別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
相模原中央 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原中央 5-6 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　三平　治憲   TEL.
鑑定評価額 216,000,000 円  １㎡当たりの価格 225,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市中央区中央３丁目５３４７番３外
｢中央３－１４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 958  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:1		 事務所兼店舗

ＲＣ6		 中高層の事務所、公
共施設等が建ち並ぶ
商業地域		 南東40m市道、背面道 水道、ガス、下水 相模原

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 相模原駅南方

1.7km		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 公共施設等が集積する地域に近い商業地域で、今後も現在の特性を維持すると思われる。駅からは距離があるも
のの、マンション用地の代替となり得ることもあり需要は堅調で、地価はやや強含みで推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    240,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    167,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相模原市内の普通商業地域及び路線商業地域である。需要者の中心は自用目的の地元企業の外、個人事業
者や広域的に営業展開する法人等と考えられる。付近に公共施設が集積し銀行の支店、損害保険代理店、営業所等の業
務系用途を中心に一定の需要が見込めることに加え、マンション用地の代替可能性を有することから需要は堅調である
。需要者の取得目的、規模、立地条件等により価格帯に幅があり需要の中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内において複数の信頼性の高い取引事例が収集できたことから、求められた比準価格は説得力が高いと判断
される。収益目的での取引よりも需要者の多くは自用目的の地元企業等と推測される。中高層の事務所ビル等が多い商
業地域で、店舗・事務所ビルの空洞化等の不安定要素があり収益価格は相対的に限界がある。よって、比準価格を重視
し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原中央 5-5             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    250,000 円／㎡		 [108.8]
100		 100
[100.0]		 100
[123.5]		 [102.0]
100		 225,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    217,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の人口は横這い、高齢化率は微増傾向
にある。市内の景気は一部で改善しているが
総じて不透明感が残る。不動産需給は地域に
より強弱がある。

公共施設が集積する地域に近接する商業地で
地域要因に特段の変化は見られない。マンシ
ョン用地としての潜在需要もあり、地価はや
や強含みである。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.9
交通・接近　　　 +10.4
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  -2.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原中央 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０８
-67		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東9.5m市道
、中間画地
近商

(90,200)
b １０６１１
０３
-17		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東11.2m市
道、中間画地
商業

(100,400)
c １０６１１
０９
-46		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南11m市道、
北東11.1m、
角地
近商

(100,200)
d １０６１１
０９Ｄ
-43		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18.3m市
道、中間画地
商業

(100,500)
e １０６１１
０１Ｄ
-239		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
217,676  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
231,882 		 100
[ 101.8]
227,782 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
232,000 
b (　           ) 
212,823  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
257,140 		 100
[ 108.8]
236,342 
241,000 
c (　           ) 
203,131  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
213,713 		 100
[  97.5]
219,193 
224,000 
d (　           ) 
278,305  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
289,159 		 100
[ 119.4]
242,177 
247,000 
e (　           ) 
282,454  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
300,249 		 100
[ 118.6]
253,161 
258,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.4 交通・接近　 +20.7 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　 +19.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　 +12.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　 +16.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.7 交通・接近　 +12.9 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.1 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    240,000 円／㎡]  



相模原中央 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地内の既存宅地につき原価法は適用困難と判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

85,187,346 
19,042,521 
66,144,825 
58,741,200 
7,403,625 		 （　0.9527）
7,053,434 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    160,305,318 円　　　　（　    167,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原中央 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 634.50 ＲＣ6 3,807.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   958 ㎡     30.0 m x   32.0 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用及び敷地規模を勘案し、１階は店舗、２階から６階は事務所を想定した。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
634.50 
90.0 
571.05 
2,905 
1,658,900 		 6.0  9,953,400 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
634.50 
87.0 
552.02 
2,150 
1,186,843 		 3.0  3,560,529 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,807.00 
87.5 
3,331.15 

7,593,115 		 27,756,045 
0 
⑨年額支払賃料      7,593,115 円　×　12ヶ月　＝　      91,117,380 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,331.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        91,117,380 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     7,385,390 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 84,931,990 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,756,045 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         255,356 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      85,187,346 円　　　　（　        88,922 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１１０
Ｔ
　　　　-6		 3,311  
(   3,212) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
3,079 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,920 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,905 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１１０
Ｔ
　　　　-7		 2,959  
(   2,952) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
2,936 
c １０６１１１０
Ｔ
　　　　-8		 2,602  
(   2,491) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,746 
相模原中央 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,292,000 円  　　　　    882,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,769,521 円  　　　       92,317,380　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,720,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,497,000 円  　　　　    882,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       882,000 円  　　　　    882,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       882,000 円  　　　　    882,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,042,521 円　（　　　　　　        19,877 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 882,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　   3,807.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 58,741,200 円  
（　　　　　        61,316 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 85,187,346 円      
②総費用 19,042,521 円      
③純収益　①－② 66,144,825 円      
④建物等に帰属する純収益 58,741,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,403,625 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,053,434 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,363 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    160,305,318 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     167,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原中央 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市中央区中央三丁目５３４７番３
 0219000260046-0000
2 　相模原市中央区中央三丁目５３４７番４
 0219000260047-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
相模原中央 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原中央 5-6 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　諸田　浩之   TEL.
鑑定評価額 214,000,000 円  １㎡当たりの価格 223,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市中央区中央３丁目５３４７番３外
｢中央３－１４－７｣		 ②地積
　(㎡)		 958  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:1		 事務所兼店舗

ＲＣ6		 中高層の事務所、公
共施設等が建ち並ぶ
商業地域		 南東40m市道、背面道 水道、ガス、下水 相模原

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       960 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 相模原駅南方

1.7km		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所、公共施設等が建ち並ぶ商業地域として、現状の環境にて推移すると予測する。ポストコロナ後の経済活
動の正常化を背景に、内需を中心とする経済の持ち直しから地価は上昇基調で推移するもの予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    241,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    183,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は相模原市内及び隣接市の小田急線及びＪＲ横浜線沿線の商業地域である。需要者の中心は市内の法
人業者及び不動産投資家、開発業者等で、敷地規模により需要者が異る傾向がある。金融緩和は継続しているが、投資
適格性の高い物件が少く、地価の押上げ圧力として弱い。ただ、ポストコロナ後の経済活動の正常化を背景に地価は緩
やかな上昇基調となっている。中心となる価格帯の把握は、取引件数が少なく個別性も強いため困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。近隣地域は公共施設を中心とし、事務所需要が見られる商業地
で繁華性の程度はやや低い。また、店舗、事務所ビルの賃貸市場も一部を除き成熟度は中庸で、収益価格は低めに求め
られた。ただ、自治体関連からの賃貸需要も見られ、収益価格も収益性判断の有力な指標であるので、比準価格を重視
し収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原中央 5-5             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    250,000 円／㎡		 [108.8]
100		 100
[100.0]		 100
[124.5]		 [102.0]
100		 223,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    217,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は横ばいで、景気はコロナ後の経
済活動の正常化を背景に緩やかに持ち直して
いる。不動産市況も低金利の継続のもと活発
である。

事務所、公共施設等が建ち並ぶ商業地域で地
域要因に大きな変化はない。コロナ後の経済
活動の正常化を背景に地価は堅調に推移。


商業用地として二方路地の効用の増加が認め
られる。個別的要因の変動は特にない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +17.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原中央 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
１３Ｄ
-3		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西25m県道、
中間画地
近商

(90,300)
b １０６１１
０８
-67		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東9.5m市道
、中間画地
近商

(90,200)
c １０６１１
０８Ｄ
-33		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東18m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
d １０６１１
０９Ｄ
-43		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18.3m市
道、中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
274,939  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 114.0]
252,751 		 100
[ 103.6]
243,968 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
249,000 
b (　           ) 
217,676  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
231,882 		 100
[ 102.1]
227,113 
232,000 
c (　           ) 
293,542  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
305,871 		 100
[ 111.2]
275,064 
281,000 
d (　           ) 
278,305  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
289,159 		 100
[ 123.9]
233,381 
238,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 +30.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +18.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    241,000 円／㎡]  



相模原中央 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

87,858,804 
19,682,819 
68,175,985 
60,073,200 
8,102,785 		 （　0.9527）
7,719,523 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    175,443,705 円　　　　（　    183,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原中央 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 634.50 ＲＣ6 3,807.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   958 ㎡     30.0 m x   32.0 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階～６階は事務所のフロア貸しの店舗兼事務所ビルを想定した。 ⑦有効率　  84.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
634.50 
80.0 
507.60 
3,184 
1,616,198 		 6.0  9,697,188 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
634.50 
85.0 
539.33 
2,250 
1,213,493 		 3.0  3,640,479 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,807.00 
84.2 
3,204.25 

7,683,663 		 27,899,583 
0 
⑨年額支払賃料      7,683,663 円　×　12ヶ月　＝　      92,203,956 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,204.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        92,203,956 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,610,198 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 87,593,758 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,899,583 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         265,046 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      87,858,804 円　　　　（　        91,711 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０２
Ｔ
　　　　-23		 2,774  
(   2,767) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
3,853 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,184 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１０８
Ｔ
　　　　-10		 2,582  
(   2,499) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,934 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原中央 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,412,000 円  　　　　    902,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,766,119 円  　　　       92,203,956　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,033,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,667,000 円  　　　　    902,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       902,000 円  　　　　    902,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       902,000 円  　　　　    902,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,682,819 円　（　　　　　　        20,546 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9527    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 902,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   3,807.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 60,073,200 円  
（　　　　　        62,707 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 87,858,804 円      
②総費用 19,682,819 円      
③純収益　①－② 68,175,985 円      
④建物等に帰属する純収益 60,073,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,102,785 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,719,523 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,058 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    175,443,705 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     183,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原中央 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市中央区中央三丁目５３４７番３
 0219000260046-0000
2 　相模原市中央区中央三丁目５３４７番４
 0219000260047-0000
3 　
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6 　
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備考