令和6年1月15日　提出 横須賀 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横須賀 -19 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆志   TEL.

鑑定評価額 23,300,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横須賀市湘南鷹取４丁目２７番１４３ ｢湘南鷹取４－２１－４｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 建築協定 宅造工事規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の分譲住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 追浜 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    45 ｍ、南   115 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　  15.4 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協定により、画地の分割 ができないほか、用途が専用 住宅等に限定される。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 追浜駅南西方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,80) 建築協定 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 画地規模が大きく取引総額が嵩むため、市内よりも都心部からの需要者が目立つ。駅前の再開発はこれらの需要 者に影響せず、人口も微減に止まるため、当面は現状のまま良好な住環境を保って推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市北部高台で、京急本線追浜駅バス圏の住宅地の圏域。建築協定によって分譲当初の環境が維持 されているため、東京圏からの引き合いが強い特色があるほか、市内でも経済的にゆとりがある所得層に人気がある。 一方、道路との高低差がある物件や古家が残る物件が不動産業者に購入される場合は、極端に取引単価が低くなる傾向 もある。中心価格帯は、更地が２５００～３０００万円程度、新築戸建は４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建築協定によって共同住宅の建築ができず、戸建住宅の一棟貸しも少ないため収益価格は求めなかった。比準価格は対 象標準地と同じ分譲地内の取引事例に基づいて求めた。何れの事例も居住環境に違いはないが、画地条件や古家の有無 、造成の必要性等によって値付けに差が生じたため、試算価格にばらつきが見られた。しかし、適正に補正を施した価 格は地域の価格水準を反映していると判断し、過去の価格動向も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　横須賀 -24                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 横須賀市の人口は高齢化の進行とともに年１ ％程度の減少が続く。地価はほぼ底値に到達 し、利便性の良い地域と風光明媚な地域を中 心に需要が回復。 駅前の再開発が動き始めたが、駅周辺の平坦 地と高台の湘南鷹取では需要層が異なるため 影響は少ない。コロナ禍が過ぎて需要は落ち 着きつつある。 道路との高低差が約０～２ｍで基礎部分の擁 壁の劣化が進むが、現状、個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％ +2.8 ％