別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
相模原緑 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原緑 5-4 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　諸田　浩之   TEL.
鑑定評価額 172,000,000 円  １㎡当たりの価格 550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市緑区橋本２丁目３４４番１外
｢橋本２－１０－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 313  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,300)
台形
2:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 中低層店舗併用住宅
が多く見られる商業
地域		 北15m市道、東側道 水道、ガス、下水 橋本

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西   140 ｍ、南    20 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 都市再生緊急整備地域 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 橋本駅西方

350m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 低中層の店舗・事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前の商業地で、低金利の継続やリニア事業進捗に伴う橋本駅エ
リアの発展的期待感、希少性等により地価は上昇基調が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    603,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    441,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内及び隣接の町田市をも含む都下の駅前の中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ普通商業地域。需要
者の中心は市内、都下を拠点とする企業又は支店を有する企業及び不動産投資家等である。リニア事業の進捗による発
展期待やポストコロナ後の経済活動の正常化を背景に地価は強含みである。需要の中心となる価格帯は取引件数が少な
く、また個別性が強く把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。近隣地域の繁華性、商業集積度は現段階ではそれほど高くはな
い。また、低層店舗、事務所ビル等の賃貸市場も一部を除き成熟の程度は中程度で、収益価格はやや低めに求められた
。ただ、発展期待感を反映し投資適格性の高い物件への需要も見られ、収益価格も収益性判断の有力な指標であるので
比準価格を重視し収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原中央 5-2             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    287,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 58.9]		 [104.0]
100		 551,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    502,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微減であるが、景気はコロナ後
の経済活動の正常化を背景に緩やかに持ち直
している。不動産市況も低金利の継続のもと
活発である。

駅前商業地で、商業集積等の地域要因に変化
はない。リニア事業の進捗による発展期待か
ら地価は強含みである。


商業用地として角地の効用の増加が認められ
る。個別的要因の変動は特にない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -39.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原緑 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０４Ｄ
-59		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東15m県道、
南西15m、
北西6m、
三方路
商業

(100,400)
b １０６１１
０１Ｄ
-46		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東9m市道、
北東6m、
北西6m、
三方路
近商
地区計画等
(100,200)
c １０６１１
０１Ｄ
-50		 相模原市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南15m市道、
東12m、角地
近商
地区計画等
駐車場整備地区
(100,300)
d １０６１１
０２Ｄ
-44		 相模原市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
北東4m、角地
近商

(100,200)
e １０６１１
０７Ｄ
-5		 相模原市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西6m市道、
南西4m、角地
近商

(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
831,773  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
943,922 		 100
[ 164.3]
574,511 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
597,000 
b (　           ) 
546,785  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
528,900 		 100
[  90.0]
587,667 
611,000 
c (　           ) 
409,644  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
408,113 		 100
[  73.6]
554,501 
577,000 
d (　           ) 
603,178  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 123.6]
531,929 		 100
[  78.4]
678,481 
706,000 
e (　           ) 
503,525  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.6]
438,344 		 100
[  70.7]
620,006 
645,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +23.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.3 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +23.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    603,000 円／㎡]  



相模原緑 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,361,983 
4,630,887 
18,731,096 
12,648,800 
6,082,296 		 （　0.9541）
5,803,119 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    138,169,500 円　　　　（　    441,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原緑 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 202.33 ＲＣ5 784.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   313 ㎡     24.7 m x   12.8 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １が店舗、２階以上がファミリータイプの共同住宅のフロア貸し及び部分貸しタイプの中規模の中層ビルを想定。 ⑦有効率　  78.6 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
202.33 
91.1 
184.32 
5,373 
990,351 		 6.0  5,942,106 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
145.53 
74.2 
107.98 
2,300 
248,354 		 2.0  496,708 
1.0  248,354 

 3～ 4		 居宅
145.53 
74.2 
107.98 
2,300 
248,354 		 2.0  496,708 
1.0  248,354 

 5～ 5		 居宅
145.53 
74.2 
107.98 
2,450 
264,551 		 2.0  529,102 
1.0  264,551 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
784.45 
78.6 
616.24 

1,999,964 		 7,961,332 
1,009,613 
⑨年額支払賃料      1,999,964 円　×　12ヶ月　＝　      23,999,568 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     616.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,999,568 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,199,978 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,799,590 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,961,332 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          75,633 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,009,613 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         486,760 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,361,983 円　　　　（　        74,639 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１１１
Ｔ
　　　　-34		 6,432  
(   6,292) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[121.0]		 100
[100.0]
5,906 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,373 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１１１
Ｔ
　　　　-35		 4,575  
(   4,433) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,382 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原緑 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,164,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 719,987 円  　　　       23,999,568　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      709,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,649,000 円  　　　　    194,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,630,887 円　（　　　　　　        14,795 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 194,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     784.45 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,648,800 円  
（　　　　　        40,412 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,361,983 円      
②総費用 4,630,887 円      
③純収益　①－② 18,731,096 円      
④建物等に帰属する純収益 12,648,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,082,296 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,803,119 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,540 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    138,169,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     441,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原緑 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市緑区橋本二丁目３４４番１
 0219000297657-0000
2 　相模原市緑区橋本二丁目３４４番４１
 0219010115357-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
相模原緑 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原緑 5-4 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　藤原　新一   TEL.
鑑定評価額 175,000,000 円  １㎡当たりの価格 560,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市緑区橋本２丁目３４４番１外
｢橋本２－１０－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 313  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,300)
台形
2:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 中低層店舗併用住宅
が多く見られる商業
地域		 北15m市道、東側道 水道、ガス、下水 橋本

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西   140 ｍ、南    20 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.7 ｍ、奥行　約　　  12.8 ｍ、規模　　       313 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 都市再生緊急整備地域（相模
原橋本駅周辺・相模原駅周辺
地域）の指定あり		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 橋本駅西方

350m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗併用住宅等を主体とする橋本駅近くの商業地域。リニア新幹線新駅の整備事業進捗にともない、繁華性上昇
や高度利用化の進展期待がある。商業地への需要は強く、地価は当面の間、大幅に上昇するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    582,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    403,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相模原市及び周辺市の鉄道各駅周辺に所在し、商業利用に適性が認められる土地が存する圏域。主たる需
要者は、地元の個人・法人事業者が中心であるが、広域的に店舗網を展開する事業者等も想定し得る。現状は主に橋本
駅の周辺居住者、駅利用者を対象とする近隣商業地域であるが、将来の開発期待を織り込んだ潜在需要は強まっており
、地価は上昇基調と判断する。取引動機や規模は区々で商業地取引も少ないため、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅から徒歩圏内の商業地であるが、投資目的の賃料水準が確立されておらず、収益価格はやや低位に試算された。法人
が需要の中心となっており、取引事例から求められた比準価格は実証的である。商業地に対する取引需要を勘案し、市
場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との
関連にも十分留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原中央 5-2             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    287,000 円／㎡		 [108.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 58.1]		 [104.0]
100		 558,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    502,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近四半期ＧＤＰ成長率はプラスであり、コ
ロナ禍の影響から脱しつつある。商業地に対
する需要も最近の経済状況を反映し、旺盛で
ある。

「橋本」駅を最寄駅とする駅前商業地域への
需要は旺盛で地価は大幅に上昇している。ま
た、リニア新駅設置に対する期待感も引き続
き高い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -43.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原緑 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０２Ｄ
-44		 相模原市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
北東4m、角地
近商

(100,200)
b １０６１１
０５
-17		 大和市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東2.7m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
c １０６１１
０１Ｄ
-46		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東9m市道、
北東6m、
北西6m、
三方路
近商
地区計画等
(100,200)
d １０６１１
０１Ｄ
-238		 大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南15m市道、
南12m、角地
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
603,178  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 123.6]
531,929 		 100
[  88.4]
601,730 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
626,000 
b (　           ) 
514,108  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
500,087 		 100
[  95.3]
524,750 
546,000 
c (　           ) 
546,785  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 114.5]
496,643 		 100
[  87.4]
568,241 
591,000 
d (　           ) 
589,404  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.0]
516,898 		 100
[  95.0]
544,103 
566,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +7.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    582,000 円／㎡]  



相模原緑 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,470,396 
4,750,475 
18,719,921 
13,170,400 
5,549,521 		 （　0.9541）
5,294,798 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    126,066,619 円　　　　（　    403,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原緑 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 202.33 ＲＣ5 784.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   300 ％   300 ％   313 ㎡     24.7 m x   12.8 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗、２階以上がファミリータイプの共同住宅のフロア貸し及び部分貸しタイプの中規模の中層ビルを想定。 ⑦有効率　  78.6 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
202.33 
91.1 
184.32 
5,477 
1,009,521 		 6.0  6,057,126 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
145.53 
74.2 
107.98 
2,410 
260,232 		 2.0  520,464 
1.0  260,232 

 3～ 4		 居宅
145.53 
74.2 
107.98 
2,465 
266,171 		 2.0  532,342 
1.0  266,171 

 5～ 5		 居宅
145.53 
74.2 
107.98 
2,519 
272,002 		 2.0  544,004 
1.0  272,002 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
784.45 
78.6 
616.24 

2,074,097 		 8,186,278 
1,064,576 
⑨年額支払賃料      2,074,097 円　×　12ヶ月　＝　      24,889,164 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     616.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,889,164 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,991,133 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,898,031 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,186,278 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          75,314 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,064,576 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         497,051 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,470,396 円　　　　（　        74,985 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１１１
Ｔ
　　　　-34		 6,432  
(   6,292) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,306 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,477 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１１１
Ｔ
　　　　-35		 4,575  
(   4,433) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,575 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原緑 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,212,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 746,675 円  　　　       24,889,164　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      670,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,717,000 円  　　　　    202,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       202,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       202,000 円  　　　　    202,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,750,475 円　（　　　　　　        15,177 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 202,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     784.45 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0615 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,170,400 円  
（　　　　　        42,078 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,470,396 円      
②総費用 4,750,475 円      
③純収益　①－② 18,719,921 円      
④建物等に帰属する純収益 13,170,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,549,521 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,294,798 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,916 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    126,066,619 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     403,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原緑 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市緑区橋本二丁目３４４番１
 0219000297657-0000
2 　相模原市緑区橋本二丁目３４４番４１
 0219010115357-0000
3 　
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備考