別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
相模原緑 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原緑 9-1 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　竹島　政治   TEL.
鑑定評価額 120,000,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 89,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市緑区橋本台１丁目５５５番２外
｢橋本台１－１５－８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,018  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2.5		 工場

 中小規模工場、住宅
が混在する工業地域
 北6m市道、背面道 水道、ガス、下水 橋本

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    45 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 橋本駅南方

1.6km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の工場を中心に住宅も見られる工業地域として成熟しており、今後も現在の地域特性を維持すると思わ
れる。物流を中心とする事業用地の供給不足の影響等から需要は堅調で、地価は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相模原市及び隣接市町の中小工場ないし倉庫が建ち並ぶ工業地域。需要者の中心は市内及び隣接市町の事
業者であるが、他圏域からの転入も多く見られる。事業用地の供給不足、周辺住宅素地価格との競合、高速道路網整備
に伴う流通業務系用地を中心とする堅調な需要に牽引され、周辺の中小工場地の需要は強含みである。工業地は画地規
模等の個別性により開差が大きいが、需要の中心価格帯は土地１０００㎡程度で総額１億円から１億４千万円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的の取引が中心で、同一需給圏内において複数の信頼性の高い取引事例が収集できたことから、求められた比準
価格は説得力が高いと判断される。中小規模の工場を中心に住宅等も見られる工業地で、需要者の多くは自用目的とす
る事業者であることからその収益性に着目した取引は少なく、収益価格は相対的に限界がある。したがって、比準価格
を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原中央 9-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     99,500 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[102.0]		 100
[ 88.1]		 [101.0]
100		 118,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緑区の人口は微減、高齢化率は増加傾向にあ
る。リニア新駅開業への期待感から橋本駅勢
圏の景況感は明るいが、区内山間部の地域経
済は弱い。

中小規模工場が中心の工業地域で、幹線道路
に近く、労働力確保も容易であり、事業用地
の供給不足、住宅素地価格との競合から需要
は底堅い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原緑 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０１Ｄ
-237		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南14m市道、
東4m、二方路
準工

(70,200)
b １０６１１
０３Ｄ
-67		 座間市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4.5m私道
、中間画地
準工

(60,200)
c １０６１１
０９Ｄ
-6		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m私道、
中間画地
工業

(60,200)
d １０６１１
０１Ｄ
-43		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11m市道、
東12m、角地
工専

(70,200)
e １０６１１
１０
-28		 愛甲郡愛川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m町道、
中間画地
工業

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
120,304  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.0]
154,390 		 100
[ 132.4]
116,609 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
118,000 
b (　           ) 
90,863  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
105,401 		 100
[ 105.6]
99,812 
101,000 
c (　           ) 
184,332  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 144.0]
136,969 		 100
[  98.9]
138,492 
140,000 
d (　           ) 
168,321  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.0]
138,531 		 100
[  97.7]
141,792 
143,000 
e (　           ) 
84,421  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
86,616 		 100
[  85.0]
101,901 
103,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    120,000 円／㎡]  



相模原緑 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,230,378 
2,447,480 
6,782,898 
4,460,800 
2,322,098 		 （　0.9429）
2,189,506 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     49,761,500 円　　　　（　     48,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原緑 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 600.00 Ｓ1 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 70 ％   200 ％   200 ％   1,018 ㎡     21.0 m x   49.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの平家建工場を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 工場
600.00 
100.0 
600.00 
1,390 
834,000 		 3.0  2,502,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

834,000 		 2,502,000 
0 
⑨年額支払賃料        834,000 円　×　12ヶ月　＝　      10,008,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,008,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       800,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,207,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,502,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,018 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,230,378 円　　　　（　         9,067 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０６
Ｔ
　　　　-7		 1,403  
(   1,361) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,477 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,393 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,390 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１０６
Ｔ
　　　　-8		 1,394  
(   1,353) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,334 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原緑 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 204,000 円  　　　　     68,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 100,080 円  　　　       10,008,000　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,429,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      578,000 円  　　　　     68,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        68,000 円  　　　　     68,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,000 円  　　　　     68,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,447,480 円　（　　　　　　         2,404 円／㎡）　　（経費率　　  26.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9429    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 68,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 110,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0656     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 80 ％　＋　0.0764 ×  10 ％　＋ 0.0927 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,460,800 円  
（　　　　　         4,382 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,230,378 円      
②総費用 2,447,480 円      
③純収益　①－② 6,782,898 円      
④建物等に帰属する純収益 4,460,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,322,098 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,189,506 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,151 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,761,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原緑 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市緑区橋本台一丁目５５５番２
 0219000308686-0000
2 　相模原市緑区橋本台一丁目５５５番１５
 0219000308698-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
相模原緑 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原緑 9-1 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　藤原　新一   TEL.
鑑定評価額 120,000,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 89,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市緑区橋本台１丁目５５５番２外
｢橋本台１－１５－８｣		 ②地積
　(㎡)		 1,018  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:2.5		 工場

 中小規模工場、住宅
が混在する工業地域
 北6m市道、背面道 水道、ガス、下水 橋本

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    45 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 橋本駅南方

1.6km		 法令

規制		 工業
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 工場、住宅等が混在する地域であるが、さがみ縦貫道路開通による利便性向上に着目した中小工場等の需要も増
加している。需要は一定数存在し堅調である。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中小規模工場や物流施設としての利用を中心とする県内の工業地域である。主たる需要者は地元工場倉庫
経営者のほか、県内外の製造業者・物流業者等が中心である。さがみ縦貫道路の開通による利便性向上に着目した中小
工場等の需要が増加しており、地価は上昇傾向にある。工業地の取引は少なく、規模や取得動機等が多様であり、需要
の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は相模原市及び隣接市の工業用地等に係る取引事例を広域的に収集し、市場性の観点から説得力を有している
。近隣地域は自用の工場、事業所等が多く、貸倉庫等も一部で見られるものの、投資目的の賃料水準が確立されておら
ず、収益価格は低めに試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原中央 9-1             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     99,500 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[102.0]		 100
[ 88.0]		 [101.0]
100		 118,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近四半期ＧＤＰ成長率はプラスであり、コ
ロナ禍の影響から脱しつつある。工業地に対
する需要も最近の経済状況を反映し、堅調で
ある。

物流施設及び中小工業地等の市況において、
需要が旺盛であり、引き合いも多い。相模原
愛川ＩＣ開設の波及効果が強まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原緑 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
１１Ｄ
-78		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西18m県道、
北4m、南6m、
東4m、四方路
準工

(70,200)
b １０６１１
０８Ｄ
-19		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c １０６１１
０８Ｄ
-53		 相模原市緑区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m市道、
中間画地
工業

(60,200)
d １０６１１
１０Ｄ
-17		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東4m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
133,474  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.9]
127,766 		 100
[ 104.6]
122,147 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
123,000 
b (　           ) 
114,491  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
127,266 		 100
[  89.7]
141,880 
143,000 
c (　     39,370) 
105,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
110,040 		 100
[  94.1]
116,939 
118,000 
d (　           ) 
111,790  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
124,616 		 100
[ 106.9]
116,572 
118,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    120,000 円／㎡]  



相模原緑 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,190,535 
2,018,148 
7,172,387 
4,460,800 
2,711,587 		 （　0.9429）
2,556,755 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     58,108,068 円　　　　（　     57,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原緑 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中規模工場 700.00 Ｓ1 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業

 70 ％   200 ％   200 ％   1,018 ㎡     21.0 m x   49.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の使用状況を勘案し、中規模工場を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 工場
600.00 
100.0 
600.00 
1,384 
830,400 		 3.0  2,491,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

830,400 		 2,491,200 
0 
⑨年額支払賃料        830,400 円　×　12ヶ月　＝　       9,964,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,964,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       797,184 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,167,616 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,491,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,919 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,190,535 円　　　　（　         9,028 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０６
Ｔ
　　　　-7		 1,403  
(   1,361) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,432 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,387 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,384 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１０１
Ｔ
　　　　-17		 1,258  
(   1,220) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,284 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原緑 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 204,000 円  　　　　     68,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 99,648 円  　　　        9,964,800　×　　　　   1.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,000,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      578,000 円  　　　　     68,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        68,000 円  　　　　     68,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,000 円  　　　　     68,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,018,148 円　（　　　　　　         1,982 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9429    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 68,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 110,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0656     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 80 ％　＋　0.0764 ×  10 ％　＋ 0.0927 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,460,800 円  
（　　　　　         4,382 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,190,535 円      
②総費用 2,018,148 円      
③純収益　①－② 7,172,387 円      
④建物等に帰属する純収益 4,460,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,711,587 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,556,755 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,512 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,108,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原緑 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市緑区橋本台一丁目５５５番２
 0219000308686-0000
2 　相模原市緑区橋本台一丁目５５５番１５
 0219000308698-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考