令和6年1月12日　提出 相模原緑 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原緑 -23 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　大野　健   TEL.

鑑定評価額 7,500,000 円  １㎡当たりの価格 29,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市緑区千木良字柳馬場４３１番１ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに農 家住宅が見られる住 宅地域 南東4m市道 水道、下水 相模湖 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    90 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 相模湖駅東方 4.0km 法令 規制 （都） ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 山間部の住宅地域であり、周辺で大きな変動要因が無いことから、当面は現状を維持すると考えられる。都心部 への接近性や利便性が劣るため、住宅需要が低く、地価は下落傾向が継続している。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相模原市緑区相模湖町地区・藤野町地区・津久井町地区内の住宅地域。主な需要者は周辺地域に住む地元 の居住者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。都心部への接近性に劣り、利便性も低いことから、住宅需要は 低く、結果的に人口減少が続いている。取引される土地は１００～２００㎡で５００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は相模原市緑区相模湖町地区・藤野町地区・津久井町地区内の住宅地の取引事例から求めたもので、市場性を 反映した実証的価格が得られた。収益価格は現実的な賃貸想定が困難であるため適用しない。そのため、比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相模原緑 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,200 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [175.3] [100.0] 100 29,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 橋本地区は人口は増加傾向だが相模原市緑区 全体は人口減少傾向。特に相模湖地区は人口 ・世帯数ともに減少傾向が強い。 山間部の既成住宅地域であり、地域要因に大 きな変化はない。利便性が低く、転入者が少 ないため、住宅需要は低い。 特に個別的要因および変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％