令和6年1月15日　提出 横須賀 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -33 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　高畠　祐二   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 61,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市荻野２３０番２８ ｢荻野２－１｣ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 建築協定 宅造工事規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 北西6.2m市道 水道、ガス、下水 衣笠 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定が存する戸建住宅地 域 街 路 基準方位　北　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 衣笠駅南西方 6.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 建築協定 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動要因がないため、当面は現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は横須賀市西部における、ＪＲ横須賀線逗子駅、京急逗子線逗子・葉山駅、京急久里浜線三崎口駅からバス 圏の住宅地域である。交通の利便性に劣る上に、これまでもリゾート物件としての特性はあまり見られない。しかし、 地価が低位となってきたことに加え、テレワークによる需要者が加わり、需要が認められてきている。取引の中心とな る価格帯は土地は１０００万円台前半、新築戸建で２０００万円台半ばと判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が多くを占める住宅地域であり、居住の快適性が重視される地域である。比準価格は横須賀市西部 地区の取引事例を採用しており、市場の実態を反映し信頼性が高いと判断する。一方、建築協定が締結されているため 収益物件はほとんどなく、賃貸市場が成熟していないので本件では収益価格を試算しなかった。そこで、代表標準地と の検討を踏まえた上で、比準価格を採用して、対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,200 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [112.1] [100.0] 100 61,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 個人消費は着実に回復しているが、コスト高 （物価高）が家計の実質所得への下押し圧力 となっており、不動産市場への影響が懸念さ れる。 利便性に劣る上に画地規模が大きいため需要 が弱いが、地価が低位になって横ばい傾向で ある。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.2 交通・接近　　　  +2.7 環境　　　　　　  +5.4 行政　　　　　　  +3.8 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％