別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横須賀 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 -7 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆志   TEL.
鑑定評価額 26,900,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市追浜本町２丁目１番１５１
 ②地積
　(㎡)		 161  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m
地区計画等

(70,180)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 東4.5m市道 水道、ガス、下水 追浜

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.7 ｍ、奥行　約　　  12.8 ｍ、規模　　       161 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 地区計画により敷地の最低限
度が１２０㎡に制限されるほ
か建物の用途制限がある。		 街

路		 基準方位北　４．５
ｍ市道		 交通

施設		 追浜駅北東方

700m		 法令

規制		 １中専
(70,180)
準防 
高度1種最高15m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 令和５年５月に追浜駅前の市街地再開発事業が認可され、５年後の完成を目指す。現在はまだ事業の影響は見ら
れない。小規模画地を中心に需要が高いが、標準地は画地分割できないため、当面は現状維持と推測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    173,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横須賀市北部に位置し、京急本線及びＪＲ横須賀線の各駅から徒歩圏の平坦な住宅地の圏域。横浜市に
近接する点が好まれ、小規模建売住宅を中心に需要が高い。その一方で、近隣地域のように画地規模が大きい物件は、
比較的収入が高い市内在勤の一次、二次取得者のほか、市外からの需要者も見られるが、高台の湘南鷹取とは需要層が
異なる。中心価格帯は、対象標準地規模の更地が２７００万円前後、新築戸建は４５００万円程度が上限となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 追浜駅周辺はワンルームの賃貸住宅が中心だが、近隣地域は地区計画による制約によってファミリータイプのアパート
を想定したため、収益価格はやや低めとなった。比準価格は、対象標準地と同じ最寄駅の取引事例を収集し、価格牽連
性が強く認められる事例に基づいて求めたため、地域の取引価格水準を反映した信頼のおけるものとなった。以上によ
り、比準価格を中心として収益価格も参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 -19                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    106,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[102.0]		 100
[ 66.4]		 [101.0]
100		 166,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 横須賀市の人口は高齢化の進行とともに年１
％程度の減少が続く。地価はほぼ底値に到達
し、利便性の良い地域と風光明媚な地域を中
心に需要が回復。

駅前の再開発が動き始めたが、まだ影響は見
られない。駅から平坦だが、分割できない画
地で構成されるほか、高潮時３ｍの浸水予想
がある。

地区計画により画地の分割ができないため、
駅徒歩圏の平坦地だが、地価は若干の上昇に
とどまる。個別的要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　 -12.5
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -6.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０５
-28		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
地区計画等
(70,160)
b １０６０８
０２Ｄ
-165		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西2.8m市道
、中間画地
１住居
高度1種最高15m
(70,160)
c １０６０８
０１
-21		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東2.3m市道、
南2m、角地
１中専
土砂災害警戒区域
高度地区
(70,160)
d １０６０８
０５
-15		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東3.3m私道
、中間画地
１中専
高度1種最高15m
土砂災害警戒区域
(70,160)
e １０６０８
０２Ｄ
-141		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西7m市道、
南東5m、角地
１中専
高度1種最高15m
地区計画等
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
169,680  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
170,688 		 100
[  99.0]
172,412 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
174,000 
b (　           ) 
210,507  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
210,094 		 100
[ 122.3]
171,786 
174,000 
c (　           ) 
173,350  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
191,478 		 100
[ 112.7]
169,901 
172,000 
d (　           ) 
101,347  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
105,944 		 100
[  74.3]
142,590 
144,000 
e (　           ) 
156,331  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
161,646 		 100
[ 106.1]
152,352 
154,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    173,000 円／㎡]  



横須賀 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,765,764 
622,620 
3,143,144 
2,252,160 
890,984 		 （　0.9696）
863,898 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     17,997,875 円　　　　（　    112,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.00 Ｗ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高15m
地区計画等		 70 ％   200 ％   180 ％   161 ㎡     12.7 m x   12.8 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地区計画により、各室３０㎡が必要なため、専有面積４５㎡、２ＤＫファミリータイプ４戸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段につき。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,786 
161,000 		 1.0  161,000 
1.0  161,000 

 2～  		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,841 
166,000 		 1.0  166,000 
1.0  166,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

327,000 		 327,000 
327,000 
⑨年額支払賃料        327,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,924,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,924,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       313,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,610,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           327,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,008 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          327,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         152,676 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,765,764 円　　　　（　        23,390 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０３
Ｔ
　　　　-6		 1,637  
(   1,636) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,853 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,920 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,841 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０８０３
Ｔ
　　　　-2		 2,585  
(   2,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]
1,988 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横須賀 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 144,000 円  　　　　     28,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 117,720 円  　　　        3,924,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       58,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      244,800 円  　　　　     28,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,800 円  　　　　     28,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         622,620 円　（　　　　　　         3,867 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0782     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,252,160 円  
（　　　　　        13,989 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,765,764 円      
②総費用 622,620 円      
③純収益　①－② 3,143,144 円      
④建物等に帰属する純収益 2,252,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 890,984 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 863,898 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,366 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,997,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     112,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市追浜本町二丁目１番１５１
 0202000102118-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
横須賀 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横須賀 -7 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　榎本　一裕   TEL.
鑑定評価額 26,900,000 円  １㎡当たりの価格 167,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横須賀市追浜本町２丁目１番１５１
 ②地積
　(㎡)		 161  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度1種最高15m
地区計画等

(70,180)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 東4.5m市道 水道、ガス、下水 追浜

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 地区計画あり（敷地面積の最
低限度１２０㎡、用途制限等
）。		 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ市道		 交通

施設		 追浜駅北東方

700m		 法令

規制		 １中専
(70,180)
準防 
高度1種最高15m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅中心の住宅地域で特段の変動要因も認められないため、今後も現環境維持と予測する。駅徒歩圏で平坦
な住宅地域で、市場選好性が強く需要が引き続き堅調であるため、地価の上昇傾向は続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京浜急行線・ＪＲ横須賀線沿線で概ね横須賀市北部の駅徒歩圏の住宅地域一円。主たる需要者は横須賀
市及びその周辺に居住する１次・２次取得者層である。居住の快適性及び利便性の双方が優る住宅地域が中心で横浜市
にも近接するため、市場での人気が高いエリアであり、地価は上昇傾向で推移している。中心価格帯は、土地が１５０
㎡程度で概ね２０００万円台後半、新築戸建が１５０㎡程度の土地付きで４０００万円台前半程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺では賃貸需要も認められるが共同住宅建築目的の土地取引は少なく、取引の中心は自己使用目的の居住用物件であ
る。よって、不動産価格は主に居住環境や利便性の良否に基づいて形成されるため、現実の市場の需給動向を反映した
比準価格の規範性は高く説得力が認められるが、収益性を反映した収益価格の信頼性はやや劣ると判断する。従って、
比準価格を重視して収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を標記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横須賀 -19                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    106,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[102.0]		 100
[ 65.8]		 [101.0]
100		 167,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内では人口減少、高齢化が進行中。割安感
等もあり住宅需要の回復エリアは拡がってお
り、全般的に地価は下落幅縮小乃至上昇幅拡
大傾向にある。

追浜駅から平坦で徒歩圏の居住環境良好な住
宅地域であり、供給が少ない一方で依然住宅
需要は底堅いため、地価の上昇傾向が継続し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -7.5
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　  -3.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横須賀 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０８
０５
-28		 横須賀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
地区計画等
(70,160)
b １０６０８
０２Ｄ
-63		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東2m市道、
北東2m、角地
１住居
高度1種最高15m
(70,160)
c １０６０８
０２Ｄ
-42		 横須賀市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北2m私道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
(90,200)
d １０６０８
０２Ｄ
-141		 横須賀市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西7m市道、
南東5m、角地
１中専
高度1種最高15m
地区計画等
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
169,680  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
170,688 		 100
[  99.5]
171,546 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
173,000 
b (　           ) 
156,685  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 113.6]
142,065 		 100
[  79.3]
179,149 
181,000 
c (　           ) 
143,039  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.9]
160,130 		 100
[  94.4]
169,629 
171,000 
d (　           ) 
156,331  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
156,331 		 100
[ 105.0]
148,887 
150,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +1.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    175,000 円／㎡]  



横須賀 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,972,709 
657,489 
3,315,220 
2,392,920 
922,300 		 （　0.9696）
894,262 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     18,630,458 円　　　　（　    116,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横須賀 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.00 Ｗ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度1種最高15m
地区計画等		 70 ％   200 ％   180 ％   161 ㎡     12.7 m x   12.8 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸市場の動向、画地の規模・形状、公法上の規制等を考慮し、「賃貸面積４５㎡・上下各２戸」の２階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,897 
170,730 		 1.0  170,730 
1.0  170,730 

 2～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,936 
174,240 		 1.0  174,240 
1.0  174,240 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

344,970 		 344,970 
344,970 
⑨年額支払賃料        344,970 円　×　12ヶ月　＝　       4,139,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,139,640 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       331,171 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,808,469 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           344,970 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,174 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          344,970 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         161,066 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,972,709 円　　　　（　        24,675 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０８０２
Ｔ
　　　　-4		 2,857  
(   2,739) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[150.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
2,159 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,020 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,936 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６０８０２
Ｔ
　　　　-5		 2,973  
(   2,973) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[150.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
2,022 
c １０６０８０２
Ｔ
　　　　-6		 1,329  
(   1,329) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,875 
横須賀 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 153,000 円  　　　　     30,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 124,189 円  　　　        4,139,640　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       59,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      260,100 円  　　　　     30,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         657,489 円　（　　　　　　         4,084 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0782     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0843 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,392,920 円  
（　　　　　        14,863 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,972,709 円      
②総費用 657,489 円      
③純収益　①－② 3,315,220 円      
④建物等に帰属する純収益 2,392,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 922,300 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 894,262 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,554 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,630,458 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     116,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横須賀 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横須賀市追浜本町二丁目１番１５１
 0202000102118-0000
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備考