別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
相模原緑 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原緑 5-3 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　大野　健   TEL.
鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 75,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市緑区与瀬本町８番１
 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層店舗のほかに住
宅等が混在する商業
地域		 南西12m国道 水道、下水 相模湖

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ　国道 交通

施設		 相模湖駅南方

100m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺地域に大きな変動要因が無いことから、当面は現状を維持すると考えられる。駅周辺の観光需要は高いとは
言えず、商業性もやや低いことから、地価は下落傾向である。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は比較的交通量の多い道路沿いにある相模原市緑区内または隣接する市町村を含む繁華性がやや劣る商業地
域。主な需要者は、地域住民を対象とした事業を計画する個人事業主である。駅前観光地に位置するものの、繁華性は
決して高くなく、商業地としての需要は低いと考えられる。取引がほとんど行われていないため、中心価格帯の把握が
困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の商業地域の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的価格が得られた。一方、収
益価格は店舗住宅利用の建物建築を想定して価格を求めたが、賃料水準や建築費の高騰等により、求めた価格は比準価
格と比べ低位となった。本件評価では市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考
量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原緑 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     61,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.1]		 [100.0]
100		 75,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は相模原市緑区全体では減少傾向、橋本
地区のみ増加傾向、都市部と山間部の二極化
が進んでいる。物価上昇、世界情勢等により
先行きは不透明。

相模湖駅周辺にある比較的交通量の多い道路
沿いの近隣商業地域である。観光地だが繁華
性は低く、地域要因の変化は無い。


特に個別的要因および変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原緑 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０４Ｄ
-65		 愛甲郡愛川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9.8m県道
、北西6m、
角地
２住居

(70,200)
b １０６１１
０９Ｄ
-3		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m国道、
北4.3m、
二方路
１住居

(70,200)
c １０６１１
１３Ｄ
-77		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10.8m県
道、中間画地
２住居

(70,200)
d １０６１１
０９Ｄ
-63		 相模原市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10.2m県道、
中間画地
２中専

(70,200)
e １０６１１
０８Ｄ
-50		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西10.7m市道、
中間画地
１中専

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
81,548  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
81,548 		 100
[ 102.9]
79,250 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
79,300 
b (　           ) 
85,068  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
85,068 		 100
[ 109.1]
77,973 
78,000 
c (　           ) 
86,329  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
90,645 		 100
[ 119.8]
75,664 
75,700 
d (　           ) 
81,694  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
83,216 		 100
[ 109.1]
76,275 
76,300 
e (　           ) 
63,286  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
62,906 		 100
[  89.3]
70,443 
70,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     77,300 円／㎡]  



相模原緑 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,187,434 
789,064 
3,398,370 
3,185,190 
213,180 		 （　0.9445）
201,349 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      4,284,021 円　　　　（　     28,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原緑 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅 118.00 Ｓ2 216.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   148 ㎡      7.5 m x   19.5 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階共同住宅（平均専有面積約５４㎡）の鉄骨造２階建を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
108.00 
100.0 
108.00 
2,040 
220,320 		 5.0  1,101,600 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
108.00 
100.0 
108.00 
1,403 
151,524 		 1.0  151,524 
1.0  151,524 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
216.00 
100.0 
216.00 

371,844 		 1,253,124 
151,524 
⑨年額支払賃料        371,844 円　×　12ヶ月　＝　       4,462,128 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,462,128 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       356,970 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,105,158 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,253,124 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,529 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          151,524 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          70,747 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,187,434 円　　　　（　        28,293 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０１
Ｔ
　　　　-5		 2,133  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,061 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,049 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,040 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１０１
Ｔ
　　　　-1		 2,213  
(   2,146) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[115.0]		 100
[105.0]
2,036 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原緑 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 253,800 円  　　　　     42,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 133,864 円  　　　        4,462,128　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      296,100 円  　　　　     42,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        42,300 円  　　　　     42,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,300 円  　　　　     42,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         789,064 円　（　　　　　　         5,332 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0753     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0782 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,185,190 円  
（　　　　　        21,522 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,187,434 円      
②総費用 789,064 円      
③純収益　①－② 3,398,370 円      
④建物等に帰属する純収益 3,185,190 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 213,180 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 201,349 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,360 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,284,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原緑 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市緑区与瀬本町８番１
 0219005085153-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
相模原緑 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原緑 5-3 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　成富　正樹   TEL.
鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 75,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市緑区与瀬本町８番１
 ②地積
　(㎡)		 148  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層店舗のほかに住
宅等が混在する商業
地域		 南西12m国道 水道、下水 相模湖

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ国道 交通

施設		 相模湖駅南方

100m		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ中央本線相模湖駅に近く、国道沿いの近隣商業地であるが、繁華性・商業集積性に劣り、人口減少も進行し
ていることから、今後とも地価水準はやや弱含みをベースに推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、相模原市緑区の旧相模湖町を中心に相模原市及びその隣接市町村を含む商業地域と判定した。需要者の
中心は、地域住民を対象とする事業を営む個人・法人事業者等であると想定される。周辺地域は、人口減少が進行し、
また幹線道路沿いの商業施設との競合等から駅前商店街の空洞化が進み需要は減退している。類似店舗等の取引件数が
少なく、また取引される不動産の個性も強いことから、中心的な価格帯を把握するのは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、駅近の中小規模の店舗及び住宅等が建ち並ぶ、繁華性の低い商業地域である。主に地縁者の自用店舗が多
く、資産保有等を目的とした取引が中心であり、収益性を重視した賃貸事業者による取引は少ないことから、収益価格
は低位に試算された。本件では、規範性のある取引事例より求めた実証性のある比準価格を重視して、収益価格を参酌
し、市場分析の結果等を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原緑 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     61,200 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.6]		 [100.0]
100		 75,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 相模原市緑区の人口は微減であるが、藤野・
津久井・相模湖地区では１～２％の人口減で
、また高齢化も４０～４２％と進んでいる。


相模湖駅に近い近隣商業地域であるが、利用
者の減少等により需要は緩やかな減退傾向。
特段の地域要因の変化は認められない。


個別的要因の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原緑 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０５
-2		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m県道、
中間画地
２住居

(70,200)
b １０６１１
０７Ｄ
-57		 愛甲郡愛川町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西5.8m町道
、中間画地
近商

(80,200)
c １０６１１
０１Ｄ
-70		 大和市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南10.5m市道、
北2.3m、
二方路
近商

(90,200)
d １０６１１
０８
-58		 相模原市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
95,673  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
95,099 		 100
[ 128.7]
73,892 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
73,900 
b (　           ) 
38,317  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
38,010 		 100
[  52.4]
72,538 
72,500 
c (　           ) 
143,311  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
137,606 		 100
[ 182.5]
75,401 
75,400 
d (　           ) 
155,143  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
159,301 		 100
[ 191.2]
83,316 
83,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +17.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +25.0 環境　　　　 +46.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +18.0 環境　　　　 +62.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     76,300 円／㎡]  



相模原緑 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,227,686 
788,080 
3,439,606 
3,185,190 
254,416 		 （　0.9718）
247,241 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      5,260,447 円　　　　（　     35,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原緑 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗併用住宅 118.00 Ｓ2 216.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   148 ㎡      7.5 m x   19.5 m  前面道路：国道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階共同住宅とする店舗兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段想定のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
108.00 
100.0 
108.00 
2,062 
222,696 		 3.0  668,088 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
108.00 
100.0 
108.00 
1,402 
151,416 		 1.0  151,416 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
216.00 
100.0 
216.00 

374,112 		 819,504 
0 
⑨年額支払賃料        374,112 円　×　12ヶ月　＝　       4,489,344 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,489,344 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       269,361 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,219,983 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           819,504 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,703 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,227,686 円　　　　（　        28,565 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０１
Ｔ
　　　　-4		 1,733  
(   1,682) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,920 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,067 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,062 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６１１０１
Ｔ
　　　　-1		 2,213  
(   2,146) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,213 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
相模原緑 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 253,800 円  　　　　     42,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 134,680 円  　　　        4,489,344　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       18,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      296,100 円  　　　　     42,300,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        42,300 円  　　　　     42,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,300 円  　　　　     42,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         788,080 円　（　　　　　　         5,325 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     216.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0753     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0782 ×  30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,185,190 円  
（　　　　　        21,522 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,227,686 円      
②総費用 788,080 円      
③純収益　①－② 3,439,606 円      
④建物等に帰属する純収益 3,185,190 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 254,416 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 247,241 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,671 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,260,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原緑 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市緑区与瀬本町８番１
 0219005085153-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考