令和6年1月9日　提出 相模原緑 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原緑 -22 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　元   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 53,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市緑区与瀬字西原７４６番５ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南西5m市道 水道、下水 相模湖 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   210 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 相模湖駅南西方 600m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧相模湖地区は、山間部に位置し、人口減少とともに高齢化率が高い。市街地的形成もみられないが、駅には近 い特徴があり、当面は現状程度での推移と見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧相模湖町を中心に旧藤野町・旧津久井町の山間・郊外の住宅地域。需要者は市内及び隣接市町の居住者 が主であるが、その他の遠方からの転入もみられる。傾斜地勢に位置する地域で、商業施設も遠距離になるが、駅距離 が近く一定の利便性を伴う面もあって、相応の宅地需要は見込まれる。需要の中心価格帯は、建売住宅は少ない中で、 土地につき２００㎡程度では１千万円強前後と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、旧津久井郡内の山間住宅地の取引事例から実証的な価格として妥当に求められた。市街地からも距離があ り、周辺地域にもアパート等の収益物件は極めて少なく、自己使用を目的とした取引がほとんどであり、賃貸市場が未 成熟なため収益価格は試算は行わないものとした。よって取引市場の実証性を伴う比準価格を標準としつつ、市場分析 の結果の検証、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相模原緑 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,200 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 53,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復傾向の中で、市内住宅地 市場は全般に上向きだが、地域・物件で需要 に強弱がみられる。地区人口は減少傾向、高 齢化率は高い。 山間部で生活利便性等が劣る中で、駅距離は 近く相応程度の需要がみられる。市場の特性 等の変動はみられない。 地域内の標準的画地である。個別的要因の変 動はみられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％