別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
横須賀 -38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 -38 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　西嶋　靖   TEL.
鑑定評価額 25,100,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市久里浜３丁目３０１番３
｢久里浜３－１６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 166  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m
宅造工事規制区域

(70,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域		 東4m市道 水道、ガス、下水 京急久里浜

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４ｍ市
道		 交通

施設		 京急久里浜駅南西方

850m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度1種最高15m
宅造工事規制区域
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅の他にアパート等が見られる住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測される。最寄駅から概
ね平坦な徒歩圏内にあり、一般住宅地としての相対的な市場競争力は強く、需要及び地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     86,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市中央部及び南部における住宅地域一帯と判定した。京急久里浜線等の各駅から概ね徒歩圏内の
地域が中心となる。需要者は市内居住の一次乃至二次取得者層が中心で、県外からの転入も見られる。交通利便性や居
住環境等は良好であり、需要及び地価は上昇傾向にある。市場の中心地価帯は、１７０㎡程度の土地では２，３００万
円～２，７００万円程度であり、新築の戸建住宅は４，０００万円台前半あたりである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域であり、主には自用目的での一般住宅の取引が中心である。京急久里浜
線「京急久里浜」駅から徒歩圏内の為に、収益目的のアパートが多く見られるものの、立地に見合った収益が得られて
いないのが実情である。従って、取引事例から求めたより実証的で信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考
量し、さらに単価と総額との関連も考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の人口は、減少傾向にある中で、高齢化も
進んでいる。コロナ後を見据えた動きも見ら
れるが、市内の人口動態や景気動向に注視す
る必要がある。

最寄駅から徒歩圏内の住宅地域で、地域的特
性に特段の変動はない。駅から平坦で徒歩圏
内にある住宅地への需要は根強く、地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 -38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０９Ｄ
-83		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,160)
b １０６０８
０４Ｄ
-4		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,160)
c １０６０８
０４Ｄ
-55		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.5m私道
、北西4.5m、
角地
１中専
高度1種最高15m
(80,180)
d １０６０８
０１
-28		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.1m市道、
西4.3m、
二方路
１中専
高度1種最高15m
(70,164)
e １０６０８
０１
-23		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西11m市道、
東3m、二方路
近商
高度3種最高31m
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
154,548  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
158,790 		 100
[  99.0]
160,394 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
162,000 
b (　           ) 
184,281  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
194,134 		 100
[ 117.0]
165,926 
168,000 
c (　           ) 
119,904  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
122,490 		 100
[  89.1]
137,475 
139,000 
d (　           ) 
157,543  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
164,202 		 100
[ 115.0]
142,784 
144,000 
e (　           ) 
128,012  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
133,957 		 100
[ 104.0]
128,805 
130,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    153,000 円／㎡]  



横須賀 -38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,538,092 
595,810 
2,942,282 
2,228,700 
713,582 		 （　0.9696）
691,889 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     14,414,354 円　　　　（　     86,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 -38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.00 Ｗ2 176.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高15m
宅造工事規制区域		 70 ％   200 ％   160 ％   166 ㎡     12.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用及び対象標準地の地積等を考慮し、各階２戸（各階居室部分：約４４㎡）のアパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段及び外廊下は、容積率の対象外の為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
88.00 
100.0 
88.00 
1,665 
146,520 		 1.0  146,520 
1.0  146,520 

 2～ 2		 住宅
88.00 
100.0 
88.00 
1,716 
151,008 		 1.0  151,008 
1.0  151,008 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
176.00 
100.0 
176.00 

297,528 		 297,528 
297,528 
⑨年額支払賃料        297,528 円　×　12ヶ月　＝　       3,570,336 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,570,336 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       178,517 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,391,819 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           297,528 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,827 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          297,528 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         143,446 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,538,092 円　　　　（　        21,314 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０８
Ｔ
　　　　-4		 1,571  
(   1,571) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,806 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,790 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,716 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０８０８
Ｔ
　　　　-5		 1,368  
(   1,339) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,777 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 -38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 142,500 円  　　　　     28,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 107,110 円  　　　        3,570,336　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       47,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      242,200 円  　　　　     28,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,500 円  　　　　     28,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,500 円  　　　　     28,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         595,810 円　（　　　　　　         3,589 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　     176.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0782     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,228,700 円  
（　　　　　        13,426 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,538,092 円      
②総費用 595,810 円      
③純収益　①－② 2,942,282 円      
④建物等に帰属する純収益 2,228,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 713,582 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 691,889 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,168 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,414,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      86,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 -38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市久里浜三丁目３０１番３
 0202000144092-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横須賀 -38　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 -38 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆志   TEL.
鑑定評価額 25,100,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市久里浜３丁目３０１番３
｢久里浜３－１６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 166  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m
宅造工事規制区域

(70,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域		 東4m市道 水道、ガス、下水 京急久里浜

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       166 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北　４ｍ市
道		 交通

施設		 京急久里浜駅南西方

850m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度1種最高15m
宅造工事規制区域
⑤地域要因の将
　来予測		 南西方のハイランドとの境は土砂災害警戒区域に含まれるが、近隣地域はその外側にある。環境が良く利便性の
高い久里浜地区は安定した需要が継続する。今後は画地分割を進めながら良好な住環境を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     88,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市南東部の東京湾に近い地域で、京急本線及びＪＲ横須賀線の各駅から徒歩圏の住宅地の圏域。
都心接近性は劣るが、海に近く、生活利便性が高いため、駅から平坦な地域では小規模建売住宅を中心に需要が高く、
市外からの需要も見られる。需要者の中心は、市内在勤の一次、二次取得者だが、市外からの需要も根強い。中心価格
帯は、対象標準地規模の更地が２５００万円程度、新築戸建は３５００～４０００万円程度で推移する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 工場や自衛隊駐屯地が近いため賃貸需要はあるが、地価水準に比して賃料水準が追いつかず、収益価格は低くなった。
比準価格は、京急久里浜駅徒歩限界圏までの地域で取引された事例に基づいて査定した結果、試算価格にばらつきが見
られたものの、いずれも地域の価格水準を反映していると判断して比準価格を決定した。以上により、比準価格を中心
に収益価格は参考にとどめ、対象標準地の時系列的な価格動向も踏まえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 横須賀市の人口は高齢化の進行とともに年１
％程度の減少が続く。地価はほぼ底値に到達
し、利便性の良い地域と風光明媚な地域を中
心に需要が回復。

駅からの高低差は約５ｍ程度だが、全体に北
東方に下った傾斜地の裾に位置する。国道１
３４号の西側では人口は微増で安定した需要
が見られる。

地盤面は道路より約１．５ｍ高く、堀込車庫
が作られている。北東傾斜で日当たりは若干
劣る。個別的要因に変動はない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 -38　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０１
-28		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4.1m市道、
西4.3m、
二方路
１中専
高度1種最高15m
(70,164)
b １０６０８
０８Ｄ
-9		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南21.8m市道、
西3.8m、角地
近商
高度3種最高31m
(100,200)
c １０６０８
０１
-14		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m私道、
中間画地
１住居
高度1種最高15m
(70,160)
d １０６０８
０１
-23		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西11m市道、
東3m、二方路
近商
高度3種最高31m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
157,543  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
171,264 		 100
[ 100.0]
171,264 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
173,000 
b (　           ) 
200,092  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
199,900 		 100
[ 125.5]
159,283 
161,000 
c (　           ) 
98,872  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
98,581 		 100
[  69.3]
142,253 
144,000 
d (　           ) 
128,012  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
133,957 		 100
[  92.6]
144,662 
146,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    156,000 円／㎡]  



横須賀 -38　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,593,023 
612,440 
2,980,583 
2,252,160 
728,423 		 （　0.9696）
706,279 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     14,714,146 円　　　　（　     88,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 -38　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.00 Ｗ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高15m
宅造工事規制区域		 70 ％   200 ％   160 ％   166 ㎡     12.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４５㎡、２ＤＫファミリータイプ４戸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段につき
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 共同住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,634 
147,000 		 1.0  147,000 
1.0  147,000 

 2～  		 共同住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,685 
152,000 		 1.0  152,000 
1.0  152,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

299,000 		 299,000 
299,000 
⑨年額支払賃料        299,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,588,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,588,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       143,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,444,480 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           299,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,870 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          299,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         145,673 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,593,023 円　　　　（　        21,645 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０８
Ｔ
　　　　-4		 1,571  
(   1,571) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]
1,759 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,758 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,685 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０８０４
Ｔ
　　　　-121		 1,823  
(   1,822) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,756 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 -38　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 144,000 円  　　　　     28,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 107,640 円  　　　        3,588,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      244,800 円  　　　　     28,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         612,440 円　（　　　　　　         3,689 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0782     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,252,160 円  
（　　　　　        13,567 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,593,023 円      
②総費用 612,440 円      
③純収益　①－② 2,980,583 円      
④建物等に帰属する純収益 2,252,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 728,423 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 706,279 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,255 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,714,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      88,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 -38　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市久里浜三丁目３０１番３
 0202000144092-0000
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備考