別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
相模原中央 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原中央 5-8 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　大野　健   TEL.
鑑定評価額 325,000,000 円  １㎡当たりの価格 246,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市中央区中央２丁目２３０番１
｢中央２－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,321  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,200)

1:1		 店舗

Ｓ1		 国道沿いに沿道型店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北東40m国道、三方路 水道、ガス、下水 相模原

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 　４０ｍ　国道 交通

施設		 相模原駅南方

900m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１６号線沿いの路線商業地域であり、駐車場付店舗等が連たんし、比較的商業性は高い。当面は現状の商業
性は維持すると考えられ、商業需要の回復から、地価は上昇傾向にある。　
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    253,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    161,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相模原市および隣接する市町村内にあり、交通量の多い幹線道路沿いの路線商業地域である。主な需要者
は、市外を含め広く商業活動を行う法人が中心と考えられるが、地元の中小企業等も考えられる。交通量が多く、車を
利用する顧客のほか、最寄り駅からも徒歩圏内であり、店舗の連たん性・繁華性も良好である。同一需給圏内の類似地
域における取引は２０万円／㎡台が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は比較的交通量の多い幹線道路沿いの路線商業地域の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的価
格が得られた。一方、収益価格は低層店舗利用の建物建築を想定して価格を求めたが、賃料水準や建築費等により収益
は低下する傾向にあり、求めた価格は低位となった。本件評価では市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原中央 5-5             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    250,000 円／㎡		 [108.8]
100		 100
[100.0]		 100
[115.5]		 [105.0]
100		 247,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 相模原市中央区の人口は横ばい～微増傾向。
景気は緩やかに回復しているが、円安、物価
上昇、世界情勢等により先行きは不透明であ
る。

幹線道路沿いに形成された路線商業地域。駐
車場付き店舗・事業所等が建ち並んでいる。
地域要因の変動は無い。


三方路による効用増が認められる。個別的要
因に変動は無い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原中央 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０４Ｄ
-76		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
b １０６１１
０９Ｄ
-43		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18.3m市
道、中間画地
商業

(100,500)
c １０６１１
１３Ｄ
-3		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西25m県道、
中間画地
近商

(90,300)
d １０６１１
０１Ｄ
-239		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e １０６１１
０８
-35		 相模原市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
254,197  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.0]
235,630 		 100
[  97.1]
242,667 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
255,000 
b (　           ) 
278,305  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
274,763 		 100
[ 116.5]
235,848 
248,000 
c (　           ) 
274,939  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
244,925 		 100
[ 104.0]
235,505 
247,000 
d (　           ) 
282,454  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
292,468 		 100
[ 118.3]
247,226 
260,000 
e (　           ) 
297,030  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.0]
267,069 		 100
[ 112.7]
236,973 
249,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    253,000 円／㎡]  



相模原中央 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,778,991 
4,445,676 
16,333,315 
6,466,540 
9,866,775 		 （　0.9466）
9,339,889 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    212,270,205 円　　　　（　    161,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原中央 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 450.00 Ｓ1 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車場整備地区
 100 ％   200 ％   200 ％   1,321 ㎡     36.5 m x   37.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 沿道サービス施設（駐車場付店舗）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸店舗
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
450.00 
100.0 
450.00 
4,148 
1,866,600 		 10.0  18,666,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

1,866,600 		 18,666,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,866,600 円　×　12ヶ月　＝　      22,399,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,399,200 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,791,936 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,607,264 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,666,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         171,727 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,778,991 円　　　　（　        15,730 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０６
Ｔ
　　　　-2		 4,721  
(   4,569) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
4,494 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,183 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,148 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１０６
Ｔ
　　　　-1		 4,109  
(   3,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
4,193 
c １０６１１０７
Ｔ
　　　　-32		 3,250  
(   3,153) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 85.0]		 100
[101.0]
3,863 
相模原中央 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 528,600 円  　　　　     88,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 671,976 円  　　　       22,399,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,320,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      748,800 円  　　　　     88,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        88,100 円  　　　　     88,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,100 円  　　　　     88,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,445,676 円　（　　　　　　         3,365 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,466,540 円  
（　　　　　         4,895 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,778,991 円      
②総費用 4,445,676 円      
③純収益　①－② 16,333,315 円      
④建物等に帰属する純収益 6,466,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,866,775 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,339,889 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,070 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    212,270,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     161,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原中央 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市中央区中央二丁目２３０番１
 0219000260041-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
相模原中央 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原中央 5-8 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　西田　利寛   TEL.
鑑定評価額 326,000,000 円  １㎡当たりの価格 247,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 175,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市中央区中央２丁目２３０番１
｢中央２－１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,321  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,200)

1:1		 店舗

Ｓ1		 国道沿いに沿道型店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北東40m国道、三方路 水道、ガス、下水 相模原

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 沿道低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 国道１６号に面する路線商業
地域		 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 相模原駅南方

900m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１６号沿道にあって自動車ディーラー、飲食店舗、専門店等が建ち並び繁華性が認められる。コロナ禍にあ
って、外出自粛から商業収益は減少し、土地取引も停滞したが、現在は回復し、今後は需要増が予測される。
(3)最有効使用の判定 沿道低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    268,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相模原市内において広幅員の幹線道路沿道の路線商業地域をその圏域とする。需要者は広域的に事業展開
する自動車ディーラー、物販店、飲食店事業者を中心に地元の中小企業も見られる。近隣地域は国道１６号沿道に存す
るとともに相模原駅からも比較的近く、商業背後地の状況も良好である。コロナ禍による一時的な取引の停滞から脱し
、需要増から価格は上昇基調にある。立地条件、面積等による選別がなされ、中心となる価格の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は相模原市内における広幅員街路沿道の路線商業地の事例から比準した。１年を超える事例もあるが、大きな
乱高下がなく補正可能であり採用した。比準の結果、要因格差も妥当な範囲に収束し、市場価値を示す値となった。収
益価格は沿道サービス店舗を想定した。賃料水準、採用数値等は妥当であるが、商況の弱さを反映して低位となった。
従って、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原中央 5-5             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    250,000 円／㎡		 [108.8]
100		 100
[100.0]		 100
[114.9]		 [105.0]
100		 249,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響は弱くなったが、雇用・所得
は依然弱く、為替相場の乱高下、物価高等と
相まって個人消費も弱い。不動産市場は概ね
回復基調にある。

国道沿道の路線商業地域で、コロナ禍で商業
収益の低下とともに不動産取引も減少したが
、現在は回復している。地域要因の変動はな
い。

三方路線画地であり、画地へのアプローチの
容易さ、建蔽率加算等において優位性が認め
られる。個別的要因の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +4.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原中央 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０４
-65		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西40m国道、
中間画地
準住居

(70,200)
b １０６１１
０９Ｄ
-18		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西40.1m市
道、南東6m、
二方路
商業

(100,400)
c １０６１１
０４
-12		 相模原市中央区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南西25m国道、
北東6m、
二方路
準工

(70,200)
d １０６１１
０８Ｄ
-91		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東18m市道、
北西11m、
角地
２住居

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
337,211  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
347,327 		 100
[ 128.7]
269,873 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
283,000 
b (　           ) 
343,666  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
373,695 		 100
[ 140.1]
266,734 
280,000 
c (　    190,893) 
190,893  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
195,341 		 100
[  84.2]
231,996 
244,000 
d (　           ) 
211,765  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
216,202 		 100
[  86.4]
250,234 
263,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    268,000 円／㎡]  



相模原中央 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,826,908 
4,642,400 
17,184,508 
6,290,380 
10,894,128 		 （　0.9466）
10,312,382 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    234,372,318 円　　　　（　    177,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原中央 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 450.00 Ｓ1 450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車場整備地区
 100 ％   200 ％   200 ％   1,321 ㎡     36.5 m x   37.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 国道沿いに飲食店舗、事業所等が建ち並ぶ地域であり、沿道サービス施設（駐車場付店舗）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸し店舗であるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
450.00 
100.0 
450.00 
4,350 
1,957,500 		 12.0  23,490,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
450.00 
100.0 
450.00 

1,957,500 		 23,490,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,957,500 円　×　12ヶ月　＝　      23,490,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,490,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,879,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,610,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,490,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         216,108 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,826,908 円　　　　（　        16,523 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０３
Ｔ
　　　　-12		 3,530  
(   3,325) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
4,332 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,393 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１１０
Ｔ
　　　　-8		 2,602  
(   2,491) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 60.0]		 100
[100.0]
4,471 
c １０６１１０７
Ｔ
　　　　-32		 3,250  
(   3,153) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
4,377 
相模原中央 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 514,200 円  　　　　     85,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 704,700 円  　　　       23,490,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,523,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      728,400 円  　　　　     85,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,700 円  　　　　     85,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,700 円  　　　　     85,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,642,400 円　（　　　　　　         3,514 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,290,380 円  
（　　　　　         4,762 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,826,908 円      
②総費用 4,642,400 円      
③純収益　①－② 17,184,508 円      
④建物等に帰属する純収益 6,290,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,894,128 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,312,382 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,806 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    234,372,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     177,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原中央 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市中央区中央二丁目２３０番１
 0219000260041-0000
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