134,920 		 100
[ 115.6]
116,713 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
119,000 
b (　           ) 
96,239  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.3]
107,770 		 100
[  93.1]
115,757 
118,000 
c (　           ) 
129,251  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.2]
149,706 		 100
[ 137.2]
109,115 
111,000 
d (　           ) 
155,778  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.8]
144,506 		 100
[ 121.2]
119,229 
122,000 
e (　           ) 
86,167  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
92,953 		 100
[  81.6]
113,913 
116,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -12.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    119,000 円／㎡]  



横須賀 -42　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,552,038 
456,459 
2,095,579 
1,666,560 
429,019 		 （　0.9714）
416,749 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      8,682,271 円　　　　（　     71,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 -42　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 77.40 ＬＳ2 136.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高15m
宅造工事規制区域		 70 ％   200 ％   200 ％   121 ㎡     13.0 m x    9.5 m  前面道路：市道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用、対象標準地の地積等を考慮して各階２戸（各居室部分：約３４㎡）のアパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
68.00 
100.0 
68.00 
1,562 
106,216 		 1.0  106,216 
1.0  106,216 

 2～ 2		 共同住宅
68.00 
100.0 
68.00 
1,594 
108,392 		 1.0  108,392 
1.0  108,392 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
136.00 
100.0 
136.00 

214,608 		 214,608 
214,608 
⑨年額支払賃料        214,608 円　×　12ヶ月　＝　       2,575,296 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,575,296 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       128,765 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,446,531 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           214,608 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,039 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          214,608 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         103,468 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,552,038 円　　　　（　        21,091 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０９
Ｔ
　　　　-119		 1,770  
(   1,697) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[117.6]		 100
[101.0]
1,602 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,663 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,594 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０８１１
Ｔ
　　　　-18		 1,513  
(   1,512) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 90.2]		 100
[103.0]
1,732 
c １０６０８１１
Ｔ
　　　　-20		 1,819  
(   1,743) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[108.1]		 100
[102.0]
1,701 
横須賀 -42　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 112,000 円  　　　　     22,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 77,259 円  　　　        2,575,296　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      190,400 円  　　　　     22,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,400 円  　　　　     22,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,400 円  　　　　     22,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         456,459 円　（　　　　　　         3,772 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9714    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     136.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0744     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0789 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,666,560 円  
（　　　　　        13,773 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,552,038 円      
②総費用 456,459 円      
③純収益　①－② 2,095,579 円      
④建物等に帰属する純収益 1,666,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 429,019 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 416,749 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,444 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,682,271 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      71,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 -42　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市不入斗町三丁目５７番２
 0202000035042-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横須賀 -42　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 -42 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　藤田　勝寛   TEL.
鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 94,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市不入斗町３丁目５７番２
 ②地積
　(㎡)		 121  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m
宅造工事規制区域

(70,200)

1.5:1		 住宅

Ｗ3		 一般住宅、店舗等が
混在する住宅地域
 南西5.9m市道 水道、ガス、下水 横須賀中央

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南    55 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北、５．
９ｍ市道		 交通

施設		 横須賀中央駅南西方

1.5km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度1種最高15m
宅地造成工事規制
⑤地域要因の将
　来予測		 横須賀市中央部の徒歩限界圏の既成住宅地域。特段の変動要因は見当たらないことから、当面は現状のまま推移
する地域と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね横須賀市の中央部で、京浜急行線及びＪＲ横須賀線沿線に位置する住宅地域一円と判断した。典型
的な需要者層は概ね３０代～５０代の横須賀市内居住者を中心に、横浜・東京都内方面へも通勤する一次二次取得者層
である。一定規模の土地については不動産業者による小規模建売住宅として販売される例も散見される。取引の中心価
格帯は１２０㎡程度の更地で１，５００万円前後、新築の建売住宅で２，５００～３，０００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の存する地域にはアパート等の収益物件も散見されるものの、大半が自用目的の戸建住宅取引である。よっ
て住宅系用途の賃貸市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず成熟の程度は低い。よって本件では比準価
格を重視し収益価格を比較考量して、さらに代表標準地の公示価格を規準とした価格との均衡に留意した結果、標記の
とおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 -37                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    173,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[101.0]		 100
[150.6]		 [102.0]
100		 117,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウィルス感染症の影響から立ち直
り不動産取引の動きも総じて持ち直し傾向に
あるが、立地・駅距離等による二極化傾向は
依然持続している

最寄駅からバス便利用の徒歩限界圏に位置す
る既存住宅地域。利便性の観点より需要は相
対的にはそれほど高くないエリアである。


南西方位の画地で日照等良好。価格形成要因
に影響を与える格別な個別的要因の変動は認
められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 -42　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０１Ｄ
-51		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5.5m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,200)
b １０６０８
１０Ｄ
-82		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西1.2m私道
、中間画地
１中専
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
(70,160)
c １０６０８
０９Ｄ
-51		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
南2m、二方路
１中専
高度1種最高15m
(70,160)
d １０６０８
０６
-13		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m私道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
急傾斜地崩壊危険
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,798  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
134,116 		 100
[ 116.4]
115,220 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
118,000 
b (　           ) 
87,873  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.0]
99,856 		 100
[  90.8]
109,974 
112,000 
c (　           ) 
137,289  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
134,597 		 100
[ 105.0]
128,188 
131,000 
d (　           ) 
108,399  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
108,399 		 100
[  98.0]
110,611 
113,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +14.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.8 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    121,000 円／㎡]  



横須賀 -42　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,485,772 
435,930 
2,049,842 
1,650,020 
399,822 		 （　0.9696）
387,667 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      8,076,396 円　　　　（　     66,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 -42　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 69.00 Ｗ2 128.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高15m
宅造工事規制区域		 70 ％   200 ％   200 ％   121 ㎡     13.0 m x    9.5 m  前面道路：市道     　   5.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ（平均専有面積約３２㎡）、４室を想定。仕様は標準的。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,566 
100,224 		 1.0  100,224 
1.0  100,224 

 2～ 2		 住宅
64.00 
100.0 
64.00 
1,582 
101,248 		 1.0  101,248 
1.0  101,248 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
128.00 
100.0 
128.00 

201,472 		 201,472 
201,472 
⑨年額支払賃料        201,472 円　×　12ヶ月　＝　       2,417,664 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,417,664 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       207,813 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,389,851 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           201,472 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,854 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          201,472 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          94,067 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,485,772 円　　　　（　        20,544 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０９
Ｔ
　　　　-13		 1,874  
(   1,796) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,644 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,582 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０８０９
Ｔ
　　　　-14		 1,932  
(   1,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[ 98.0]
1,729 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 -42　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 105,500 円  　　　　     21,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 77,930 円  　　　        2,597,664　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      179,300 円  　　　　     21,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,100 円  　　　　     21,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,100 円  　　　　     21,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         435,930 円　（　　　　　　         3,603 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     128.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0782     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,650,020 円  
（　　　　　        13,637 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,485,772 円      
②総費用 435,930 円      
③純収益　①－② 2,049,842 円      
④建物等に帰属する純収益 1,650,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 399,822 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 387,667 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,204 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,076,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 -42　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市不入斗町三丁目５７番２
 0202000035042-0000
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備考