別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
相模原南 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原南 -24 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　諸田　浩之   TEL.
鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 173,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市南区大野台５丁目２５２３番２４
｢大野台５－２２－４｣		 ②地積
　(㎡)		 96  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）



(60,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅等
が建ち並ぶ住宅地域
 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 古淵

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    75 ｍ、南    75 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．５
ｍ市道		 交通

施設		 古淵駅南西方

1.5km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 周囲に一部未利用地等も見られる中小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も同様の住環境を維持するものと予
測する。低金利の継続等の良好なローン環境が継続する中で地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     98,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内のＪＲ横浜線沿線の住宅地域である。需要者の中心は相模原市及び隣接市に地縁性を有する一次取得
者層で他圏域からの転入も見られる。周囲に一部未利用地等も見られる熟成度が中位の住宅地域であるが、低金利の継
続等の良好なローン環境が継続する中、値頃感もあり、新規建設等も散見され需要は堅調である。土地は１００㎡程度
で２０００万円程度、新築戸建は３５００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、周辺にアパート等も見られるが、戸建の自用物件の取引が中心である。同一需給圏内の複数の取引事例よ
り求められた比準価格は説得力が高い。収益価格は、高度・有効利用の程度が低く土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れていないため低位に求められた。収益性よりも居住快適性に重点をおいて価格が形成される地域であるため実証的な
比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原南 -28               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    182,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[100.0]		 100
[112.2]		 [101.0]
100		 173,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増で、景気はコロナ後の経済
活動の正常化を背景に緩やかに持ち直してい
る。不動産市況も低金利の継続のもと活発で
ある。

既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変
化はない。良好なローン環境が継続する中、
利便性等により住宅需要は堅調に推移。


北東道路でやや効用が優れるが、個別的要因
の変動は特にない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原南 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
１３Ｄ
-48		 相模原市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東7.5m市道
、北西5.1m、
角地
準工

(70,200)
b １０６１１
１１
-22		 相模原市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
南西4m、角地
準工

(70,200)
c １０６１１
１３
-14		 相模原市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
d １０６１１
１１
-65		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4m市道、
中間画地
２中専

(70,160)
e １０６１１
１１Ｄ
-81		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西5m市道、
南西4m、角地
１中専

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
208,563  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
215,522 		 100
[ 105.0]
205,259 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
207,000 
b (　           ) 
165,939  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
164,201 		 100
[  94.0]
174,682 
176,000 
c (　           ) 
183,986  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
185,429 		 100
[ 105.6]
175,596 
177,000 
d (　           ) 
196,379  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
196,572 		 100
[ 102.9]
191,032 
193,000 
e (　           ) 
191,069  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
192,161 		 100
[ 102.9]
186,745 
189,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    188,000 円／㎡]  



相模原南 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,633,951 
288,076 
1,345,875 
917,760 
428,115 		 （　0.9728）
416,470 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      9,465,227 円　　　　（　     98,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原南 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 48.00 ＬＳ2 80.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防

 60 ％   100 ％   100 ％   96 ㎡      8.5 m x   11.4 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（２ＤＫ）、平均専有面積約４０㎡の住居を２戸想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下等は床面積不算入のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
40.00 
100.0 
40.00 
1,743 
69,720 		 2.0  139,440 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
40.00 
100.0 
40.00 
1,797 
71,880 		 2.0  143,760 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
80.00 
100.0 
80.00 

141,600 		 283,200 
0 
⑨年額支払賃料        141,600 円　×　12ヶ月　＝　       1,699,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,699,200 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        67,968 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,631,232 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           283,200 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,719 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,633,951 円　　　　（　        17,020 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０８
Ｔ
　　　　-6		 2,169  
(   2,080) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,076 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,797 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１１１１
Ｔ
　　　　-21		 1,334  
(   1,334) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,618 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原南 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 64,000 円  　　　　     12,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 50,976 円  　　　        1,699,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       38,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      108,800 円  　　　　     12,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        12,800 円  　　　　     12,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        12,800 円  　　　　     12,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         288,076 円　（　　　　　　         3,001 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9728    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 12,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0717     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 917,760 円  
（　　　　　         9,560 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,633,951 円      
②総費用 288,076 円      
③純収益　①－② 1,345,875 円      
④建物等に帰属する純収益 917,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 428,115 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 416,470 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,338 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,465,227 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      98,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原南 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市南区大野台五丁目２５２３番２４
 0219000071528-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
相模原南 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原南 -24 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　大野　健   TEL.
鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市南区大野台５丁目２５２３番２４
｢大野台５－２２－４｣		 ②地積
　(㎡)		 96  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）



(60,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅等
が建ち並ぶ住宅地域
 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 古淵

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    75 ｍ、南    75 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．５
ｍ市道		 交通

施設		 古淵駅南西方

1.5km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。周辺に変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予
測される。一定の住環境が認められ、地価は堅調に推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相模原市内のＪＲ横浜線各駅から徒歩限界圏またはバス圏の住宅地域。主な需要者は相模原市および隣接
する市町村の居住者が中心であり、都心又は横浜方面への通勤を考える転入者も一部見られる。駅周辺よりも値頃感が
あり、比較的良好な住環境から、一定の住宅需要が認められる。同一需給圏内の類似地域における取引はおおむね１０
から２０万円／㎡台で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は最寄駅から徒歩限界圏・バス圏に位置する住宅地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的価
格が得られた。収益価格は賃貸用建物の建築を想定して求めたが、賃料水準や建築費の高騰等により、求めた価格は比
準価格と比べ低位となった。典型的需要者はエンドユーザーであり、適合した手法は取引事例比較法である。そのため
、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原南 -28               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    182,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[100.0]		 100
[114.2]		 [101.0]
100		 170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    163,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 相模原市南区は人口・世帯数ともに増加傾向
。景気は緩やかに回復しているが、円安、物
価上昇、世界情勢等により先行きは不透明で
ある。

徒歩限界圏の既成住宅地域であり、利便性は
高くないが、居住環境は比較的良い。特段の
地域要因の変動は無い。


方位は北東であり、個別的要因に変動はない
。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原南 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０３
-59		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
北東4m、角地
２低専

(70,100)
b １０６１１
０９
-49		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3.8m市道
、中間画地
準工

(60,200)
c １０６１１
１１Ｄ
-81		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西5m市道、
南西4m、角地
１中専

(80,200)
d １０６１１
０３Ｄ
-15		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.5m市道
、中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
183,251  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
175,997 		 100
[  97.0]
181,440 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
183,000 
b (　           ) 
166,529  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
169,193 		 100
[  95.8]
176,611 
178,000 
c (　           ) 
191,069  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
197,507 		 100
[ 105.0]
188,102 
190,000 
d (　           ) 
158,228  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
165,665 		 100
[ 104.0]
159,293 
161,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    174,000 円／㎡]  



相模原南 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の住宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,594,390 
277,665 
1,316,725 
936,200 
380,525 		 （　0.9709）
369,452 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      8,396,636 円　　　　（　     87,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原南 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 52.20 Ｗ2 80.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防

 60 ％   100 ％   100 ％   96 ㎡      8.5 m x   11.4 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ（約４０㎡／戸）計２戸、木造２階建の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
40.00 
100.0 
40.00 
1,642 
65,680 		 1.0  65,680 
1.0  65,680 

 2～ 2		 居宅
40.00 
100.0 
40.00 
1,675 
67,000 		 1.0  67,000 
1.0  67,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
80.00 
100.0 
80.00 

132,680 		 132,680 
132,680 
⑨年額支払賃料        132,680 円　×　12ヶ月　＝　       1,592,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,592,160 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        63,686 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,528,474 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           132,680 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,274 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          132,680 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          64,642 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,594,390 円　　　　（　        16,608 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１１１
Ｔ
　　　　-22		 1,612  
(   1,610) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,679 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,747 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,675 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１１０３
Ｔ
　　　　-27		 1,815  
(   1,741) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,909 
c １０６１１０９
Ｔ
　　　　-19		 1,569  
(   1,568) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,652 
相模原南 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 62,000 円  　　　　     12,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 47,765 円  　　　        1,592,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      105,400 円  　　　　     12,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        12,400 円  　　　　     12,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        12,400 円  　　　　     12,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         277,665 円　（　　　　　　         2,892 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 12,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　      80.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 936,200 円  
（　　　　　         9,752 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,594,390 円      
②総費用 277,665 円      
③純収益　①－② 1,316,725 円      
④建物等に帰属する純収益 936,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 380,525 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 369,452 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,848 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,396,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原南 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市南区大野台五丁目２５２３番２４
 0219000071528-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考