別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
相模原中央 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原中央 -26 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　山崎　敏   TEL.
鑑定評価額 24,400,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市中央区弥栄２丁目６３１１番１０
｢弥栄２－１９－２｣		 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）



(60,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
建ち並ぶ住宅地域
 北東4m市道 水道、ガス、下水 淵野辺

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    35 ｍ、南    45 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４ｍ市道 交通

施設		 淵野辺駅南西方

1.7km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、バス便エリアではあるが生活利便性等は概ね良好で住
宅需要は堅調なため、当面現状の住環境を維持しつつ、地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    173,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     88,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、相模原市のうちＪＲ横浜線沿線の住宅地域。需要者の中心は、相模原市及び隣接市内の居住者で、東京
都心部等への通勤者層も見られる。また、バス便利用の区画整然とした住宅地域で、ミニ開発や土地分割による戸建住
宅の供給が多く、需要は堅調である。市場での中心となる価格帯は、土地面積１５０㎡程度で２，５００万円前後、新
築戸建は４，０００万円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は自用目的の取引事例を収集し試算しており、自用目的の取引が多い住宅市場の実態を反映し信頼性は高い。
一方、収益価格の試算において、用途地域による容積率の影響を受け、収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する
ため地価水準に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低位に試算された。以上より市場参加者の属性を踏まえ、比
準価格を重視し収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    156,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　相模原中央（県） -7        　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    159,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し金融緩和政策が継続さ
れるなか、土地取引件数は直近で減少、建築
着工戸数は回復。中央区の人口は横ばいとな
っている。

大きな地域要因の変動はない。バス便利用の
住宅地域であるが生活利便性は良好で需要は
堅調なため、地価は前年と同様に上昇傾向に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％ +3.8 ％
３　試算価格算定内訳 相模原中央 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０６
-17		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南6m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
b １０６１１
０３
-15		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m市道、
北西4.5m、
角地
１低専

(70,100)
c １０６１１
１１Ｄ
-65		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
d １０６１１
１３Ｄ
-64		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
e １０６１１
１０Ｄ
-27		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
南西5m、角地
１低専

(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
132,810  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.6]
154,490 		 100
[  95.2]
162,279 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
164,000 
b (　           ) 
220,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.6]
198,495 		 100
[ 117.9]
168,359 
170,000 
c (　           ) 
185,530  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
175,113 		 100
[  93.3]
187,688 
190,000 
d (　           ) 
186,236  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.1]
175,005 		 100
[  92.6]
188,990 
191,000 
e (　           ) 
181,003  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
169,341 		 100
[ 112.6]
150,392 
152,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.7 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.1 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +15.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.8 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +11.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.1 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    173,000 円／㎡]  



相模原中央 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,561,973 
446,771 
2,115,202 
1,525,100 
590,102 		 （　0.9709）
572,930 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     13,021,136 円　　　　（　     88,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原中央 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 71.00 Ｗ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防

 60 ％   100 ％   100 ％   148 ㎡      9.5 m x   15.7 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプで平均専有面積約３２．５㎡が４戸の木造２階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,565 
101,725 		 1.0  101,725 
1.0  101,725 

 2～ 2		 居宅
65.00 
100.0 
65.00 
1,597 
103,805 		 1.0  103,805 
1.0  103,805 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

205,530 		 205,530 
205,530 
⑨年額支払賃料        205,530 円　×　12ヶ月　＝　       2,466,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,466,360 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       102,494 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,459,866 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           205,530 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,973 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          205,530 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         100,134 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,561,973 円　　　　（　        17,311 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０１
Ｔ
　　　　-15		 1,635  
(   1,600) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
1,871 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,666 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,597 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１１０５
Ｔ
　　　　-15		 1,433  
(   1,433) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,625 
c １０６１１１３
Ｔ
　　　　-19		 1,339  
(   1,339) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[110.2]		 100
[ 88.0]
1,501 
相模原中央 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 101,000 円  　　　　     20,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 76,871 円  　　　        2,562,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      171,700 円  　　　　     20,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,200 円  　　　　     20,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,200 円  　　　　     20,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         446,771 円　（　　　　　　         3,019 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,525,100 円  
（　　　　　        10,305 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,561,973 円      
②総費用 446,771 円      
③純収益　①－② 2,115,202 円      
④建物等に帰属する純収益 1,525,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 590,102 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 572,930 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,871 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,021,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      88,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原中央 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市中央区弥栄二丁目６３１１番１０
 0219000400403-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
相模原中央 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原中央 -26 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　西田　利寛   TEL.
鑑定評価額 24,400,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市中央区弥栄２丁目６３１１番１０
｢弥栄２－１９－２｣		 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)
準防
（その他）



(60,100)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
建ち並ぶ住宅地域
 北東4m市道 水道、ガス、下水 淵野辺

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    35 ｍ、南    45 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ市道		 交通

施設		 淵野辺駅南西方

1.7km		 法令

規制		 １低専
(60,100)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 淵野辺駅からバス便利用の区画整然とした既成住宅地域である。駅距離はあるが路線商業地域からの利便性は良
好である。コロナ禍で一時取引は停滞したが、現在は回復し、価格は安定的に上昇していくものとみられる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相模原市内においてＪＲ横浜線各駅から徒歩限界圏乃至バス便利用の住宅地域と認められる。近隣地域は
最寄駅の淵野辺駅からやや距離があるが区画整然とした住宅地域である。路線商業地域に近く生活利便性は良好なので
、コロナ禍を脱し住宅地需要は回復基調にある。需要者の中心は市内居住者のほか、東京都心方面や神奈川県内に通勤
する勤労世帯等もある。土地１５０㎡程度で２５００万円前後、新築戸建住宅は４０００万円後半が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格が得られた。比準価格は淵野辺駅及び矢部駅からバス便利用の事例を比較することで標準地の低層
住宅地としての市場性を反映した値を得た。収益価格は最有効使用の共同住宅を想定したが、駅距離がある収益物件は
賃料水準が低く収益価格は低位となった。標準地の近隣地域は自用目的の取引が中心であるので、本件では比準価格を
標準に収益価格を比較考量し、かつ年間の価格水準の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    156,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　相模原中央（県） -7        　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    159,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区は人口は微増、世帯数は横ばいで推移
している。都市機能が高い上段地区と中段、
下段地区との選別化が進み地価の二極化が認
められる。

淵野辺駅からバス便利用の区画整然とした住
宅地域で、コロナ禍で需要は一時停滞したが
、現在は回復している。地域要因の変動はな
い。

北東道路であり、日照、居住の快適性等にお
いて僅かに優位性が認められる。個別的要因
に変動はない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％ +3.8 ％
３　試算価格算定内訳 相模原中央 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
１０Ｄ
-48		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
b １０６１１
１０Ｄ
-64		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
北東4m、
北西4m、
三方路
１低専

(70,100)
c １０６１１
０５
-38		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
d １０６１１
０６
-11		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
186,019  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
191,437 		 100
[ 107.2]
178,579 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
180,000 
b (　           ) 
146,278  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
145,451 		 100
[  82.9]
175,454 
177,000 
c (　           ) 
169,269  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
176,811 		 100
[  99.8]
177,165 
179,000 
d (　           ) 
157,160  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
162,661 		 100
[  90.0]
180,734 
183,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    180,000 円／㎡]  



相模原中央 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,502,530 
423,244 
2,079,286 
1,404,300 
674,986 		 （　0.9709）
655,344 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     14,894,182 円　　　　（　    101,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原中央 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 67.00 Ｗ2 124.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専 準防

 60 ％   100 ％   100 ％   148 ㎡      9.5 m x   15.7 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺には事業所、商業施設等があり賃貸需要が認められる。１戸当たり３０㎡程度、１ＤＫタイプ２階建共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
62.00 
100.0 
62.00 
1,605 
99,510 		 1.0  99,510 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
62.00 
100.0 
62.00 
1,638 
101,556 		 1.0  101,556 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
124.00 
100.0 
124.00 

201,066 		 201,066 
0 
⑨年額支払賃料        201,066 円　×　12ヶ月　＝　       2,412,792 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     124.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,412,792 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       104,192 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,500,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           201,066 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,930 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,502,530 円　　　　（　        16,909 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０５
Ｔ
　　　　-14		 1,635  
(   1,600) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,635 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,639 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,638 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１１１１
Ｔ
　　　　-6		 1,502  
(   1,501) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]
1,636 
c １０６１１０４
Ｔ
　　　　-40		 1,629  
(   1,559) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,646 
相模原中央 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 93,000 円  　　　　     18,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 78,144 円  　　　        2,604,792　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       56,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      158,100 円  　　　　     18,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        18,600 円  　　　　     18,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,600 円  　　　　     18,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         423,244 円　（　　　　　　         2,860 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     124.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,404,300 円  
（　　　　　         9,489 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,502,530 円      
②総費用 423,244 円      
③純収益　①－② 2,079,286 円      
④建物等に帰属する純収益 1,404,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 674,986 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 655,344 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,428 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,894,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     101,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原中央 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市中央区弥栄二丁目６３１１番１０
 0219000400403-0000
2 　
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備考