別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
相模原中央 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原中央 -23 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　三平　治憲   TEL.
鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市中央区田名字四ッ谷３２５５番４
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 北東4m市道 水道、ガス、下水 上溝

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    55 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ市道		 交通

施設		 上溝駅西方

3.0km		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅の外、農地等も見られる住宅地域で今後も現在の住環境を維持すると思われる。駅から距離があるもの
の、駅徒歩圏と比較すると値頃感があり需要は堅調で、地価は強含みで推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内のＪＲ相模線及びＪＲ横浜線沿線の住宅地域である。需要者の中心は相模原市及び隣接市町村に地縁
性を有する一次取得者で、他圏域からの転入も見られる。最寄駅から距離があり交通接近性に欠けるものの、駅徒歩圏
と比較し値頃感もあることから需要は比較的安定している。土地は１３０㎡程度で１０００万円から１４００万円程度
、新築戸建は２０００万円から２９００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は利便性や快適性が重視されるバス便利用の低層住宅地で、自用目的の取引が中心である。同一需給圏内の複数
の信頼性の高い取引事例が収集できたことから得られた比準価格は説得力が高い。付近にアパートも見られるが資産保
有を目的としたもので収益性に着目した取引は少なく収益価格は相対的に限界がある。したがって、より市場性を反映
した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原中央 -16             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     98,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[103.0]		 100
[106.2]		 [101.0]
100		 93,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の人口は横這い、高齢化率は微増傾向
にある。市内の景気は一部で改善しているが
総じて不透明感が残る。不動産需給は地域に
より強弱がある。

一般住宅の外、農地等も見られる住宅地域で
地域要因に特段の変化はない。生活利便性に
やや欠けるが値頃感から需要は堅調で地価は
強含みである。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.1
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原中央 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０４
-35		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
西4m、角地
１住居

(80,200)
b １０６１１
０８
-48		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.6m市道
、北西4.2m、
南東4.5m、
三方路
準工

(70,200)
c １０６１１
０３
-14		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d １０６１１
０２Ｄ
-59		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4.5m私道
、中間画地
２中専

(70,180)
e １０６１１
０３Ｄ
-51		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
南東6m、角地
１低専

(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
106,266  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
106,058 		 100
[ 109.3]
97,034 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
98,000 
b (　           ) 
118,525  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
114,803 		 100
[ 109.4]
104,939 
106,000 
c (　           ) 
105,226  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
117,464 		 100
[ 108.1]
108,662 
110,000 
d (　           ) 
98,935  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
107,977 		 100
[ 110.1]
98,072 
99,100 
e (　           ) 
108,253  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
108,461 		 100
[ 109.1]
99,414 
100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  +4.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.7 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +4.9 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.4 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    101,000 円／㎡]  



相模原中央 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地内の既存宅地につき原価法は適用困難と判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,317,416 
428,470 
1,888,946 
1,620,930 
268,016 		 （　0.9706）
260,136 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      5,780,800 円　　　　（　     43,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原中央 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 78.30 Ｗ2 142.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   160 ％   132 ㎡      8.4 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況及び敷地規模を勘案し、ワンルームタイプ、平均床面積約３５㎡を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
71.00 
100.0 
71.00 
1,342 
95,282 		 2.0  190,564 
1.0  95,282 

 2～ 2		 住宅
71.00 
100.0 
71.00 
1,372 
97,412 		 2.0  194,824 
1.0  97,412 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
142.00 
100.0 
142.00 

192,694 		 385,388 
192,694 
⑨年額支払賃料        192,694 円　×　12ヶ月　＝　       2,312,328 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     142.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により十分担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,312,328 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        92,493 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,219,835 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           385,388 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,700 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          192,694 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          93,881 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,317,416 円　　　　（　        17,556 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１１０
Ｔ
　　　　-3		 1,400  
(   1,400) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,496 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,432 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,372 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１１１０
Ｔ
　　　　-4		 1,375  
(   1,375) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[109.0]		 100
[ 95.0]
1,443 
c １０６１１１０
Ｔ
　　　　-5		 1,326  
(   1,324) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,356 
相模原中央 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 106,500 円  　　　　     21,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 69,370 円  　　　        2,312,328　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      181,000 円  　　　　     21,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        21,300 円  　　　　     21,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,300 円  　　　　     21,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         428,470 円　（　　　　　　         3,246 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     142.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0761     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,620,930 円  
（　　　　　        12,280 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,317,416 円      
②総費用 428,470 円      
③純収益　①－② 1,888,946 円      
④建物等に帰属する純収益 1,620,930 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 268,016 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 260,136 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,971 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,780,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原中央 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市中央区田名字四ッ谷３２５５番４
 0219001124973-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
相模原中央 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原中央 -23 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　今井　勝   TEL.
鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市中央区田名字四ッ谷３２５５番４
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,160)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 北東4m市道 水道、ガス、下水 上溝

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    55 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４ｍ市道 交通

施設		 上溝駅西方

3.0km		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ相模線「上溝駅」からバス便の地域で、将来予測を想定させるような変動要因もなく、現状のまま推移して
いくものと思われが、地価は需要の高まりから上昇している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、上溝駅からバス便エリア一帯の住宅地域である。相模線各駅から徒歩圏の物件では予算オーバーになる
需要者がバス便物件に流れるケースが多いが、その多くが市内在住者及び隣接市在住の需要が中心となる。市場での中
心価格帯は１３０～１４０㎡前後の土地価格が１３００万円前後、新築戸建て総額が２７００～３２００万円前後とな
っている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域や周辺地域は、主として一般住宅が多くみられるが、一部、アパート等もみられる地域である。不動産取引の
需要の中心は自己としての居住用としての利用であり、比準価格が標準になると思われる。また、アパート等も見られ
るが、立地もバス便のため期待されるような賃料を見込むことができず、収益価格はやや低い価格水準となる。したが
って、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡等も考慮し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原中央 -16             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     98,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[103.0]		 100
[106.1]		 [101.0]
100		 93,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 内閣府発表の月例経済報告によると、景気は
、緩やかに回復しているが、世界的な金融引
締めの影響や中国経済の先行き懸念などに留
意が必要である。

上溝駅からバス便の住宅地域で地域要因に特
段の変化はないものの、地価は上昇傾向に推
移している。


道路の北東側に接する標準画地で、個別的要
因の変動はなし。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原中央 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０３Ｄ
-52		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4m市道、
北東4m、
準角地
２中専

(80,160)
b １０６１１
０３
-49		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
２中専

(70,160)
c １０６１１
１３Ｔ
-14		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d １０６１１
０７
-19		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.5m市道
、中間画地
１中専

(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
100,604  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
105,288 		 100
[ 101.5]
103,732 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
105,000 
b (　           ) 
85,397  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
86,763 		 100
[ 103.0]
84,236 
85,100 
c (　           ) 
99,675  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
104,360 		 100
[  94.7]
110,201 
111,000 
d (　           ) 
101,195  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
102,297 		 100
[  96.6]
105,898 
107,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -0.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     99,000 円／㎡]  



相模原中央 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため不適用とする。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,596,349 
479,282 
2,117,067 
1,826,400 
290,667 		 （　0.9706）
282,121 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      6,269,356 円　　　　（　     47,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原中央 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.00 Ｗ2 156.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   160 ％   132 ㎡      8.4 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅３９㎡×４戸。標準的使用及び最有効使用を考慮して想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
78.00 
100.0 
78.00 
1,370 
106,860 		 1.0  106,860 
1.0  106,860 

 2～ 2		 居宅
78.00 
100.0 
78.00 
1,400 
109,200 		 1.0  109,200 
1.0  109,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
156.00 
100.0 
156.00 

216,060 		 216,060 
216,060 
⑨年額支払賃料        216,060 円　×　12ヶ月　＝　       2,592,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     156.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,592,720 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       103,709 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,489,011 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           216,060 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,074 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          216,060 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         105,264 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,596,349 円　　　　（　        19,669 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１１０
Ｔ
　　　　-4		 1,375  
(   1,375) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,462 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１１１３
Ｔ
　　　　-7		 1,400  
(   1,400) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,458 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原中央 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 120,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 77,782 円  　　　        2,592,720　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      204,000 円  　　　　     24,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         479,282 円　（　　　　　　         3,631 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9706    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 154,000 円／㎡　×　     156.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0761     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0614 ×　 40 ％　＋　0.0823 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,826,400 円  
（　　　　　        13,836 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,596,349 円      
②総費用 479,282 円      
③純収益　①－② 2,117,067 円      
④建物等に帰属する純収益 1,826,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 290,667 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 282,121 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,137 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,269,356 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原中央 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市中央区田名字四ッ谷３２５５番４
 0219001124973-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考