別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
相模原南 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原南 5-3 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　大野　健   TEL.
鑑定評価額 58,200,000 円  １㎡当たりの価格 431,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市南区上鶴間本町３丁目２８２１番２１
｢上鶴間本町３－１０－７｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ6		 店舗、事務所、共同
住宅が混在する商業
地域		 北西12m市道 水道、ガス、下水 町田

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ　市道 交通

施設		 町田駅南西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ町田駅南口に広がる商業地域。小田急駅側と比較して繁華性は劣るが、背後に住宅地が広がっており、商業
地の需要の回復から、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    447,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    336,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相模原市および周辺市町村の商業地域である。ただし、商業ビルが建ち並ぶ商業性が相当に高い地域は除
く。ＪＲ「町田」駅南口は北口と比べて繁華性が劣り、比較的小規模の店舗が連たんしている。主な需要者は、賃貸収
入を目的とした事業者等が考えられる。住宅地と接近しており、商業地の中心価格帯の把握がやや困難な地域である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の商業地域の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的価格が得られた。一方、収
益価格は店舗事務所居宅利用の建物建築を想定して価格を求めたが、賃料水準や建築費等により収益は低下する傾向に
あり、求めた価格は低位となった。本件評価では市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価
格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原南 5-5               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    365,000 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.2]		 [100.0]
100		 432,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 相模原市南区は人口・世帯数ともに増加傾向
。景気は緩やかに回復しているが、円安、物
価上昇、世界情勢等により先行きは不透明で
ある。

駅の南側に広がる普通商業地域。駅北側と比
較すると繁華性は劣る。特段の地域要因の変
動は無い。


特に個別的要因および変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原南 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
１１Ｄ
-56		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西（駅前広
場）市道、
中間画地
商業

(100,400)
b １０６１１
０３
-23		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
c １０６１１
０４
-53		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13m市道、
南東4m、
北東1.5m、
三方路
商業

(100,400)
d １０６１１
０８Ｄ
-22		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
e １０６１１
１１Ｄ
-52		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西16m市道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
390,505  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
434,077 		 100
[ 102.0]
425,566 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
426,000 
b (　           ) 
467,119  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
480,198 		 100
[ 101.7]
472,171 
472,000 
c (　           ) 
460,962  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
452,541 		 100
[ 101.0]
448,060 
448,000 
d (　           ) 
350,000  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
390,950 		 100
[  82.7]
472,733 
473,000 
e (　           ) 
399,368  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
440,902 		 100
[ 100.0]
440,902 
441,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    447,000 円／㎡]  



相模原南 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,493,057 
2,817,215 
10,675,842 
8,632,900 
2,042,942 		 （　0.9534）
1,947,741 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     45,296,302 円　　　　（　    336,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原南 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所・共同住宅 88.00 ＲＣ6 528.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   135 ㎡      8.2 m x   16.5 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況及び敷地規模等を勘案し、１階店舗、２～３階事務所、４～６階居宅のＲＣ造６階建の建物を想定した。 ⑦有効率　  79.2 ％
の理由		 周辺同種建物を参考に、標準有効率を算定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
88.00 
75.0 
66.00 
4,090 
269,940 		 3.0  809,820 
1.0  269,940 

 2～ 3		 事務所
88.00 
80.0 
70.40 
2,863 
201,555 		 3.0  604,665 
0.0  0 

 4～ 6		 居宅
88.00 
80.0 
70.40 
2,536 
178,534 		 1.0  178,534 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
528.00 
79.2 
418.00 

1,208,652 		 2,554,752 
269,940 
⑨年額支払賃料      1,208,652 円　×　12ヶ月　＝　      14,503,824 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     418.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,503,824 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,160,306 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,343,518 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,554,752 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,504 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          269,940 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         126,035 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,493,057 円　　　　（　        99,949 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１１３
Ｔ
　　　　-39		 3,722  
(   3,713) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,136 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,216 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,090 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１０１
Ｔ
　　　　-21		 4,700  
(   4,682) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]
4,589 
c １０６１１１３
Ｔ
　　　　-43		 3,114  
(   2,926) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]
3,923 
相模原南 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 786,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 435,115 円  　　　       14,503,824　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      220,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,113,500 円  　　　　    131,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,817,215 円　（　　　　　　        20,868 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 131,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     528.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,632,900 円  
（　　　　　        63,947 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,493,057 円      
②総費用 2,817,215 円      
③純収益　①－② 10,675,842 円      
④建物等に帰属する純収益 8,632,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,042,942 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,947,741 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,428 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,296,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     336,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原南 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市南区上鶴間本町三丁目２８２１番２１
 0219000100099-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
相模原南 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原南 5-3 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　三平　治憲   TEL.
鑑定評価額 58,700,000 円  １㎡当たりの価格 435,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市南区上鶴間本町３丁目２８２１番２１
｢上鶴間本町３－１０－７｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ6		 店舗、事務所、共同
住宅が混在する商業
地域		 北西12m市道 水道、ガス、下水 町田

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 町田駅南西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗や事務所、マンション等が混在する駅前商業地で今後も地域特性を維持すると思われる。飲食店等の商業用
途の外、店舗付ワンルームマンション等の適地としても需要は堅調で、地価は強含みで推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    465,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    316,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相模原市及び隣接市を中心とする駅に近い商業地域である。需要者の中心は自用目的の地元企業の外、広
域的に営業展開する法人等と考えられる。町田駅南口に位置し、北口に広がる中心商業地と比較すると商業繁華性が劣
り、商業系用途としての需要にやや弱さがあるが、住居系用途の需要は堅調で、駅近という希少性からも一定の市場競
争力を有する。価格帯は規模にもよるが、土地総額で５０００万円から６０００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内において複数の信頼性の高い取引事例が収集できたことから、求められた比準価格の説得力は高いと判断
される。収益目的での取引よりも需要者の多くは自用目的の地元企業等と推測される。低層店舗とマンション等が混在
する商業地で、店舗・事務所ビルの空洞化等の不安定要素があり収益価格は相対的に限界がある。よって、比準価格を
重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原南 5-5               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    365,000 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.9]		 [100.0]
100		 434,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 南区の人口及び高齢化率はいずれも微増傾向
にある。市内の景気は一部で改善しているが
総じて不透明感が残る。不動産需給は地域に
より強弱がある。

町田駅に近い商業地で、近年は商業系用途か
ら住居系用途へ変換されるケースも見られる
。需要は堅調で地価は強含みで推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.2
交通・接近　　　  +1.9
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -1.1
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原南 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０１
-14		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
南西6m、角地
商業

(100,500)
b １０６１１
０１Ｄ
-46		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東9m市道、
北東6m、
北西6m、
三方路
近商
地区計画等
(100,200)
c １０６１１
０１Ｄ
-50		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南15m市道、
東12m、角地
近商
地区計画等
(100,300)
d １０６１１
０３
-36		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
371,630  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
385,022 		 100
[  86.7]
444,085 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
444,000 
b (　           ) 
546,785  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
546,785 		 100
[ 108.9]
502,098 
502,000 
c (　           ) 
409,644  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
419,587 		 100
[  89.4]
469,337 
469,000 
d (　           ) 
455,924  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
483,279 		 100
[ 100.2]
482,314 
482,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.2 交通・接近　  -2.1 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.1 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -6.8 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.1 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    465,000 円／㎡]  



相模原南 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地内の既存宅地につき原価法は適用困難と判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,110,229 
2,750,485 
10,359,744 
8,435,200 
1,924,544 		 （　0.9534）
1,834,860 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     42,671,163 円　　　　（　    316,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原南 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所、共同住宅 88.00 ＲＣ6 528.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   135 ㎡      8.2 m x   16.5 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用及び敷地規模を勘案し、１階は店舗、２階と３階は事務所、４階から６階はファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  79.2 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
88.00 
75.0 
66.00 
4,269 
281,754 		 6.0  1,690,524 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
88.00 
80.0 
70.40 
2,580 
181,632 		 3.0  544,896 
0.0  0 

 4～ 6		 住宅
88.00 
80.0 
70.40 
2,450 
172,480 		 2.0  344,960 
1.0  172,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
528.00 
79.2 
418.00 

1,162,458 		 3,815,196 
517,440 
⑨年額支払賃料      1,162,458 円　×　12ヶ月　＝　      13,949,496 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     418.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,949,496 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,115,960 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,833,536 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,815,196 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,100 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          517,440 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         241,593 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,110,229 円　　　　（　        97,113 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０１
Ｔ
　　　　-21		 4,700  
(   4,682) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
4,521 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,290 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,269 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１１３
Ｔ
　　　　-39		 3,722  
(   3,713) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
4,316 
c １０６１１０２
Ｔ
　　　　-24		 3,679  
(   3,560) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]
4,034 
相模原南 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 768,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 418,485 円  　　　       13,949,496　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      220,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,088,000 円  　　　　    128,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,750,485 円　（　　　　　　        20,374 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 128,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     528.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,435,200 円  
（　　　　　        62,483 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,110,229 円      
②総費用 2,750,485 円      
③純収益　①－② 10,359,744 円      
④建物等に帰属する純収益 8,435,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,924,544 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,834,860 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,592 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,671,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     316,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原南 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市南区上鶴間本町三丁目２８２１番２１
 0219000100099-0000
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備考