別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
相模原南 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原南 5-2 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　竹島　政治   TEL.
鑑定評価額 37,800,000 円  １㎡当たりの価格 307,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市南区相模台２丁目４７０９番１９６
｢相模台２－４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ6F1B		 中層の店舗、事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 北東7.7m市道 水道、ガス、下水 小田急相模原

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．７ｍ市道 交通

施設		 小田急相模原駅北西方

280m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所ビル等が連たんする商店街で、市街地再開発事業により駅前整備が行われているが、大きな影響も
なく今後とも現状のまま推移していくものと見込まれる。地価は上昇傾向で推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    313,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    217,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田急線沿線の相模原市ないし隣接市の商業地域。需要者の中心は中小規模の賃貸ビルやマンション開発
を目的とする不動産業者、投資目的の法人である。古くから形成された商店街であり、飲食店舗、事務所ビル、賃貸マ
ンション等が連たんし、コロナ禍からの客足回復に伴い、店舗賃貸及びマンション需要は強含みである。画地規模によ
り取引価格のバラツキが大きく中心価格帯を見出すことは困難であり、また景気動向に左右されやすい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗、事務所ビル等が連たんする駅前商店街であり、比準価格は同一需給圏の類似地域等における商業地の取引事例を
収集し試算しており、市場の実態を反映し信頼性は高い。一方、収益価格は重視されるべき価格であるが、投資採算性
を反映した賃料水準が未形成であることから低位に試算された。以上より市場参加者の属性を考慮し、比準価格を重視
して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原南 5-5               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    365,000 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[100.0]		 100
[124.3]		 [100.0]
100		 307,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    292,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微減、高齢化率は微増で、コロ
ナ禍からの回復で景気は緩やかに持ち直して
いる。政策の下支えで不動産市況は全般に堅
調である。

駅至近の商店街に位置する商業地域で、商業
ビル、飲食店等が建ち並び、コロナ終息に伴
い賃貸需要は着実に回復しており、宅地需要
は強含みにある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.7
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原南 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０１
-43		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
b １０６１１
０９
-57		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2.8m市道
、中間画地
近商

(90,200)
c １０６１１
０１
-13		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西4m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d １０６１１
０７Ｄ
-64		 相模原市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南3.6m市道、
北東1.8m、
二方路
近商

(100,200)
e １０６１１
０１Ｄ
-26		 相模原市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東3.7m市道
、中間画地
近商
地区計画等
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
236,672  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
241,879 		 100
[  75.4]
320,794 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
321,000 
b (　           ) 
191,095  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
212,465 		 100
[  73.5]
289,068 
289,000 
c (　           ) 
171,316  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.1]
198,811 		 100
[  72.9]
272,717 
273,000 
d (　           ) 
98,184  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  55.4]
186,443 		 100
[  72.0]
258,949 
259,000 
e (　           ) 
220,504  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
236,095 		 100
[  71.5]
330,203 
330,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.9 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -0.1 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.7 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -7.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -44.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.9 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    313,000 円／㎡]  



相模原南 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,122,489 
2,407,681 
8,714,808 
7,512,600 
1,202,208 		 （　0.9534）
1,146,185 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     26,655,465 円　　　　（　    217,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原南 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 90.00 ＲＣ6 490.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   123 ㎡      9.0 m x   13.8 m  前面道路：市道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３～６階はファミリータイプタイプで平均専有面積３４㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率により査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
70.0 
63.00 
3,100 
195,300 		 6.0  1,171,800 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
80.00 
70.0 
56.00 
2,490 
139,440 		 3.0  418,320 
0.0  0 

 3～ 6		 居宅
80.00 
85.0 
68.00 
2,320 
157,760 		 2.0  315,520 
1.0  157,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
490.00 
79.8 
391.00 

965,780 		 2,852,200 
631,040 
⑨年額支払賃料        965,780 円　×　12ヶ月　＝　      11,589,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     391.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,589,360 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       695,362 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,893,998 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,852,200 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,811 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          631,040 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         201,680 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,122,489 円　　　　（　        90,427 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０６
Ｔ
　　　　-13		 2,619  
(   2,613) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,063 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,116 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１０６
Ｔ
　　　　-14		 3,128  
(   3,037) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,293 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原南 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 684,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 347,681 円  　　　       11,589,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      179,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      969,000 円  　　　　    114,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,407,681 円　（　　　　　　        19,575 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 114,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     490.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,512,600 円  
（　　　　　        61,078 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,122,489 円      
②総費用 2,407,681 円      
③純収益　①－② 8,714,808 円      
④建物等に帰属する純収益 7,512,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,202,208 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,146,185 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,319 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     26,655,465 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     217,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原南 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市南区相模台二丁目４７０９番１９６
 0219000177469-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
相模原南 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原南 5-2 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　藤原　新一   TEL.
鑑定評価額 37,800,000 円  １㎡当たりの価格 307,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市南区相模台２丁目４７０９番１９６
｢相模台２－４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ6F1B		 中層の店舗、事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 北東7.7m市道 水道、ガス、下水 小田急相模原

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．７ｍ市道 交通

施設		 小田急相模原駅北西方

280m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は小田急相模原駅前商店街沿いの商業地域内に位置している。飲食店舗主体の商業地でも人通りが多く
、再開発事業等の効果もあり、今後地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    314,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    234,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に最寄駅から徒歩利用可能な商業地域及び周辺商業地を含む圏域で相模原市内が中心である。典型的な
需要者層は、店舗、事務所兼共同住宅を指向する法人、個人である。対象地は既成商業地のため大規模画地確保は困難
だが、駅近で回遊客の取り込みが容易であるため、飲食店舗を中心に比較的需要は堅調である。市場の中心となる価格
帯は、取引自体が少なく、相場が見出せない部分があり、高値取引も散見される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅前から飲食店主体の店舗が建ち並ぶ商業地域で、自用の店舗等が多く、大型物件は乏しい。また、店舗、
事務所兼共同住宅が主体となるため、収益価格はやや低位に算出される傾向にある。よって、取引市場の実態を示した
比準価格を重視し、やや低位に求められた収益価格は比準価格を検証するうえで関連づけ、代表標準地との検討を踏ま
え、単価と総額の関連の適否にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原南 5-5               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    365,000 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[100.0]		 100
[124.7]		 [100.0]
100		 306,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    292,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近四半期ＧＤＰ成長率はプラスであり、コ
ロナ禍の影響から脱しつつある。商業地に対
する需要も最近の経済状況を反映し、旺盛で
ある。

駅から徒歩圏内の飲食店舗主体の商業地域で
、地域要因に大きな変動はない。地価は上昇
傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原南 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
１２
-23		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南8m市道、
北6m、二方路
近商

(100,200)
b １０６１１
０１Ｄ
-239		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c １０６１１
０９Ｄ
-43		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18.3m市
道、中間画地
商業

(100,500)
d １０６１１
０３Ｄ
-50		 相模原市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
291,508  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
292,063 		 100
[  91.8]
318,151 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
318,000 
b (　           ) 
282,454  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
307,875 		 100
[  90.9]
338,696 
339,000 
c (　           ) 
278,305  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
326,545 		 100
[ 112.5]
290,262 
290,000 
d (　           ) 
287,522  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
302,473 		 100
[  97.8]
309,277 
309,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    314,000 円／㎡]  



相模原南 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,933,617 
2,322,594 
8,611,023 
7,314,900 
1,296,123 		 （　0.9534）
1,235,724 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     28,737,767 円　　　　（　    234,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原南 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 90.00 ＲＣ6 490.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   123 ㎡      9.0 m x   13.8 m  前面道路：市道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況、賃貸需要等を勘案し、１階を店舗、２階を事務所、３～６階をファミリータイプ２ＤＫ（約３４㎡・６戸）を想定。 ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 想定した建物から共用部分の配置を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
70.0 
63.00 
3,010 
189,630 		 6.0  1,137,780 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
80.00 
70.0 
56.00 
2,408 
134,848 		 3.0  404,544 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
80.00 
85.0 
68.00 
2,258 
153,544 		 2.0  307,088 
1.0  153,544 

 4～ 5		 居宅
80.00 
85.0 
68.00 
2,348 
159,664 		 2.0  319,328 
1.0  159,664 

 6～ 6		 居宅
80.00 
85.0 
68.00 
2,408 
163,744 		 2.0  327,488 
1.0  163,744 

計
490.00 
79.8 
391.00 

961,094 		 2,815,556 
636,616 
⑨年額支払賃料        961,094 円　×　12ヶ月　＝　      11,533,128 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     391.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,533,128 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       922,650 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,610,478 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,815,556 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,903 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          636,616 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         297,236 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,933,617 円　　　　（　        88,891 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０６
Ｔ
　　　　-13		 2,619  
(   2,613) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,757 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,025 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,010 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１０６
Ｔ
　　　　-14		 3,128  
(   3,037) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,293 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原南 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 666,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 345,994 円  　　　       11,533,128　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      145,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      943,500 円  　　　　    111,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,322,594 円　（　　　　　　        18,883 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 111,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     490.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,314,900 円  
（　　　　　        59,471 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,933,617 円      
②総費用 2,322,594 円      
③純収益　①－② 8,611,023 円      
④建物等に帰属する純収益 7,314,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,296,123 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,235,724 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,047 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,737,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     234,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原南 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市南区相模台二丁目４７０９番１９６
 0219000177469-0000
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備考