別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横須賀 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 -20 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　榎本　一裕   TEL.
鑑定評価額 28,700,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 92,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市秋谷字仲里４４５２番４
 ②地積
　(㎡)		 237  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域

(70,168)
台形
1:1.5		 住宅

ＲＣ2		 山麓傾斜地の別荘も
見られる住宅地域
 南東4.2m市道 水道、下水 逗子

7.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、４．２
ｍ市道		 交通

施設		 逗子駅南東方

7.0km		 法令

規制		 １中専
(70,168)
準防 
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 海を臨む傾斜地に形成された住宅地域で特段の変動要因もないため、当面は現環境維持と予測する。別荘地等と
しての選好性は依然として高く需要が底堅いため、今後も地価の上昇傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね横須賀市北西部及び葉山町南西部の海沿いの住宅地域一円。需要者は買替目的の個人、別荘取得目的
の個人・法人等が中心であり、都心部からの転入者も多く見られる。住環境が良好で自動車利便性も良いため、需要が
堅調であり、地価は上昇傾向で推移している。取引価格は、眺望、地勢、規模等の如何でバラツキがあり一様ではない
が、概ね２５０～３００㎡程度で３５００～５０００万円程度が動きの良い価格帯と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺では共同住宅も見られるがその数は少なく、取引の中心は自己使用目的の戸建住宅乃至別荘であ
る。よって、対象不動産の価格形成過程では居住の快適性等の良否がより強く作用するため、不動産に対する有効需要
を反映した比準価格の規範性は高く説得力が認められるが、収益価格の説得力はやや劣ると判断する。したがって、比
準価格を重視して収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討にも留意して、鑑定評価額を標記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 -27                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     68,200 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 57.9]		 [102.0]
100		 121,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内では人口減少、高齢化が進行中。割安感
等もあり住宅需要の回復エリアは拡がってお
り、全般的に地価は下落幅縮小乃至上昇幅拡
大傾向にある。

コロナ渦以降の生活様式の変容等により選好
性が高まったことに加え、需要に対して供給
量が少ないため、地価の大幅な上昇傾向が続
いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.3
交通・接近　　　  -0.7
環境　　　　　　 -44.0
行政　　　　　　  +0.8
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
１０
-2		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m私道、
北東4m、角地
１住居
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
(80,160)
b １０６０８
０６Ｄ
-32		 三浦郡葉山町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西2m町道、
中間画地
１住居
高度1種最高12m
風致地区
(40,160)
c １０６０８
０７Ｄ
-54		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
南4m、角地
１住居
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
(80,160)
d １０６０８
１０Ｄ
-75		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.7m私道
、中間画地
１低専
土砂災害警戒区域
(40,80)
e １０６０８
０２Ｄ
-146		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4m市道、
中間画地
１住居
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
86,017  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
82,580 		 100
[  63.6]
129,843 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
132,000 
b (　           ) 
134,727  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
150,327 		 100
[ 126.4]
118,930 
121,000 
c (　           ) 
70,481  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
69,058 		 100
[  59.8]
115,482 
118,000 
d (　           ) 
141,468  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
151,454 		 100
[ 112.5]
134,626 
137,000 
e (　           ) 
123,087  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
159,861 		 100
[  99.4]
160,826 
164,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  -1.7 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.2 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.2 交通・接近　  +2.2 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.2 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.2 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.2 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  -0.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.2 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    127,000 円／㎡]  



横須賀 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,063,678 
771,907 
3,291,771 
2,797,440 
494,331 		 （　0.9714）
480,193 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     10,004,021 円　　　　（　     42,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.50 ＬＳ2 221.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域		 70 ％   200 ％   168 ％   237 ㎡     10.4 m x   17.5 m  前面道路：市道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸市場の動向、画地の規模・形状、公法上の規制等を考慮し、「賃貸面積約５５㎡・上下各２戸」の２階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.50 
100.0 
110.50 
1,559 
172,270 		 1.0  172,270 
1.0  172,270 

 2～ 2		 住宅
110.50 
100.0 
110.50 
1,591 
175,806 		 1.0  175,806 
1.0  175,806 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
221.00 
100.0 
221.00 

348,076 		 348,076 
348,076 
⑨年額支払賃料        348,076 円　×　12ヶ月　＝　       4,176,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     221.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          60,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,176,912 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　          60,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       338,953 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,897,959 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           348,076 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,202 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          348,076 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         162,517 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,063,678 円　　　　（　        17,146 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０２
Ｔ
　　　　-10		 1,535  
(   1,471) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,635 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,660 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,591 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０８０２
Ｔ
　　　　-11		 1,400  
(   1,399) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[102.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,402 
c １０６０８０２
Ｔ
　　　　-12		 1,971  
(   1,888) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,952 
横須賀 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 188,000 円  　　　　     37,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 127,107 円  　　　        4,236,912　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       62,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      319,600 円  　　　　     37,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,600 円  　　　　     37,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,600 円  　　　　     37,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         771,907 円　（　　　　　　         3,257 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9714    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     221.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0744     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0789 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,797,440 円  
（　　　　　        11,804 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,063,678 円      
②総費用 771,907 円      
③純収益　①－② 3,291,771 円      
④建物等に帰属する純収益 2,797,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 494,331 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 480,193 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,026 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,004,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市秋谷字仲里４４５２番４
 0202000003052-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横須賀 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 -20 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　蛭田　辰也   TEL.
鑑定評価額 28,700,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 92,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市秋谷字仲里４４５２番４
 ②地積
　(㎡)		 237  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域

(70,168)
台形
1:1.5		 住宅

ＲＣ2		 山麓傾斜地の別荘も
見られる住宅地域
 南東4.2m市道 水道、下水 逗子

7.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 久留和海水浴場に近い、古く
から形成された住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　４
．２ｍ市道		 交通

施設		 逗子駅南東方

7.0km		 法令

規制		 １中専
(70,168)
準防 
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 丘陵地に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。特別な変動要因はなく、今後も現状を維持するもの
と考えられるが、風光明媚な海岸線に近く、堅調な需要が認められることから地価は上昇が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は横須賀市西部を中心に隣接する葉山町、逗子市一円の住宅地域。需要者の中心は通勤等の束縛が少
ないサラリーマンや個人事業主、富裕層等である。立石や長者ヶ崎など風光明媚な海岸線へ近いことから、堅調な需要
が認められる。土地は３千万円～４千万円程度が需要の中心を占めるが、売り物件が少ないため、この価格帯より高額
な取引も見受けられる。新築戸建は建売よりも注文住宅が好まれるため需要の中心を把握することは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域の周辺にはアパートや賃貸マンション等も混在するものの、一般住宅が多く立地する住宅地域である。投資目的
の取引よりも自用目的の取引が多く、取引価格は収益性より居住の快適性を中心として形成されている。従って、鑑定
評価額は代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、単価と総額との
関連にも留意して、上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 -27                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     68,200 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 57.2]		 [102.0]
100		 122,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 横須賀市は人口減少と高齢化が進んでいるが
、住環境に恵まれた住宅地を中心に需要の回
復がみられ、その影響が周辺の地域へと波及
している。

相模湾に面した丘陵地に一般住宅が多く建ち
並ぶ、風光明媚な海岸線に近い住宅地域であ
り、地域の状況に大きな変化はない。


駅距離はあるものの南東道路であり、自然環
境に恵まれていることから、他の不動産との
比較における競争力は優位にある。個別的要
因に変動はない。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
１０Ｄ
-119		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4m私道、
北西3.6m、
南東4m、
三方路
１中専
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
(80,160)
b １０６０８
０７Ｄ
-37		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.7m市道、
東2.7m、角地
２中専
高度1種最高15m
(80,188)
c １０６０８
１１
-9		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4m市道、
南東4m、角地
２中専
高度1種最高15m
(80,160)
d １０６０８
０７Ｄ
-14		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南4m私道、
中間画地
２中専
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
125,068  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
131,082 		 100
[  99.0]
132,406 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
135,000 
b (　           ) 
142,369  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 113.5]
131,456 		 100
[  99.0]
132,784 
135,000 
c (　           ) 
120,690  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
117,589 		 100
[  99.0]
118,777 
121,000 
d (　           ) 
113,375  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
125,297 		 100
[  99.0]
126,563 
129,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    130,000 円／㎡]  



横須賀 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,172,525 
750,091 
3,422,434 
2,854,300 
568,134 		 （　0.9696）
550,863 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     11,476,313 円　　　　（　     48,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.50 Ｗ2 221.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域		 70 ％   200 ％   168 ％   237 ㎡     10.4 m x   17.5 m  前面道路：市道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積：約５５㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
110.50 
100.0 
110.50 
1,550 
171,275 		 1.0  171,275 
1.0  171,275 

 2～ 2		 住宅
110.50 
100.0 
110.50 
1,582 
174,811 		 1.0  174,811 
1.0  174,811 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
221.00 
100.0 
221.00 

346,086 		 346,086 
346,086 
⑨年額支払賃料        346,086 円　×　12ヶ月　＝　       4,153,032 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     221.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          60,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,153,032 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          60,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       210,652 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,002,380 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           346,086 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,288 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          346,086 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         166,857 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,172,525 円　　　　（　        17,606 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０９
Ｔ
　　　　-104		 1,535  
(   1,471) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,598 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,582 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０８０９
Ｔ
　　　　-8		 2,311  
(   2,215) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[133.9]		 100
[105.0]
1,695 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 182,500 円  　　　　     36,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 126,391 円  　　　        4,213,032　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      310,200 円  　　　　     36,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        36,500 円  　　　　     36,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,500 円  　　　　     36,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         750,091 円　（　　　　　　         3,165 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     221.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0782     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,854,300 円  
（　　　　　        12,043 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,172,525 円      
②総費用 750,091 円      
③純収益　①－② 3,422,434 円      
④建物等に帰属する純収益 2,854,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 568,134 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 550,863 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,324 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,476,313 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市秋谷字仲里４４５２番４
 0202000003052-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考