別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
相模原南 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原南 5-9 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　義男   TEL.
鑑定評価額 148,000,000 円  １㎡当たりの価格 196,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市南区上鶴間本町９丁目８１８番１
｢上鶴間本町９－１－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 754  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)
台形
1.2:1		 店舗

Ｓ1		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 南西29m国道、三方路 水道、下水 相模大野

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南   130 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.5 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       754 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２９ｍ　国道 交通

施設		 相模大野駅南東方

1.3km		 法令

規制		 準住居
(80,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地域である。国道西側はかつて工場であったが、マンション等に変貌を遂げた。空地に路線
型店舗が今後も進出していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    206,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内及び近隣市町村の１６号線を中心に、主要道路沿いの路線商業地域である。１６号線は交通量も多く
、また店舗の種類・連担性に優れている地域が多い。また著名な大型店も多く、それが更に周囲の顧客を呼び込むこと
に繋がっており需要が高い。主たる需要者は広域展開を図る飲食物販店舗・サービス事業を行う事業者と考えられる。
中心的な価格帯は、位置規模環境・周囲の店舗の種類・繁華性・交通量等により大きく変化し、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主要道沿いの店舗展開は定期借地権を利用する場合が多い。それは店舗需要が大であるのに市場に出る土地が少ないか
らである。また、賃料も固定賃料ではなく、固定賃料プラス歩合賃料が併用される場合が多い。それ故、固定賃料を基
本とした収益価格は妥当性が少ない。また、路線商業地としては一定の規模が必要であるが、十分な規模の事例は得ら
れない場合が多い。よって、比準価格収益価格とも十分な検証が必要である。なお、代表標準地との均衡も配慮した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原南 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    282,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[103.0]		 100
[149.7]		 [101.0]
100		 197,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    192,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気はこのところ一部に足踏みも見られるが
、緩やかに回復している。個人消費は持ち直
している。住宅建設は弱含んでいる。


国道沿いの路線商業地域であり、繁華性は高
くない。しかし店舗は連担しており一定の需
要はあると見込まれる。


路線商業地としての一定の広さはあり、標準
的な画地と認められ、個別的要因の変動は認
められない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +13.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原南 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０９Ｄ
-18		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西40.1m市
道、南東6m、
二方路
商業

(100,400)
b １０６１１
０２
-8		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12.5m市道、
北4.5m、角地
近商

(100,200)
c １０６１１
０３Ｄ
-50		 相模原市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
d １０６１１
１０Ｄ
-9		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e １０６１１
０３
-36		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m市道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
343,666  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
360,031 		 100
[ 156.9]
229,465 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
232,000 
b (　           ) 
282,558  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
287,133 		 100
[ 154.2]
186,208 
188,000 
c (　           ) 
287,522  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
300,173 		 100
[ 130.2]
230,548 
233,000 
d (　           ) 
321,637  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
349,619 		 100
[ 157.8]
221,558 
224,000 
e (　           ) 
455,924  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
474,161 		 100
[ 141.5]
335,096 
338,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　  +6.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　 +18.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　 +22.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    206,000 円／㎡]  



相模原南 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,041,188 
3,311,140 
10,730,048 
7,185,860 
3,544,188 		 （　0.9728）
3,447,786 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     78,358,773 円　　　　（　    104,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原南 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ1 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防

 80 ％   200 ％   200 ％   754 ㎡     38.0 m x   30.0 m  前面道路：国道     　  29.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗の一棟貸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しであるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
500.00 
100.0 
500.00 
2,583 
1,291,500 		 8.0  10,332,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

1,291,500 		 10,332,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,291,500 円　×　12ヶ月　＝　      15,498,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,498,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,549,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,948,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,332,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          92,988 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,041,188 円　　　　（　        18,622 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０２
Ｔ
　　　　-24		 3,679  
(   3,560) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,345 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,583 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１０１
Ｔ
　　　　-21		 4,700  
(   4,682) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[110.0]
3,715 
c １０６１１１３
Ｔ
　　　　-44		 2,421  
(   2,415) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
2,269 
相模原南 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 587,400 円  　　　　     97,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 464,940 円  　　　       15,498,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,230,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      832,100 円  　　　　     97,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        97,900 円  　　　　     97,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        97,900 円  　　　　     97,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,311,140 円　（　　　　　　         4,391 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 97,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,185,860 円  
（　　　　　         9,530 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,041,188 円      
②総費用 3,311,140 円      
③純収益　①－② 10,730,048 円      
④建物等に帰属する純収益 7,185,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,544,188 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,447,786 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,573 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,358,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     104,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原南 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市南区上鶴間本町九丁目８１８番１
 0219000089628-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
相模原南 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原南 5-9 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　藤原　新一   TEL.
鑑定評価額 149,000,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市南区上鶴間本町９丁目８１８番１
｢上鶴間本町９－１－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 754  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)
台形
1.2:1		 店舗

Ｓ1		 自動車販売会社、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 南西29m国道、三方路 水道、下水 相模大野

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南   130 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２９ｍ国道 交通

施設		 相模大野駅南東方

1.3km		 法令

規制		 準住居
(80,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地域で今後も現在の地域特性を維持すると思われる。駅からやや距離があるが住宅系用途へ
の転用可能性を有する外、背後住宅需要の下支えもあり需要は堅調で、地価は強含みで推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    201,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     98,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相模原市及び隣接市を中心とする路線商業地域及びその周辺の商業地域である。需要者の中心は自用目的
の地元企業の外、個人事業者や広域的に営業展開する法人等と考えられる。最寄駅からやや距離があり商業集積度も低
位であるが、背後住宅需要の下支えとマンション用地としての代替可能性を有することから需要は堅調である。需要者
の取得目的、規模、立地条件等により価格帯に幅があり需要の中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内において複数の信頼性の高い取引事例が収集できたことから、求められた比準価格の説得力は高いと判断
される。収益目的での取引よりも需要者の多くは自用目的の地元企業等と推測される。低層店舗等を中心とする路線商
業地域で、店舗・事務所ビルの空洞化等の不安定要素があり収益価格は相対的に限界がある。よって、比準価格を重視
し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原南 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    282,000 円／㎡		 [106.4]
100		 100
[103.0]		 100
[148.5]		 [101.0]
100		 198,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    192,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近四半期ＧＤＰ成長率はプラスであり、コ
ロナ禍の影響から脱しつつある。商業地に対
する需要も最近の経済状況を反映し、旺盛で
ある。

最寄駅からやや距離がある路線商業地域で、
地域要因に特段の変化は見られない。マンシ
ョン用地としての潜在需要もあり、地価は強
含みである。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原南 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
１２
-3		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西9m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b １０６１１
１２
-37		 大和市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西11m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c １０６１１
０６
-15		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東11m市道、
中間画地
商業

(100,400)
d １０６１１
０１
-54		 座間市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東10m県道、
南東7m、
南西4m、
三方路
準住居

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
219,980  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
204,981 		 100
[ 117.1]
175,048 		 街路　　   +1.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
177,000 
b (　           ) 
217,767  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
220,380 		 100
[ 109.2]
201,813 
204,000 
c (　           ) 
194,582  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
232,125 		 100
[ 108.1]
214,732 
217,000 
d (　           ) 
182,621  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
190,754 		 100
[  99.5]
191,713 
194,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    201,000 円／㎡]  



相模原南 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,479,466 
4,052,772 
13,426,694 
9,982,400 
3,444,294 		 （　0.9466）
3,260,369 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     74,099,295 円　　　　（　     98,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原南 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 300.00 Ｓ2 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防

 80 ％   200 ％   200 ％   754 ㎡     38.0 m x   30.0 m  前面道路：国道     　  29.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用及び敷地規模を勘案し、２階建店舗の一棟貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
600.00 
100.0 
600.00 
2,617 
1,570,200 		 10.0  15,702,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

1,570,200 		 15,702,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,570,200 円　×　12ヶ月　＝　      18,842,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,842,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,507,392 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,335,008 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,702,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         144,458 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,479,466 円　　　　（　        23,182 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１１３
Ｔ
　　　　-47		 2,768  
(   2,689) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,674 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,639 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,617 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１１３
Ｔ
　　　　-43		 3,114  
(   2,926) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,850 
c １０６１１１３
Ｔ
　　　　-40		 2,613  
(   2,613) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,392 
相模原南 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 816,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 565,272 円  　　　       18,842,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,243,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,156,000 円  　　　　    136,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,052,772 円　（　　　　　　         5,375 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 136,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,982,400 円  
（　　　　　        13,239 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,479,466 円      
②総費用 4,052,772 円      
③純収益　①－② 13,426,694 円      
④建物等に帰属する純収益 9,982,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,444,294 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,260,369 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,324 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,099,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      98,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原南 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市南区上鶴間本町九丁目８１８番１
 0219000089628-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
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備考