別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
相模原中央 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原中央 5-7 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　大野　健   TEL.
鑑定評価額 30,200,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市中央区横山３丁目４９３８番１２
｢横山３－１７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 164  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2		 事務所兼住宅

ＲＣ2		 低層の小売店舗、飲
食店舗等が建ち並ぶ
商業地域		 北東18m市道 水道、下水 相模原

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   175 ｍ、西   140 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ　市道 交通

施設		 相模原駅南方

2.0km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 交通量のやや多い道路沿いの低層店舗・店舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、周辺地域に変動要因が無く
、当面は現状を維持すると考えられる。商業需要は回復しており、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    191,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相模原市内の主に近隣住民を顧客とする商業地域である。主な需要者は、地域住民を対象とした事業を計
画する個人事業主と考えられる。交通量は多いものの画地が小さく大規模な商業施設など顧客吸引施設が見られないた
め、商圏はやや狭く、需要者も限定される。近隣地域周辺における取引は土地が１００～３００㎡とばらつきが大きく
、１５０㎡では３０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の商業地域の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的価格が得られた。一方、収
益価格は店舗事務所利用の建物建築を想定して価格を求めたが、賃料水準や建築費等により収益は低下する傾向にあり
、求めた価格は低位となった。本件評価では市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を
比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原中央 5-5             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    250,000 円／㎡		 [108.8]
100		 100
[100.0]		 100
[148.8]		 [100.0]
100		 183,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 相模原市中央区の人口は横ばい～微増傾向。
景気は緩やかに回復しているが、円安、物価
上昇、世界情勢等により先行きは不透明であ
る。

低層の小売店舗や飲食店舗が中心の商業地域
。駅からやや離れているものの、一定の繁華
性・連たん性は認められる。特段の地域要因
の変動は無い。

特に個別的要因および変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原中央 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０５
-27		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
北東6m、角地
近商
駐車場整備地区
(100,300)
b １０６１１
０８
-67		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東9.5m市道
、中間画地
近商

(90,200)
c １０６１１
０６
-4		 相模原市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
d １０６１１
０９
-46		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南11m市道、
北東11.1m、
角地
近商

(100,200)
e １０６１１
０８Ｄ
-91		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東18m市道、
北西11m、
角地
２住居

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
263,382  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
265,964 		 100
[ 122.7]
216,760 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
217,000 
b (　           ) 
217,676  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
260,443 		 100
[ 138.9]
187,504 
188,000 
c (　           ) 
186,747  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
189,922 		 100
[ 105.8]
179,510 
180,000 
d (　           ) 
203,131  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.8]
230,790 		 100
[ 119.3]
193,453 
193,000 
e (　           ) 
211,765  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
222,777 		 100
[ 116.0]
192,049 
192,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +12.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    191,000 円／㎡]  



相模原中央 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,534,078 
1,057,012 
4,477,066 
3,618,620 
858,446 		 （　0.9466）
812,605 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     18,468,295 円　　　　（　    113,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原中央 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 130.00 Ｓ2 228.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   164 ㎡      9.1 m x   18.2 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階共同住宅（平均専有面積約５７㎡）の鉄骨造２階建を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
114.00 
100.0 
114.00 
2,499 
284,886 		 3.0  854,658 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
114.00 
100.0 
114.00 
1,724 
196,536 		 1.0  196,536 
1.0  196,536 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
228.00 
100.0 
228.00 

481,422 		 1,051,194 
196,536 
⑨年額支払賃料        481,422 円　×　12ヶ月　＝　       5,777,064 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     228.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,777,064 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       346,624 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,430,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,051,194 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,881 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          196,536 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          93,757 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,534,078 円　　　　（　        33,744 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０３
Ｔ
　　　　-11		 2,537  
(   2,458) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
2,416 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,505 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,499 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１０４
Ｔ
　　　　-49		 2,426  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
2,405 
c １０６１１１０
Ｔ
　　　　-9		 2,560  
(   2,484) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
2,693 
相模原中央 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 295,800 円  　　　　     49,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 173,312 円  　　　        5,777,064　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      419,000 円  　　　　     49,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,300 円  　　　　     49,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,300 円  　　　　     49,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,057,012 円　（　　　　　　         6,445 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     228.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,618,620 円  
（　　　　　        22,065 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,534,078 円      
②総費用 1,057,012 円      
③純収益　①－② 4,477,066 円      
④建物等に帰属する純収益 3,618,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 858,446 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 812,605 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,955 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,468,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     113,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原中央 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市中央区横山三丁目４９３８番１２
 0219000417813-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
相模原中央 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原中央 5-7 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　藤原　新一   TEL.
鑑定評価額 30,300,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市中央区横山３丁目４９３８番１２
｢横山３－１７－２｣		 ②地積
　(㎡)		 164  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2		 事務所兼住宅

ＲＣ2		 低層の小売店舗、飲
食店舗等が建ち並ぶ
商業地域		 北東18m市道 水道、下水 相模原

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   175 ｍ、西   140 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       164 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 相模原駅南方

2.0km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、低層の小売店舗や飲食店舗が中心の商業地域であり、当面は現状を維持するものと思われ、地域要
因に特段の変動はない。地価水準は上昇傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    191,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、相模原市内において主に近隣の居住者を顧客とする幹線道路又は準幹線道路沿いの商業地域である。相
模原市内のうちＪＲ横浜線沿線は十分な幅員、歩道等街路整備及び街区の整然性が良好で店舗が連坦する地域が多くみ
られる。主な需要者は、比較的小規模画地については地縁性をもつ個人又は法人事業者である。背後住宅地の状況、客
足の流れ及び繁華性、画地規模等ばらつきがあり取引の価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域はＪＲ横浜線「相模原」駅から距離がある準幹線道路沿いの商業地域である。店舗併用住宅が多く、繁華性を
考慮すると店舗の高度利用は困難なため投資採算にウェイトをおいた収益目的の取引よりも自用目的での取引が多い。
よって、本件においては実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原中央 5-5             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    250,000 円／㎡		 [108.8]
100		 100
[100.0]		 100
[147.1]		 [100.0]
100		 185,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近四半期ＧＤＰ成長率はプラスであり、コ
ロナ禍の影響から脱しつつある。商業地に対
する需要も最近の経済状況を反映し、旺盛で
ある。

「相模原」駅からやや距離がある商業地で、
地域要因に変動はない。商業地への需要も強
く、地価は上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +12.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原中央 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
１０
-1		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b １０６１１
０８
-67		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東9.5m市道
、中間画地
近商

(90,200)
c １０６１１
１３Ｄ
-3		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西25m県道、
中間画地
近商

(90,300)
d １０６１１
０８
-58		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西12m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
174,742  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
209,108 		 100
[ 105.7]
197,832 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
198,000 
b (　           ) 
217,676  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
233,486 		 100
[ 119.0]
196,207 
196,000 
c (　           ) 
274,939  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 132.0]
224,325 		 100
[ 110.2]
203,562 
204,000 
d (　           ) 
155,143  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
168,044 		 100
[  94.1]
178,580 
179,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +19.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    191,000 円／㎡]  



相模原中央 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,518,281 
859,353 
3,658,928 
2,855,260 
803,668 		 （　0.9466）
760,752 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     17,289,818 円　　　　（　    105,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原中央 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 116.82 Ｓ2 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   164 ㎡      9.1 m x   18.2 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の標準的使用や賃貸市場の現状から１階を店舗、２階をファミリータイプ約５２．５㎡程度の住宅とした。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
100.0 
105.00 
2,285 
239,925 		 6.0  1,439,550 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,600 
168,000 		 1.0  168,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

407,925 		 1,607,550 
0 
⑨年額支払賃料        407,925 円　×　12ヶ月　＝　       4,895,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,895,100 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       391,608 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,503,492 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,607,550 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,789 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,518,281 円　　　　（　        27,550 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０４
Ｔ
　　　　-47		 1,792  
(   1,786) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,050 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,296 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,285 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１０４
Ｔ
　　　　-48		 2,504  
(   2,431) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,481 
c １０６１１０４
Ｔ
　　　　-49		 2,426  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,358 
相模原中央 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 233,400 円  　　　　     38,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 146,853 円  　　　        4,895,100　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      330,600 円  　　　　     38,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,900 円  　　　　     38,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,900 円  　　　　     38,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         859,353 円　（　　　　　　         5,240 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0734     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0764 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,855,260 円  
（　　　　　        17,410 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,518,281 円      
②総費用 859,353 円      
③純収益　①－② 3,658,928 円      
④建物等に帰属する純収益 2,855,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 803,668 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 760,752 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,639 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,289,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     105,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原中央 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市中央区横山三丁目４９３８番１２
 0219000417813-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考