令和6年1月15日　提出 相模原南 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原南 -19 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　西田　利寛   TEL.

鑑定評価額 35,500,000 円  １㎡当たりの価格 222,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市南区相南１丁目５１３０番３６ ｢相南１－４－１０｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） (60,100) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 東林間 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 東林間駅南西方 780m 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は東林間駅から徒歩圏にあって中小規模一般住宅を中心とする住宅地域で、今後も同様な地域環境を維 持していくものとみられる。土地需要は堅調で、価格も安定的な上昇を示すものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    234,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相模原市内においてＪＲ横浜線及び小田急線各駅から徒歩圏に存する住宅地域と認める。その中で近隣地 域は最寄駅の東林間駅から徒歩圏の既成住宅地域であり、交通接近性、利便性において優位にあり、選好性が高く住宅 地需要は堅調に推移している。需要者の中心は市内居住者のほか、東京都心方面や横浜方面に通勤する勤労世帯等もあ る。土地１６０㎡程度で３５００万円前後、新築戸建住宅は５０００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は東林間駅から徒歩圏に存する低層住宅地の事例から求めた。要因比較は妥当な範囲に収束し、低層住宅地と しての市場性を反映した値を得た。収益価格は共同住宅を想定したが、価格上昇が見られる徒歩圏の収益物件は賃料が 地価の上昇に遅行する傾向にあり低位となった。近隣地域は自用目的の取引が中心であるので、本件では比準価格を標 準に収益価格を比較考量し、代表標準地との秤量的均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相模原南 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    260,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [102.0] 100 [124.2] [103.0] 100 222,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    210,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区は人口、世帯数ともに微増で推移してい る。都市機能が高い小田急線沿線エリアとＪ Ｒ相模線沿線エリアとの選別化があり二極化 が認められる。 東林間駅から徒歩圏にある既成住宅地で、コ ロナ禍にあっても取引は概ね堅調で、現在も 価格は上昇基調にある。地域要因の変動はな い。 南東道路であり、日照、居住の快適性等にお いて優位性が認められる。個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.9 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.7 ％  ％