別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
相模原中央 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原中央 9-1 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　成富　正樹   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市中央区南橋本４丁目７２番３
｢南橋本４－７－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 991  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.5:1		 工場

 中小規模の工場、倉
庫等が建ち並ぶ工業
地域		 南6m市道、西側道 水道、下水 南橋本

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   130 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 南橋本駅南方

1.0km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 都心近郊の中小規模の工場地域であることから、立地が良く需要は堅調である。今後とも地価水準は概ね強含み
をベースに、経済情勢等に左右されながら推移するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、相模原市及び隣接の大和市、座間市、愛川町の工業地域である。需要者の中心は、画地規模から同一需
給圏内の中小事業者であるが、圏央道の開通により関東圏内の中小事業者も見込める。小規模物流施設としての利用可
能性も見込めるが、カントリーリスク等による国内回帰による工場用地の需要も堅調である。工業地の価格帯は、立地
、規模、用途等の条件により大きな幅があり、一定の価格水準を把握するのは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、各試算価格に多少開差が生じたが、対象地と類似性のある取引事例について、適正な補修正等が行えてい
ることから説得力は高いと判断される。一方、主な需要者は自己事業用として利用し、不動産単独での収益性に着目し
ていないことから、収益価格の説得力は相対的に低いと想定される。以上より比準価格を重視し、収益価格を関連付け
、市場分析の結果も踏まえた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和継続により資産価格は上昇傾向。工
場用地は、物流施設が好調であること、また
カントリーリスク等から国内移転もあり需要
は堅調である。

国道１２９号線隣接の工業地域である。圏央
道開通後、交通利便性が良くなり、関東圏を
商圏とする工場の立地も可能である。


個別的要因の変動は認められない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原中央 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０１Ｄ
-43		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11m市道、
東12m、角地
工専

(70,200)
b １０６１１
０９Ｄ
-6		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m私道、
中間画地
工業

(60,200)
c １０６１１
０３Ｄ
-67		 座間市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4.5m私道
、中間画地
準工

(60,200)
d １０６１１
０１Ｄ
-237		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南14m市道、
東4m、二方路
準工

(70,200)
e １０６１１
１０
-26		 愛甲郡愛川町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東24m県道、
北東6m、
西6.4m、
三方路
工業

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
168,321  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
170,936 		 100
[ 151.5]
112,829 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
115,000 
b (　           ) 
184,332  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
200,369 		 100
[ 181.2]
110,579 
113,000 
c (　           ) 
90,863  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
96,829 		 100
[  92.2]
105,021 
107,000 
d (　           ) 
120,304  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
143,762 		 100
[ 136.7]
105,166 
107,000 
e (　           ) 
81,850  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
82,089 		 100
[  80.7]
101,721 
104,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +95.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    109,000 円／㎡]  



相模原中央 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,562,406 
1,754,992 
7,807,414 
5,267,680 
2,539,734 		 （　0.9709）
2,465,828 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     56,041,545 円　　　　（　     56,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原中央 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 600.00 Ｓ1 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 70 ％   200 ％   200 ％   991 ㎡     38.8 m x   24.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｓ造平屋建ての標準的な工場を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しであるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 工場
600.00 
100.0 
600.00 
1,472 
883,200 		 3.0  2,649,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

883,200 		 2,649,600 
0 
⑨年額支払賃料        883,200 円　×　12ヶ月　＝　      10,598,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,598,400 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,059,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,538,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,649,600 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,846 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,562,406 円　　　　（　         9,649 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０７
Ｔ
　　　　-28		 1,407  
(   1,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,407 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,476 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,472 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１０７
Ｔ
　　　　-29		 1,544  
(   1,497) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,544 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原中央 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 80,300 円  　　　　     80,300,000　×　　　　   0.1 ％
②維持管理費 52,992 円  　　　       10,598,400　×　　　　   0.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      778,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      682,500 円  　　　　     80,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        80,300 円  　　　　     80,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,300 円  　　　　     80,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,754,992 円　（　　　　　　         1,771 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 130,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0656     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 80 ％　＋　0.0764 ×  10 ％　＋ 0.0927 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,267,680 円  
（　　　　　         5,316 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,562,406 円      
②総費用 1,754,992 円      
③純収益　①－② 7,807,414 円      
④建物等に帰属する純収益 5,267,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,539,734 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,465,828 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,488 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,041,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原中央 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市中央区南橋本四丁目７２番３
 0219000390849-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
相模原中央 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原中央 9-1 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　谷口　洋介   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市中央区南橋本４丁目７２番３
｢南橋本４－７－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 991  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）



(70,200)

1.5:1		 工場

 中小規模の工場、倉
庫等が建ち並ぶ工業
地域		 南6m市道、西側道 水道、下水 南橋本

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   130 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  38.8 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       991 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 南橋本駅南方

1.0km		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模工場倉庫等が建ち並ぶ工業地域として熟成している。当面現状を維持して推移すると予測する。地価は
当面強含みで推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     60,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中小規模工場や物流施設の操業に適性が認められる県内所在の内陸型工業地域と把握する。需要者は地元
の製造業者・倉庫業者等が想定し得る。国道１２９号のほか国道１６号、相模原愛川ＩＣ等へのアクセスに優れる。周
辺には大中規模の工場が集積して操業環境は良好。近時は中小規模の工業地・倉庫地の需要も根強いなか、上記の立地
条件は優位性を持つと考えられる。規模や取得動機等が区々なため、需要の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は県内の内陸工業地の取引事例に基づき試算したものであり、市場性の観点から説得力を有している。収益価
格は投資価値判断に際しては有力な指標となるが、想定要素を多く含む。自己使用目的の工場・倉庫用地取引の占める
割合が多いと見られる当該エリアの現状を考慮すると、比準価格の説得力が収益価格より相対的に優ると考える。本件
では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内金融機関の貸出は、個人向けは住宅ロー
ンを中心に増加し、法人向けは運転資金を中
心に増加している。貸出約定平均金利は緩や
かな低下傾向。

中小規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業専用地
域。国道１２９号線背後に位置し、操業環境
も良好であり、圏央道開通以降は各方面への
アクセスも向上。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原中央 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
１０
-28		 愛甲郡愛川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m町道、
中間画地
工業

(60,200)
b １０６１０
０６Ｄ
-340		 茅ケ崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西9m市道、
北6m、南6m、
三方路
工専

(70,200)
c １０６１０
０６Ｄ
-43		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d １０６１０
１１
-49		 平塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,421  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
86,194 		 100
[  79.1]
108,968 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
111,000 
b (　           ) 
151,302  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
154,904 		 100
[ 106.5]
145,450 
148,000 
c (　           ) 
106,774  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
109,443 		 100
[ 121.8]
89,855 
91,700 
d (　           ) 
82,620  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
84,272 		 100
[ 109.3]
77,102 
78,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    110,000 円／㎡]  



相模原中央 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,498,485 
1,976,616 
7,521,869 
4,804,240 
2,717,629 		 （　0.9753）
2,650,504 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     60,238,727 円　　　　（　     60,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原中央 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 630.00 Ｓ1 630.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 70 ％   200 ％   200 ％   991 ㎡     38.8 m x   24.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造平家建の工場（兼倉庫）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定しているため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 工場
630.00 
100.0 
630.00 
1,360 
856,800 		 5.0  4,284,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
630.00 
100.0 
630.00 

856,800 		 4,284,000 
0 
⑨年額支払賃料        856,800 円　×　12ヶ月　＝　      10,281,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     630.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,281,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       822,528 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,459,072 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,284,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,413 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,498,485 円　　　　（　         9,585 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０１
Ｔ
　　　　-16		 1,365  
(   1,361) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,368 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,366 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,360 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１０１
Ｔ
　　　　-17		 1,258  
(   1,220) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,324 
c １０６１１０１
Ｔ
　　　　-18		 1,280  
(   1,240) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.3]		 100
[100.0]
1,417 
相模原中央 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 223,800 円  　　　　     74,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 102,816 円  　　　       10,281,600　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      866,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      634,100 円  　　　　     74,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        74,600 円  　　　　     74,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,600 円  　　　　     74,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,976,616 円　（　　　　　　         1,995 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 115,000 円／㎡　×　     630.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0644     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 50 ％　＋　0.0669 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,804,240 円  
（　　　　　         4,848 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,498,485 円      
②総費用 1,976,616 円      
③純収益　①－② 7,521,869 円      
④建物等に帰属する純収益 4,804,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,717,629 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,650,504 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,675 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     60,238,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      60,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原中央 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市中央区南橋本四丁目７２番３
 0219000390849-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考