令和6年1月15日　提出 相模原緑 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   相模原緑 -10 神奈川県 神奈川第１１ 氏名  不動産鑑定士　西田　利寛   TEL.

鑑定評価額 3,610,000 円  １㎡当たりの価格 30,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 相模原市緑区小渕字坂野上１０８７番１外 ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 山林等の中に一般住 宅が見られる住宅地 域 南東8m市道 水道、下水 藤野 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 藤野駅北西方 1.7km 法令 規制 （都） １中専 (60,150) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 交通接近、生活利便性が劣り、地域が活性化する要因に乏しく当面は現状のまま推移していくものと認める。人 口減少と老齢化の進行及び土砂災害等発生の危険性もあり、地価は弱含みの状態が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は相模原市緑区北西部に位置する旧藤野町及び旧相模湖町を中心とする住宅地域である。需要者は旧津久井 郡内に地縁を有する在住者が中心であり、他の圏域からの転入は極めて少ない。人口の減少が続き、交通及び生活利便 性が劣る山間の地域で、人流がなくコロナ禍の影響は小さかった。取引は散発、かつ限定的で、災害発生の可能性もあ り価格は弱含んでいる。土地１２０㎡程度で４００万円前後、土地建物総額で１０００万円台半ばが中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格を求めた。収益価格は賃貸市場が未成熟であり、賃貸物件も極めて少なく賃料水準の把握が困難であり試算を 断念した。比準価格は取引事例が少ないなか戸建住宅地の事例を採用し、妥当な補修正を行って試算し、近隣地域の地 域性を反映した値となった。本件では、戸建住宅を専らとする地域性と自用目的の取引が中心である需給動向を考慮し 、比準価格を標準とし、かつ代表標準地との秤量的均衡を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相模原緑 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,200 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [170.7] [100.0] 100 30,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緑区の人口は微減、世帯数は微増で推移して いる。都市機能が高い橋本地区及びその周辺 地区と山間の旧津久井郡部とでは地価の二極 化が顕著である。 交通利便性等に劣る山間の住宅地域であり、 土砂災害の危険性もあり、地価は下落基調で 推移している。地域要因の変動は認められな い。 山間の傾斜地に存する南東道路の画地である 。接道状況による日照、通風、乾湿等の格差 はない。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　 +18.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％