鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
相模原緑 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原緑 5-1

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　谷口　洋介

TEL.

鑑定評価額

12,400,000 円

１㎡当たりの価格

61,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市緑区中野字中村３０２番１				②地積　(㎡)	202 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他）土砂災害警戒区域 (90,200)
	台形 1:1.5	店舗Ｓ2	店舗、金融機関、一般住宅等が混在する商業地域	北東7m県道	水道、下水	橋本 8.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 65 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 202 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ県道

交通

施設

橋本駅西方

8.9km

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、金融機関のほか一般住宅等が混在する地域であり、今後も現状を維持して推移するものと予測する。商業
集積度は高くはないものの、周辺住宅需要の落ち着きを反映して商業地需要も足元で安定推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 63,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧津久井郡エリアを中心に相模原市及び隣接周辺市町に所在する商業利用可能な土地の存する圏域。需
要者の中心は店舗等の出店を計画する地元の個人法人事業者等が中心。そのほか住宅利用目的の不動産業者や個人等も
想定し得る。圏内の人口減少と高齢化により出店需要が強まらない状況が続いてきたが、背後地域の住宅需要の落ち着
きを背景に、足元で商業地地価も安定している。標準的規模や中心価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は相模原市緑区に所在する商住混在地等の取引事例に基づき試算したものであり、信頼性は高い。収益価格は
投資価値判断に際して有力な指標となるが、近隣地域は繁華性や商業集積度が低いために、投資目的の取引は僅少と考
えられ、収益価格の説得力は相対的に劣るものと判断する。よって本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益
価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内金融機関の貸出は、個人向けは住宅ロー
ンを中心に増加し、法人向けは運転資金を中
心に増加している。貸出約定平均金利は緩や
かな低下傾向。

中野地区は旧津久井郡の商業中心であった経
緯がある。近傍の公共公益的施設の再整備も
予定されており、商業地域への好影響が期待
される。

台形であるが地域において概ね標準的な形状
であり、個別格差は生じないものと判断した
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原緑 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６１１０８Ｄ -50	相模原市緑区		建付地	（　）	長方形	西10.7m市道、中間画地		（都）１中専 (60,100)
b	１０６１１０７ -70	相模原市緑区		建付地	（　）	ほぼ台形	東11m県道、西6m、二方路		（都）１中専 (70,100)
c	１０６１１１１ -3	相模原市緑区		建付地	（　）	長方形	南西12m国道、南東2.8m、角地		（都） (50,100)
d	１０６１１０４Ｄ -15	相模原市緑区		更地	（　）	不整形	南西10.7m国道、中間画地		（都） (50,100)
e	１０６１１０５ -2	相模原市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m県道、中間画地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,286	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,349	100 [ 95.9]	66,057	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	66,100
b	(　 ) 62,818	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	61,586	100 [ 91.3]	67,455		67,500
c	(　 ) 52,963	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	52,439	100 [ 93.1]	56,325		56,300
d	(　 ) 45,375	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,375	100 [ 73.1]	62,073		62,100
e	(　 ) 95,673	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	97,586	100 [ 154.9]	62,999		63,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +8.5	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,000 円／㎡]

相模原緑 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,468,932	627,505	2,841,427	2,492,430	348,997	（　0.9445） 329,628	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	7,013,362 円　　　　（　 34,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原緑 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	105.00	Ｓ2	189.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防土砂災害警戒区域	90 ％	200 ％	200 ％	202 ㎡	12.0 m x 19.0 m	前面道路：県道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階を共同住宅（１室４７㎡程度のファミリー世帯向け２戸）とする店舗兼共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下等は床面積不参入のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	94.50	100.0	94.50	1,860	175,770	3.0	527,310
							0.0	0
2～ 2	居宅	94.50	100.0	94.50	1,400	132,300	1.0	132,300
							1.0	132,300
～

～

～

計		189.00	100.0	189.00		308,070		659,610
								132,300

⑨年額支払賃料	308,070 円　×　12ヶ月　＝　 3,696,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,696,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 295,747 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,401,093 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	659,610 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,068 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 132,300 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 61,771 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,468,932 円　　　　（　 17,173 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６１１０１Ｔ　　　　-1	2,213 ( 2,146)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,941	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,865 円/㎡　月額支払賃料（　 1,860 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６１１０１Ｔ　　　　-2	1,258 ( 1,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,747
c	１０６１１０１Ｔ　　　　-3	958 ( 900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	1,901

相模原緑 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	198,600 円	33,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	110,905 円	3,696,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 231,700 円	33,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	33,100 円	33,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,100 円	33,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 627,505 円　（　　　　　　 3,106 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0753	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0782 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,492,430 円（　　　　　 12,339 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,468,932 円
②総費用	627,505 円
③純収益　①－②	2,841,427 円
④建物等に帰属する純収益	2,492,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	348,997 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	329,628 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,632 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,013,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

相模原緑 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	相模原市緑区中野字中村３０２番１	0219005148491-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
相模原緑 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

相模原緑 5-1

神奈川県

神奈川第１１

氏名

不動産鑑定士　諸田　浩之

TEL.

鑑定評価額

12,400,000 円

１㎡当たりの価格

61,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	49,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	相模原市緑区中野字中村３０２番１				②地積　(㎡)	202 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他）土砂災害警戒区域 (90,200)
	台形 1:1.5	店舗Ｓ2	店舗、金融機関、一般住宅等が混在する商業地域	北東7m県道	水道、下水	橋本 8.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 65 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ県道

交通

施設

橋本駅西方

8.9km

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、金融機関、一般住宅等が混在する旧道沿いの繁華性の乏しい既成商業地域で現状維持すると予測する。人
口減少が進行し、また幹線道路沿いの中堅商業施設との競合から地価は横ばい乃至下落で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 62,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は相模原市緑区の旧藤野町、旧相模湖町、旧津久井町及びその周辺市町における商業地域と判定した。典型
的な需要者は圏内で事業を営む個人事業主が中心となる。当該地域のコロナの制限緩和に伴う経済回復の影響は限定的
であり、圏内においては人口減少が進行し、また幹線道路沿いの中堅商業施設との競合から旧街道沿いの空洞化が進み
需要は減少している。中心となる価格帯の把握は、取引件数が少なく個別性も強いため困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、繁華性が劣る中野地区の旧道沿いの近隣商業地域である。旧津久井郡部では圏外への顧客の流出が著しく
、商業収益性が極めて低いため店舗賃貸市場は形成されていない。従って、収益価格の規範性が低いことから、本件評
価では、同一需給圏内の複数の取引事例より求められた市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、
収益価格を参酌して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微減であるが、景気はコロナ後
の経済活動の正常化を背景に緩やかに持ち直
している。不動産市況も低金利の継続のもと
活発である。

繁華性、商業集積が劣る旧道沿いの近隣商業
地域で地域要因に大きな変化はない。背後人
口の減少等により地価は横ばい乃至弱含みで
推移。

特に個別的要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

相模原緑 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０６１１１１ -3	相模原市緑区		建付地	（　）	長方形	南西12m国道、南東2.8m、角地		（都） (50,100)
b	１０６１１０９Ｄ -3	相模原市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m国道、北4.3m、二方路		１住居 (70,200)
c	１０６１１０８Ｄ -50	相模原市緑区		建付地	（　）	長方形	西10.7m市道、中間画地		１中専 (60,100)
d	１０６１１０５ -2	相模原市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東11m県道、中間画地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,963	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,963	100 [ 91.1]	58,137	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	58,100
b	(　 ) 85,068	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	81,665	100 [ 131.0]	62,340		62,300
c	(　 ) 63,286	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	63,729	100 [ 93.6]	68,087		68,100
d	(　 ) 95,673	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	98,065	100 [ 146.0]	67,168		67,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 62,200 円／㎡]

相模原緑 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,545,258	658,046	2,887,212	2,635,500	251,712	（　0.9445） 237,742	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,058,340 円　　　　（　 25,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

相模原緑 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	105.00	Ｓ2	189.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防土砂災害警戒区域	90 ％	200 ％	200 ％	202 ㎡	12.0 m x 19.0 m	前面道路：県道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１が店舗、２階を共同住宅のフロア貸し及び部分貸しタイプの小規模規模の低層ビルを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下等は床面積不算入のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	94.50	100.0	94.50	1,870	176,715	3.0	530,145
							0.0	0
2～ 2	居宅	94.50	100.0	94.50	1,450	137,025	1.0	137,025
							0.0	0
～

～

～

計		189.00	100.0	189.00		313,740		667,170
								0

⑨年額支払賃料	313,740 円　×　12ヶ月　＝　 3,764,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,764,880 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 225,893 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,538,987 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	667,170 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,271 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,545,258 円　　　　（　 17,551 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０６１１０７Ｔ　　　　-34	2,947 ( 2,862)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [187.5]	100 [100.0]	1,965	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,875 円/㎡　月額支払賃料（　 1,870 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０６１１０７Ｔ　　　　-33	4,253 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [189.0]	100 [130.0]	1,731
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

相模原緑 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,000 円	35,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	112,946 円	3,764,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 245,000 円	35,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,000 円	35,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 658,046 円　（　　　　　　 3,258 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 189.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0753	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0782 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,635,500 円（　　　　　 13,047 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,545,258 円
②総費用	658,046 円
③純収益　①－②	2,887,212 円
④建物等に帰属する純収益	2,635,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	251,712 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	237,742 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,177 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,058,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

相模原緑 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	相模原市緑区中野字中村３０２番１	0219005148491-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考