別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
相模原緑 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原緑 5-7 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　元   TEL.
鑑定評価額 302,000,000 円  １㎡当たりの価格 389,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市緑区西橋本２丁目５９０番３
｢西橋本２－２８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 777  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
一部都市計画道路


(80,200)
台形
1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層店舗が建ち並ぶ
路線商業地域
 東26m国道、背面道 水道、ガス、下水 橋本

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       770 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地域内に都市計画道路の都市
計画決定（令和５年３月）		 街

路		 ２６ｍ国道 交通

施設		 橋本駅南西方

700m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿い路線商業地域であるが、橋本駅にも近く、開業延期懸念はあるもののリニア新駅設置に伴う橋本駅南口
周辺の各種整備事業の影響や発展的期待感等がある中で、今後も上昇傾向が予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    401,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    261,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内または都下を含む周辺市の類似性を伴う商業地・路線商業地の存する範囲。需要者の中心は広域的
展開の事業者、県下等に地縁性を有する企業・個人事業者とみられる。橋本地区商業地は、リニア駅設置や南口周辺整
備各事業等に伴う発展的期待感や潜在力があるため全般に取引需要は強含みが続くが、路線商業地は現段階では低層利
用が多い中で熟度等には差が考えられる。なお地域内画地規模等に差があり一定の取引総額水準の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市内または周辺市の代替性を伴う商業地または路線商業地事例から求められ、実証的で規範性を有すると
判断した。収益価格は、橋本駅圏としては現段階での賃貸市場の熟度が低く、発展的期待感等の反映の限界などから土
地価格相応の賃料水準に至っていない可能性がある中でやや低位に至ったと考えられる。よって比準価格を重視して、
収益価格を比較考量し、市場分析結果等の考慮と代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原中央 5-5             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    250,000 円／㎡		 [108.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.1]		 [103.0]
100		 389,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復傾向の中で、市内商業地
市場は、地域・物件による差はあるが全般に
上昇傾向である。地区人口は微減傾向。


地域内での都市計画道路、道路東側対面での
土地区画整理事業につき都市計画決定された
ほか、駅周辺整備事業等の影響を受けている
。

二方路としての効用増があるほかは地域内の
標準的画地である。一部都市計画道路指定さ
れたが格差要因の影響には至らないと判断し
た。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原緑 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０８
-35		 相模原市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b １０６１１
０９
-46		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南11m市道、
北東11.1m、
角地
近商

(100,200)
c １０６１１
０４
-13		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西17.9m市
道、南東6m、
二方路
１住居

(80,200)
d １０６１１
０２
-8		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12.5m市道、
北4.5m、角地
近商

(100,200)
e １０６１１
０４
-54		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西10m市道、
北4m、角地
１住居

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
297,030  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
303,565 		 100
[  77.6]
391,192 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
403,000 
b (　           ) 
203,131  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
221,306 		 100
[  59.4]
372,569 
384,000 
c (　           ) 
203,607  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
204,405 		 100
[  52.2]
391,580 
403,000 
d (　           ) 
282,558  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
289,894 		 100
[  70.2]
412,954 
425,000 
e (　           ) 
245,275  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
249,651 		 100
[  66.3]
376,548 
388,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    401,000 円／㎡]  



相模原緑 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,543,312 
8,064,510 
29,478,802 
20,283,300 
9,195,502 		 （　0.9473）
8,710,899 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    202,579,047 円　　　　（　    261,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原緑 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 450.00 Ｓ3 1,290.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
一部都市計画道路
 80 ％   200 ％   200 ％   777 ㎡     27.8 m x   34.6 m  前面道路：国道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階店舗・事務所、３階事務所等 ⑦有効率　  75.3 ％
の理由		 想定共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
430.00 
72.0 
309.60 
4,230 
1,309,608 		 6.0  7,857,648 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗・事務所
430.00 
77.0 
331.10 
3,330 
1,102,563 		 3.0  3,307,689 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
430.00 
77.0 
331.10 
2,950 
976,745 		 3.0  2,930,235 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,290.00 
75.3 
971.80 

3,388,916 		 14,095,572 
0 
⑨年額支払賃料      3,388,916 円　×　12ヶ月　＝　      40,666,992 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     971.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,666,992 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,253,359 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,413,633 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,095,572 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         129,679 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,543,312 円　　　　（　        48,318 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０５
Ｔ
　　　　-11		 2,680  
(   2,601) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
4,254 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,230 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１０５
Ｔ
　　　　-12		 4,161  
(   4,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
3,792 
c １０６１１０５
Ｔ
　　　　-13		 4,379  
(   4,217) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,709 
相模原緑 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,395,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,220,010 円  　　　       40,666,992　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,520,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,371,500 円  　　　　    279,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       279,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       279,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,064,510 円　（　　　　　　        10,379 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 279,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,290.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,283,300 円  
（　　　　　        26,105 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,543,312 円      
②総費用 8,064,510 円      
③純収益　①－② 29,478,802 円      
④建物等に帰属する純収益 20,283,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,195,502 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,710,899 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,211 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    202,579,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     261,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原緑 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市緑区西橋本二丁目５９０番３
 0219000282379-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
相模原緑 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原緑 5-7 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　藤原　新一   TEL.
鑑定評価額 303,000,000 円  １㎡当たりの価格 390,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市緑区西橋本２丁目５９０番３
｢西橋本２－２８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 777  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
一部都市計画道路


(80,200)
台形
1:1.2		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層店舗が建ち並ぶ
路線商業地域
 東26m国道、背面道 水道、ガス、下水 橋本

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       777 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 近隣地域内に都市計画道路の
計画決定が令和５年３月にな
された。		 街

路		 ２６ｍ国道 交通

施設		 橋本駅南西方

700m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ路線商業地域である。最寄駅である「橋本」駅周辺で予定される地区
整備計画等の進展により、需要は堅調である。
(3)最有効使用の判定 低層低店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    399,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    288,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、相模原市及び隣接市における幹線道路沿い、または幹線道路背後の商業地域である。主な需要者
は、首都圏の事業法人が中心となる。相模原市の商業地の中でも、特にリニア新幹線新駅の設置が予定される「橋本」
駅周辺では地区整備計画も予定され、当該駅周辺の不動産需要は強含み傾向での推移が予測される。需要者の取得目的
、規模、立地条件等により価格帯に幅があり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 路線商業地域であり、純粋に収益性のみを反映した賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。
自社で利用する法人が需要の中心となっており、自己使用目的の取引事例から求められた比準価格は実証的である。マ
ンション用地としての需要を含む市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との
検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも十分留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原中央 5-5             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    250,000 円／㎡		 [108.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.0]		 [103.0]
100		 389,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近四半期ＧＤＰ成長率はプラスであり、コ
ロナ禍の影響から脱しつつある。商業地に対
する需要も最近の経済状況を反映し、旺盛で
ある。

都市計画決定がなされ、駅周辺整備事業等の
影響を受けている。「橋本」駅周辺の地価は
、リニアへの期待感もあり、上昇している。


一部都市計画道路に指定されたが、増減価要
因にはならないものと判断した。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -32.7
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原緑 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０１
-14		 相模原市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
南西6m、角地
商業

(100,500)
b １０６１１
０８Ｄ
-22		 相模原市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
商業

(100,360)
c １０６１１
０１Ｄ
-50		 相模原市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南15m市道、
東12m、角地
近商
地区計画等
駐車場整備地区
(100,300)
d １０６１１
０４
-53		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西13m市道、
南東4m、
北東1.5m、
三方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
371,630  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
385,296 		 100
[ 100.2]
384,527 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
396,000 
b (　           ) 
350,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
362,950 		 100
[  97.3]
373,022 
384,000 
c (　           ) 
409,644  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
399,500 		 100
[  96.2]
415,281 
428,000 
d (　           ) 
460,962  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
457,799 		 100
[ 122.1]
374,938 
386,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    399,000 円／㎡]  



相模原緑 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,684,545 
7,726,203 
27,958,342 
17,811,500 
10,146,842 		 （　0.9473）
9,612,103 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    223,537,279 円　　　　（　    288,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原緑 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 430.00 Ｓ3 1,250.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
一部都市計画道路
 80 ％   200 ％   200 ％   777 ㎡     27.8 m x   34.6 m  前面道路：国道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～３階事務所を想定した。 ⑦有効率　  74.5 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
430.00 
71.5 
307.45 
4,128 
1,269,154 		 6.0  7,614,924 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
410.00 
76.1 
312.01 
3,302 
1,030,257 		 3.0  3,090,771 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
410.00 
76.1 
312.01 
2,890 
901,709 		 3.0  2,705,127 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,250.00 
74.5 
931.47 

3,201,120 		 13,410,822 
0 
⑨年額支払賃料      3,201,120 円　×　12ヶ月　＝　      38,413,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     931.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,413,440 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     3,092,275 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,561,165 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,410,822 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         123,380 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,684,545 円　　　　（　        45,926 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０５
Ｔ
　　　　-12		 4,161  
(   4,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
4,003 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,149 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,128 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１０５
Ｔ
　　　　-13		 4,379  
(   4,217) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
4,294 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原緑 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,470,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,159,603 円  　　　       38,653,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,524,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,082,500 円  　　　　    245,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       245,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       245,000 円  　　　　    245,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,726,203 円　（　　　　　　         9,944 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 245,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　   1,250.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0757 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,811,500 円  
（　　　　　        22,923 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,684,545 円      
②総費用 7,726,203 円      
③純収益　①－② 27,958,342 円      
④建物等に帰属する純収益 17,811,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,146,842 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,612,103 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,371 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    223,537,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     288,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原緑 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市緑区西橋本二丁目５９０番３
 0219000282379-0000
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備考