別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
相模原緑 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原緑 -24 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　大野　健   TEL.
鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市緑区町屋２丁目３３１９番１
｢町屋２－５－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 119  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
域		 西5.4m市道 水道、ガス、下水 橋本

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　５．４
ｍ市道		 交通

施設		 橋本駅北西方

3.7km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 橋本駅周辺の住宅需要が増加しているものの、駅近郊の住宅の供給が少ない。そのため、駅からやや離れた住宅
地域にも需要増加は波及しており、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は橋本駅西方のバス圏の住宅地域。主な需要者は市内居住者のほか、橋本駅周辺希望の転入者もみられ、利
便性と住環境を重視する傾向にある。橋本駅周辺の住宅は供給量が少なく、やや駅から離れ住環境が良好な地域は分譲
開発等も行われており、住宅需要は高い。新築住宅は土地建物で３０００万円台から４０００万円台が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は橋本駅西方に位置するバス圏の住宅地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的価格が得られ
た。収益価格は賃貸用建物の建築を想定して求めたが、賃料水準や建築費の高騰等により、求めた価格は比準価格と比
べ低位となった。典型的需要者はエンドユーザーであり、適合した手法は取引事例比較法である。そのため、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原緑 -18               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    162,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[102.0]		 100
[145.5]		 [101.0]
100		 115,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は相模原市緑区全体では減少傾向、橋本
地区のみ増加傾向、都市部と山間部の二極化
が進んでいる。物価上昇、世界情勢等により
先行きは不透明。

リニア事業の遅延の影響は限定的である。橋
本駅周辺の開発に伴い、住宅需要は高いため
、駅からやや離れた地域でも、地価は上昇傾
向にある。

方位は西であり、居住の快適性にやや優れる
。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.2
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原緑 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０７Ｄ
-50		 相模原市緑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.5m市道
、南西4.5m、
角地
１住居

(70,180)
b １０６１１
０７
-17		 相模原市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6.5m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
c １０６１１
０８Ｄ
-7		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１中専

(60,160)
d １０６１１
０８Ｄ
-48		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.1m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
e １０６１１
０７
-11		 相模原市緑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
１中専

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
108,826  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
111,996 		 100
[ 102.9]
108,840 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
110,000 
b (　           ) 
120,946  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
124,658 		 100
[ 101.0]
123,424 
125,000 
c (　           ) 
128,411  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
137,056 		 100
[ 101.9]
134,500 
136,000 
d (　           ) 
110,000  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
117,040 		 100
[  97.0]
120,660 
122,000 
e (　           ) 
119,781  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
124,213 		 100
[ 101.9]
121,897 
123,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    120,000 円／㎡]  



相模原緑 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の住宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,553,592 
295,643 
1,257,949 
1,057,000 
200,949 		 （　0.9709）
195,101 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      4,434,114 円　　　　（　     37,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原緑 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 Ｗ2 90.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   119 ㎡      9.5 m x   13.2 m  前面道路：市道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ（約４５㎡／戸）計２戸、木造２階建の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
45.00 
100.0 
45.00 
1,422 
63,990 		 1.0  63,990 
1.0  63,990 

 2～ 2		 居宅
45.00 
100.0 
45.00 
1,451 
65,295 		 1.0  65,295 
1.0  65,295 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
90.00 
100.0 
90.00 

129,285 		 129,285 
129,285 
⑨年額支払賃料        129,285 円　×　12ヶ月　＝　       1,551,420 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,551,420 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        62,057 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,489,363 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           129,285 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,241 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          129,285 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          62,988 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,553,592 円　　　　（　        13,055 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０３
Ｔ
　　　　-6		 1,399  
(   1,398) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,428 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,514 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,451 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１１０４
Ｔ
　　　　-1		 1,316  
(   1,316) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,356 
c １０６１１０５
Ｔ
　　　　-1		 1,707  
(   1,707) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,759 
相模原緑 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 70,000 円  　　　　     14,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 46,543 円  　　　        1,551,420　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      119,000 円  　　　　     14,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        14,000 円  　　　　     14,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,000 円  　　　　     14,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         295,643 円　（　　　　　　         2,484 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　      90.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,057,000 円  
（　　　　　         8,882 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,553,592 円      
②総費用 295,643 円      
③純収益　①－② 1,257,949 円      
④建物等に帰属する純収益 1,057,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 200,949 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 195,101 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,640 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,434,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原緑 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市緑区町屋二丁目３３１９番１
 0219005216560-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
相模原緑 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
相模原緑 -24 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　義男   TEL.
鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 88,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 相模原市緑区町屋２丁目３３１９番１
｢町屋２－５－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 119  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
域		 西5.4m市道 水道、ガス、下水 橋本

3.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.9 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       119 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　５
．４ｍ市道		 交通

施設		 橋本駅北西方

3.7km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅、共同住宅を主たる用途である。今後当面現状維持で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は相模原市北部の横浜線沿線のバス便の住宅地域である。主たる需要者は相模原市内及び隣接市の居住者で
あるが、駅よりバス便である事、買い物の利便性がやや劣るが、橋本駅周辺の住宅地が高騰しているため周辺の住宅地
へ需要が移行しているため需要は堅調であり、地価は上昇の状態である。更地で１２０㎡で１３００万円から１５００
万円前後、新築建売住宅で２７００万円から３２００万円弱で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅を中心に、アパート等も混在する住宅地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収
益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性・利便性が重視され、自用目的の取引が中心の住宅地域である
ため、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　相模原緑 -18               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    162,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[102.0]		 100
[144.4]		 [101.0]
100		 116,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気はこのところ一部に足踏みも見られるが
、緩やかに回復している。個人消費は持ち直
している。住宅建設は弱含んでいる。


橋本駅よりバス圏の住宅地である。駅までや
や遠いがバス便がよく、需要は堅調で価格は
上昇傾向にある。特段の地域要因の変化は認
められない。

地域における標準的な画地であり、特段の個
別的要因の変化は認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　 +20.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 相模原緑 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６１１
０８Ｄ
-2		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b １０６１１
０７
-17		 相模原市緑区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6.5m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
c １０６１１
０４
-60		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北5m市道、
南4.6m、
二方路
１低専

(60,80)
d １０６１１
０７Ｄ
-21		 相模原市緑区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,554  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
108,689 		 100
[ 100.0]
108,689 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
110,000 
b (　           ) 
120,946  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
122,238 		 100
[ 101.5]
120,432 
122,000 
c (　           ) 
125,151  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
124,783 		 100
[  99.0]
126,043 
127,000 
d (　           ) 
148,037  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
155,952 		 100
[  97.5]
159,951 
162,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    120,000 円／㎡]  



相模原緑 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,523,982 
287,195 
1,236,787 
1,019,250 
217,537 		 （　0.9709）
211,207 		 （  4.7 -  0.3 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      4,800,159 円　　　　（　     40,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
相模原緑 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 Ｗ2 90.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   80 ％   80 ％   119 ㎡      9.5 m x   13.2 m  前面道路：市道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 約４５㎡２ＬＤＫ、ファミリータイプ２戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 居宅
45.00 
100.0 
45.00 
1,395 
62,775 		 1.0  62,775 
1.0  62,775 

 2～  		 居宅
45.00 
100.0 
45.00 
1,438 
64,710 		 1.0  64,710 
1.0  64,710 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
90.00 
100.0 
90.00 

127,485 		 127,485 
127,485 
⑨年額支払賃料        127,485 円　×　12ヶ月　＝　       1,529,820 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,529,820 円　　×　　   4.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        68,842 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,460,978 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           127,485 円　×　　  95.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,217 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          127,485 円　×　　  95.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　          61,787 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,523,982 円　　　　（　        12,807 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６１１０４
Ｔ
　　　　-2		 1,317  
(   1,315) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,429 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,438 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０６１１０４
Ｔ
　　　　-3		 1,129  
(   1,127) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]
1,292 
c １０６１１０１
Ｔ
　　　　-5		 2,133  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,133 
相模原緑 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 67,500 円  　　　　     13,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 45,895 円  　　　        1,529,820　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      114,700 円  　　　　     13,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        13,500 円  　　　　     13,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        13,500 円  　　　　     13,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         287,195 円　（　　　　　　         2,413 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9709    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 13,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　      90.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0755     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0608 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,019,250 円  
（　　　　　         8,565 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,523,982 円      
②総費用 287,195 円      
③純収益　①－② 1,236,787 円      
④建物等に帰属する純収益 1,019,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 217,537 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 211,207 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,775 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,800,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 相模原緑 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　相模原市緑区町屋二丁目３３１９番１
 0219005216560-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
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備考