別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
相模原中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原中央 5-2 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　西田　利寛   TEL.
鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 312,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市中央区相模原５丁目２８７番１
｢相模原５－５－７｣		 ②地積
　(㎡)		 357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:1.5		 事務所

ＲＣ5		 中高層のビル、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 北東15m市道 水道、ガス、下水 相模原

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 相模原駅南東方

550m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層店舗事務所ビル、飲食店舗、事務所等が建ち並ぶ既成の商業地域で、現状の地域環境を維持するものと見
られる。コロナ禍を脱し、現在はマンション用地需要もあり、価格は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    337,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    255,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相模原市内における駅前商業地域をその圏域とする。需要者は市内の事業経営者のほか広域的に活動する
企業が中心で、大規模な画地にあっては不動産開発業者も参入する。近隣地域は事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ
が商業繁華性の低い地域である。取引は相模原補給廠返還後の土地利用計画の進捗、マンション素地としての需要があ
り高値取引も見られる。立地条件、面積等による選別がなされ、中心となる価格の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格はＪＲ横浜線各駅に存する駅前商業地の事例から比準した。１年を超える事例もあるが補正が可能であり採用
した。比準の結果、要因格差も妥当な範囲に収束し、対象標準地の市場価値を示す値となった。収益価格は中高層店舗
事務所兼共同住宅を想定した。各採用数値等は妥当であるが、商況の弱さを反映して低位となった。従って本件では比
準価格を標準に収益価格を比較考量し、半年～年間の価格の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    287,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　相模原中央（県） 5-7       　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    300,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響は弱くなったが、雇用・所得
は依然弱く、為替相場の乱高下、物価高等と
相まって個人消費も弱い。不動産市場は漸く
回復基調にある。

中高層店舗兼事務所ビル、マンション等が建
ち並ぶ商業地域で、取引はコロナ禍を脱し、
現在は回復している。地域要因の変動はない
。

１５ｍ市道に接しており地域における標準的
な画地とみられる。個別的要因の変動はない
。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％ +4.0 ％
３　試算価格算定内訳 相模原中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０９Ｄ
-43		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18.3m市
道、中間画地
商業

(100,500)
b １０６１１
０１
-14		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
南西6m、角地
商業

(100,500)
c １０６１１
０８Ｄ
-22		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
d １０６１１
０３Ｄ
-50		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
e １０６１１
０８
-67		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東9.5m市道
、中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
278,305  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
319,611 		 100
[ 107.8]
296,485 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
296,000 
b (　           ) 
371,630  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
398,202 		 100
[ 107.4]
370,765 
371,000 
c (　           ) 
350,000  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
391,650 		 100
[ 102.2]
383,219 
383,000 
d (　           ) 
287,522  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
304,773 		 100
[  89.3]
341,291 
341,000 
e (　           ) 
217,676  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
261,211 		 100
[  88.8]
294,157 
294,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.1 交通・接近　  +2.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +6.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    337,000 円／㎡]  



相模原中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,741,145 
7,369,879 
27,371,266 
23,262,700 
4,108,566 		 （　0.9534）
3,917,107 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     91,095,512 円　　　　（　    255,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所兼共同住宅 250.00 ＲＣ7 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   357 ㎡     16.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用状況及び敷地規模等を勘案し、１階店舗、２階事務所、３～７階をファミリータイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  84.1 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
80.0 
200.00 
3,719 
743,800 		 6.0  4,462,800 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
250.00 
85.0 
212.50 
2,752 
584,800 		 5.0  2,924,000 
0.0  0 

 3～ 7		 共同住宅
180.00 
85.0 
153.00 
2,269 
347,157 		 2.0  694,314 
1.0  347,157 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
84.1 
1,177.50 

3,064,385 		 10,858,370 
1,735,785 
⑨年額支払賃料      3,064,385 円　×　12ヶ月　＝　      36,772,620 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,177.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,772,620 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,941,810 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,830,810 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,858,370 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          99,897 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,735,785 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         810,438 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,741,145 円　　　　（　        97,314 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０６
Ｔ
　　　　-1		 4,109  
(   3,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,722 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,738 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,719 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１０６
Ｔ
　　　　-2		 4,721  
(   4,569) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
3,815 
c １０６１１０３
Ｔ
　　　　-12		 3,530  
(   3,325) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,677 
相模原中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,765,000 円  　　　　    353,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,103,179 円  　　　       36,772,620　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      795,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,000,500 円  　　　　    353,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       353,000 円  　　　　    353,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       353,000 円  　　　　    353,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,369,879 円　（　　　　　　        20,644 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 353,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,262,700 円  
（　　　　　        65,162 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,741,145 円      
②総費用 7,369,879 円      
③純収益　①－② 27,371,266 円      
④建物等に帰属する純収益 23,262,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,108,566 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,917,107 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,972 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     91,095,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     255,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原中央 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市中央区相模原五丁目２８７番１
 0219000189413-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
相模原中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原中央 5-2 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　八木　達彦   TEL.
鑑定評価額 111,000,000 円  １㎡当たりの価格 312,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市中央区相模原５丁目２８７番１
｢相模原５－５－７｣		 ②地積
　(㎡)		 357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,400)

1:1.5		 事務所

ＲＣ5		 中高層のビル、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 北東15m市道 水道、ガス、下水 相模原

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 相模原駅南東方

550m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中高層のビル、マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも同様な周辺環境を維持していく
と予想する。地域要因に特段の変化もなく地価水準は底堅い有効需要から上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    325,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    237,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相模原市を中心に隣接市及び周辺市内の鉄道の駅周辺の商業地域である。需要者の中心は市内在住者や隣
接市町の個人事業者や中小規模の商業事業者である。町田駅、相模大野駅等のターミナル駅周辺の大型店舗への顧客集
中で商業地域としての発展性には閉塞感が見られたが、駅周辺の再開発に伴う効果も期待される中で、先行きにやや不
透明さが見られる。その結果、取引される価格はまちまちであり市場の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅に近接した商業地であり、自用の店舗のほか賃貸店舗事務所等の収益物件も見られるが、自営等を目的と
する自用の取引が中心であり、賃貸事業者が収益性を重視して不動産取引を行うケースは少なく、賃貸市場の成熟の程
度は総じて低い。したがって収益価格は低位に試算された。よって規範性のある取引事例より求めた比準価格を重視し
、収益価格を関連づけ、市場分析等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    287,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　相模原中央（県） 5-7       　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    300,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している中で、地価水
準は市内商業地平均で上昇が継続し上昇率が
拡大したが、市内では地域により需要に強弱
が見られた。

特に大きな地域要因の変化は認められないが
、駅周辺の既成商業地で、需給動向は底堅く
安定しており、地価水準は上昇傾向が継続し
ている。

地域における標準的画地であり、代替・競争
等の関係にある他の不動産と比較して優劣及
び競争力に変動はない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％ +4.0 ％
３　試算価格算定内訳 相模原中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０７Ｄ
-11		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
南東6m、
北東6m、
三方路
近商

(100,200)
b １０６１１
０２
-8		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12.5m市道、
北4.5m、角地
近商

(100,200)
c １０６１１
１２
-23		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南8m市道、
北6m、二方路
近商

(100,200)
d １０６１１
０７
-47		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東14m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
302,615  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
309,372 		 100
[  85.3]
362,687 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
363,000 
b (　           ) 
282,558  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
294,903 		 100
[  94.4]
312,397 
312,000 
c (　           ) 
291,508  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
297,224 		 100
[  88.1]
337,371 
337,000 
d (　           ) 
255,580  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
260,692 		 100
[  90.8]
287,106 
287,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    325,000 円／㎡]  



相模原中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,456,044 
6,842,510 
26,613,534 
22,801,400 
3,812,134 		 （　0.9534）
3,634,489 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     84,523,000 円　　　　（　    237,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 250.00 ＲＣ7 1,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   400 ％   400 ％   357 ㎡     16.5 m x   22.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗共同住宅ビルとして、１階は店舗、２階は事務所、３～７階は共同住宅としてファミリータイプ平均５１㎡として想定した。 ⑦有効率　  84.1 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
250.00 
80.0 
200.00 
3,612 
722,400 		 6.0  4,334,400 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
250.00 
85.0 
212.50 
2,704 
574,600 		 5.0  2,873,000 
0.0  0 

 3～ 7		 住宅
180.00 
85.0 
153.00 
2,163 
330,939 		 2.0  661,878 
1.0  330,939 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,400.00 
84.1 
1,177.50 

2,951,695 		 10,516,790 
1,654,695 
⑨年額支払賃料      2,951,695 円　×　12ヶ月　＝　      35,420,340 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,177.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,420,340 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,833,627 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,586,713 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,516,790 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          96,754 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,654,695 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         772,577 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,456,044 円　　　　（　        93,714 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０２
Ｔ
　　　　-24		 3,679  
(   3,560) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
4,088 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,612 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１１０
Ｔ
　　　　-6		 3,311  
(   3,212) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,311 
c １０６１１１０
Ｔ
　　　　-8		 2,602  
(   2,491) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
3,469 
相模原中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,730,000 円  　　　　    346,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,062,610 円  　　　       35,420,340　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      416,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,941,000 円  　　　　    346,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       346,000 円  　　　　    346,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       346,000 円  　　　　    346,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,842,510 円　（　　　　　　        19,167 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 346,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,801,400 円  
（　　　　　        63,869 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,456,044 円      
②総費用 6,842,510 円      
③純収益　①－② 26,613,534 円      
④建物等に帰属する純収益 22,801,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,812,134 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,634,489 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,181 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     84,523,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     237,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原中央 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市中央区相模原五丁目２８７番１
 0219000189413-0000
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備考