別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
相模原南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原南 5-1 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　谷口　洋介   TEL.
鑑定評価額 409,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,070,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市南区相模大野３丁目３１２番５
｢相模大野３－１２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 382  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ8		 中高層の店舗、事務
所が建ち並ぶ駅前商
業地域		 南西18m市道、北西側道 水道、ガス、下水 相模大野

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    35 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  27.5 ｍ、規模　　       382 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 相模大野駅西方

210m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗事務所ビルが建ち並ぶ相模大野駅前の商業地域として高い稀少性を有する。伊勢丹閉店後、駅前の客
足の流れが変化し、対象地の前面道路沿いの歩行者通行量が増加している。足元の地価は上昇傾向と把握する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    976,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県内各鉄道駅の駅前ないし周辺に所在する商業地域と把握する。主な需要者は商業ビル経営を手掛ける不
動産業者、個人投資家、投資法人、広域的な店舗展開を企図する企業等が想定し得る。近時周辺で把握された取引価格
から立地の稀少性に対する市場の高い評価が窺われる。商業地取引は動機や物件規模等の個別性が強く、中心価格帯を
見出すことは難しいが、開差のある各取引価格を分析すると、現時点では各試算価格の範囲を価格帯と捉え得る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏から広域的に収集し、対象標準地と代替競争関係にある商業地の取引事例に基づき試算したもの
で、実証的且つ客観的な価格である。また相模大野駅周辺の商業地域には賃貸用の店舗・事務所ビルも一定数見られ、
賃貸市場の熟成度は比較的高いことから、収益価格も相応の説得力を有する。以上を踏まえ、本件では市場性を反映し
た比準価格と収益性を反映した収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内金融機関の貸出は、個人向けは住宅ロー
ンを中心に増加し、法人向けは運転資金を中
心に増加している。貸出約定平均金利は緩や
かな低下傾向。

旧伊勢丹跡地の再開発工事により、駅周辺に
おける歩行者のルート選択に変化が生じた。
対象標準地の前面道路は歩行者通行量が増加
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０４Ｄ
-59		 相模原市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東15m県道、
南西15m、
北西6m、
三方路
商業

(100,400)
b １０６１１
０１Ｄ
-46		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東9m市道、
北東6m、
北西6m、
三方路
近商
地区計画等
(100,200)
c １０６１１
０１
-27		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
東4m、角地
近商

(100,200)
d １０６０２
０２
-21		 川崎市麻生区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
南東4m、
二方路
商業

(100,360)
e １０６１０
０６Ｄ
-91		 平塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
南6m、二方路
商業
高度地区
駐車場整備地区
(100,480)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
831,773  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.8]
924,675 		 100
[  82.8]
1,116,757 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,170,000 
b (　           ) 
546,785  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
528,900 		 100
[  56.4]
937,766 
985,000 
c (　           ) 
793,210  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
782,634 		 100
[  71.1]
1,100,751 
1,160,000 
d (　           ) 
531,340  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
554,135 		 100
[  72.0]
769,632 
808,000 
e (　           ) 
552,762  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
601,570 		 100
[  64.2]
937,025 
984,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.8 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -9.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.3 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,130,000 円／㎡]  



相模原南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

59,384,758 
11,937,912 
47,446,846 
31,035,200 
16,411,646 		 （　0.9541）
15,658,351 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    372,817,881 円　　　　（　    976,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 312.00 ＲＣ8 1,650.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   382 ㎡     14.0 m x   27.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階を店舗、３～４階を事務所、５～８階を共同住宅とする店舗事務所兼共同住宅ビルを想定した。 ⑦有効率　  85.5 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
260.00 
75.0 
195.00 
7,560 
1,474,200 		 10.0  14,742,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
230.00 
85.0 
195.50 
4,530 
885,615 		 6.0  5,313,690 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
230.00 
85.0 
195.50 
3,630 
709,665 		 4.0  2,838,660 
0.0  0 

 5～ 8		 居宅
175.00 
90.0 
157.50 
2,400 
378,000 		 2.0  756,000 
1.0  378,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,650.00 
85.5 
1,411.50 

5,291,145 		 28,757,010 
1,512,000 
⑨年額支払賃料      5,291,145 円　×　12ヶ月　＝　      63,493,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,411.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        63,493,740 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,079,499 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 58,414,241 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        28,757,010 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         264,564 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,512,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         705,953 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      59,384,758 円　　　　（　       155,457 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０１
Ｔ
　　　　-20		 7,067  
(   6,817) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[108.0]
7,250 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,623 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,560 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１０１
Ｔ
　　　　-22		 6,523  
(   6,308) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
7,463 
c １０６１１０１
Ｔ
　　　　-19		 8,165  
(   7,502) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 94.0]		 100
[110.0]
8,312 
相模原南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,856,000 円  　　　　    476,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,904,812 円  　　　       63,493,740　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,179,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,046,000 円  　　　　    476,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       476,000 円  　　　　    476,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       476,000 円  　　　　    476,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,937,912 円　（　　　　　　        31,251 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 476,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   1,650.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,035,200 円  
（　　　　　        81,244 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 59,384,758 円      
②総費用 11,937,912 円      
③純収益　①－② 47,446,846 円      
④建物等に帰属する純収益 31,035,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,411,646 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,658,351 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       40,990 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    372,817,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     976,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市南区相模大野三丁目３１２番５
 0219000102632-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
相模原南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原南 5-1 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　諸田　浩之   TEL.
鑑定評価額 409,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,070,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市南区相模大野３丁目３１２番５
｢相模大野３－１２－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 382  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ8		 中高層の店舗、事務
所が建ち並ぶ駅前商
業地域		 南西18m市道、北西側道 水道、ガス、下水 相模大野

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    35 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 令和１年９月末、伊勢丹相模
原店閉店		 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 相模大野駅西方

210m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大型商業施設、店舗・事務所等が建ち並ぶ商業地域として現状の環境にて推移すると予測する。ポストコロナ後
の経済活動の正常化を背景に、内需を中心とする経済の持ち直しから地価は上昇基調で推移するもの予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    945,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、県央・湘南エリア及び隣接の町田市をも含む駅前の中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ普通商業地域
。需要者の中心は相模原市を拠点とする企業又は支店を有する企業及び不動産投資家等である。伊勢丹撤退による商店
街の空き店舗も見られるが、投資適格性の高い物件への需要は根強くポストコロナ後の経済活動の正常化を背景に地価
は上昇基調となっている。需要の中心となる価格帯は取引件数が少なく、また個別性が強く把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は広域的に収集した価格牽連性がある事例を採用し試算したもので実証的な価格である。収益価格は投資判断
の材料となり、近隣地域は中心商業圏域に属し、繁華性、商業集積度が優る。賃貸物件は、低層階の店舗、上層階の事
務所等で、駅前投資市場は稀少性等があるものの１階空きテナントも散見され収益性にもやや不透明感がある。よって
、比準価格をやや重視し収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増で、景気はコロナ後の経済
活動の正常化を背景に緩やかに持ち直してい
る。不動産市況も低金利の継続のもと活発で
ある。

駅前商業地で旧伊勢丹撤退により人流の減少
、店舗空室も解消していないが、コロナ後の
経済活動の正常化を背景に地価は堅調に推移
。

商業用地として角地の効用の増加が認められ
る。個別的要因の変動は特にない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０４Ｄ
-59		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東15m県道、
南西15m、
北西6m、
三方路
商業

(100,400)
b １０６１１
０１Ｄ
-46		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東9m市道、
北東6m、
北西6m、
三方路
近商
地区計画等
(100,200)
c １０６１１
０１
-27		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
東4m、角地
近商

(100,200)
d １０６１０
０４
-15		 茅ケ崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5m市道、
南4m、角地
商業

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
831,773  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
943,922 		 100
[  90.3]
1,045,318 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,100,000 
b (　           ) 
546,785  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
528,900 		 100
[  54.9]
963,388 
1,010,000 
c (　           ) 
793,210  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
786,411 		 100
[  70.8]
1,110,750 
1,170,000 
d (　           ) 
1,278,035  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
1,258,924 		 100
[  99.1]
1,270,357 
1,330,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,190,000 円／㎡]  



相模原南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

56,765,348 
11,601,548 
45,163,800 
29,274,800 
15,889,000 		 （　0.9541）
15,159,695 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    360,945,119 円　　　　（　    945,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 312.74 ＲＣ8 1,677.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   382 ㎡     14.0 m x   27.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階が店舗、３、４階が事務所、５階以上が共同住宅のフロア貸し及び部分貸しタイプの中規模の中層ビルを想定。 ⑦有効率　  81.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
264.13 
74.3 
196.25 
7,363 
1,444,989 		 6.0  8,669,934 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
232.21 
85.0 
197.38 
4,000 
789,520 		 5.0  3,947,600 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
233.53 
85.0 
198.50 
3,250 
645,125 		 3.0  1,935,375 
0.0  0 

 5～ 8		 居宅
178.53 
80.0 
142.82 
2,550 
364,191 		 2.0  728,382 
1.0  364,191 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,677.52 
81.2 
1,361.91 

4,981,523 		 19,401,812 
1,456,764 
⑨年額支払賃料      4,981,523 円　×　12ヶ月　＝　      59,778,276 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,361.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        59,778,276 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,885,588 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,892,688 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,401,812 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         181,407 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,456,764 円　×　　  93.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         691,253 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      56,765,348 円　　　　（　       148,600 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０１
Ｔ
　　　　-20		 7,067  
(   6,817) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]
7,361 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,363 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１０１
Ｔ
　　　　-22		 6,523  
(   6,308) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
7,413 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,694,000 円  　　　　    449,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,793,348 円  　　　       59,778,276　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,399,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,816,500 円  　　　　    449,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       449,000 円  　　　　    449,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       449,000 円  　　　　    449,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,601,548 円　（　　　　　　        30,371 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 449,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,677.52 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,274,800 円  
（　　　　　        76,636 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 56,765,348 円      
②総費用 11,601,548 円      
③純収益　①－② 45,163,800 円      
④建物等に帰属する純収益 29,274,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,889,000 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,159,695 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,685 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    360,945,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     945,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市南区相模大野三丁目３１２番５
 0219000102632-0000
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備考