別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎麻生 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎麻生 5-5 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　西　清貴   TEL.
鑑定評価額 240,000,000 円  １㎡当たりの価格 312,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市麻生区栗平２丁目２番４外
｢栗平２－２－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 770  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(100,200)

1:1.2		 店舗

ＲＣ2		 小売店舗、金融機関
等が混在する駅前の
商業地域		 北東16m市道、南東側道 水道、ガス、下水 栗平

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       770 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 栗平駅北方

120m		 法令

規制		 近商
(100,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の近隣商業地域であるが、繁華性の程度はやや低い。特段の変動要因は無く、当分の間は現状を維持してい
くものと思料される。最寄駅に近接する地域であり、地価は安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    318,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    245,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川崎市北部に位置する駅周辺の商業地域である。主たる需要者は、小売店舗、金融機関、クリニック等
の経営者又は店舗付マンションを運用する不動産会社、個人投資家等が考えられる。また、まとまった土地については
分譲マンション業者もある。駅に近い商業地域であり、希少性が高く、土地の需要は安定している。中心価格帯につい
ては、土地の規模等個別性が強い為一概に把握することは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、商業地の事例が少なくやや広範になったが、比準過程に誤りは無く、信頼性の高い結果が得られたと思料
される。一方、収益価格については、駅周辺の環境であるので店舗併用の共同住宅が想定されるが、賃料に比し建築費
等が高い為採算性はやや低い結果となった。よって、鑑定評価額決定に当たっては、市場の取引価格を反映した比準価
格を中心に、収益価格を比較考慮し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎多摩 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    445,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[154.2]		 [104.0]
100		 312,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    302,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかな回復傾向が認められる。た
だし、物価上昇、世界的な金融引締め、中国
経済の先行き懸念、世界情勢の不安定等に留
意が必要である。

駅前の近隣商業地域であり、格別な変動要因
はなく、当分は現状を維持していくものと思
料される。地価は、安定的に推移すると予測
する。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎麻生 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０４
-9		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東13m県道、
南西2m、角地
近商
高度3種最高20m
(100,200)
b １０６０２
０２Ｄ
-25		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東10m県道、
中間画地
近商

(90,300)
c １０６０２
０５
-17		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南11m県道、
中間画地
近商

(82,261)
d １０６０２
１１
-9		 川崎市麻生区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西10m県道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
宅造工事規制区域
(90,200)
e １０６０２
０３Ｄ
-13		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西3.7m市道
、中間画地
近商
高度3種最高20m
都市計画道路
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
301,399  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
311,456 		 100
[ 102.4]
304,156 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
316,000 
b (　           ) 
701,168  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
656,548 		 100
[ 148.1]
443,314 
461,000 
c (　           ) 
401,019  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.0]
524,295 		 100
[ 143.8]
364,600 
379,000 
d (　           ) 
302,538  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
309,194 		 100
[ 100.0]
309,194 
322,000 
e (　           ) 
199,535  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
203,839 		 100
[  66.8]
305,148 
317,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    318,000 円／㎡]  



川崎麻生 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,433,889 
7,110,850 
31,323,039 
22,801,400 
8,521,639 		 （　0.9534）
8,124,531 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    188,942,581 円　　　　（　    245,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎麻生 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 400.00 ＲＣ4 1,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 100 ％   200 ％   200 ％   770 ㎡     26.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～４階３ＬＤＫの共同住宅 ⑦有効率　  94.2 ％
の理由		 周辺類似建物のレンタブル比参考
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
400.00 
95.5 
382.00 
2,496 
953,472 		 5.0  4,767,360 
1.0  953,472 

 2～  		 居宅
400.00 
93.8 
375.20 
2,100 
787,920 		 1.0  787,920 
1.0  787,920 

 3～  		 居宅
400.00 
93.8 
375.20 
2,050 
769,160 		 1.0  769,160 
1.0  769,160 

 4～  		 居宅
400.00 
93.8 
375.20 
2,100 
787,920 		 1.0  787,920 
1.0  787,920 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,600.00 
94.2 
1,507.60 

3,298,472 		 7,112,360 
3,298,472 
⑨年額支払賃料      3,298,472 円　×　12ヶ月　＝　      39,581,664 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,507.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,581,664 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,770,716 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,810,948 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,112,360 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          66,145 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,298,472 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,556,796 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,433,889 円　　　　（　        49,914 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０６
Ｔ
　　　　-22		 2,828  
(   2,743) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,619 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,612 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,496 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０２０６
Ｔ
　　　　-23		 2,813  
(   2,729) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,605 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎麻生 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,730,000 円  　　　　    346,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,187,450 円  　　　       39,581,664　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      560,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,941,000 円  　　　　    346,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       346,000 円  　　　　    346,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       346,000 円  　　　　    346,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,110,850 円　（　　　　　　         9,235 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 346,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,801,400 円  
（　　　　　        29,612 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,433,889 円      
②総費用 7,110,850 円      
③純収益　①－② 31,323,039 円      
④建物等に帰属する純収益 22,801,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,521,639 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,124,531 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,551 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    188,942,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     245,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎麻生 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市麻生区栗平二丁目２番４
 0212000048388-0000
2 　川崎市麻生区栗平二丁目２番５
 0212000048389-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川崎麻生 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎麻生 5-5 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　健司   TEL.
鑑定評価額 240,000,000 円  １㎡当たりの価格 312,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市麻生区栗平２丁目２番４外
｢栗平２－２－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 770  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(100,200)

1:1.2		 店舗

ＲＣ2		 小売店舗、金融機関
等が混在する駅前の
商業地域		 北東16m市道、南東側道 水道、ガス、下水 栗平

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       770 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 　　１６ｍ市道 交通

施設		 栗平

120m		 法令

規制		 近商
(100,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の商業地であるが、商圏は限定的である。格別の価格変動要因はなく、当面は現状を維持して推移するもの
と思料する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    318,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    223,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね川崎市北部に位置する商業地域である。主たる需要者は、食品や生活必需品等を扱うスーパーマー
ケット、ドラックストア、コンビニエンスストア等を経営する事業者等が想定される。小田急多摩線沿線の商業地で他
地域からの顧客の流入が見られる地域ではなく、需要も限定的と把握される。市場の取引価格帯は、立地条件や規模等
によっても異なるため一概に把握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は後背地を低層住宅地とする商業地で、最有効使用の想定建物は１階部分の店舗等は採算が見込めるが、２階以
上の賃貸住宅は採算性が悪いことから、収益価格はやや低位に試算された。自用目的取引が中心の商業地域であること
から、信頼性ある取引事例より求めた実証的な比準価格を標準として、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡を踏
まえ、単価と総額との関連の適合性にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎多摩 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    445,000 円／㎡		 [104.4]
100		 100
[100.0]		 100
[155.3]		 [104.0]
100		 311,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    302,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。麻生区の人口は
、微減であり、男女共に長寿日本一で高齢化
率は高い。

駅前の近隣商業地域で、繁華性は普通。投資
用不動産の需要が根強く、地価は上昇傾向で
推移するものと予測する。


角地のため代替競争関係にある不動産に比べ
て競争力は優れている。特に個別的要因の変
動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎麻生 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０４
-9		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東13m県道、
南西2m、角地
近商
高度3種最高20m
(100,200)
b １０６０２
１１
-9		 川崎市麻生区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西10m県道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
宅造工事規制区域
(90,200)
c １０６０２
１０Ｄ
-24		 川崎市多摩区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西7.2m市道、
北1.8m、角地
近商
高度3種最高20m
(100,200)
d １０６０２
０５Ｄ
-28		 川崎市麻生区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東6m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
301,399  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
311,456 		 100
[ 102.4]
304,156 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
316,000 
b (　           ) 
302,538  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
307,681 		 100
[ 102.4]
300,470 
312,000 
c (　           ) 
576,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 143.3]
424,463 		 100
[ 135.4]
313,488 
326,000 
d (　           ) 
384,267  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
408,860 		 100
[ 116.3]
351,556 
366,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　 +43.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    318,000 円／㎡]  



川崎麻生 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,380,355 
7,078,800 
31,301,555 
22,801,400 
8,500,155 		 （　0.8673）
7,372,184 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    171,446,140 円　　　　（　    223,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎麻生 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 400.00 ＲＣ4 1,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 100 ％   200 ％   200 ％   770 ㎡     26.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～４階３ＬＤＫの共同住宅 ⑦有効率　  94.2 ％
の理由		 周辺類似建物のレンタブル比参考
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
400.00 
95.5 
382.00 
2,484 
948,888 		 5.0  4,744,440 
1.0  948,888 

 2～  		 居宅
400.00 
93.8 
375.20 
2,100 
787,920 		 1.0  787,920 
1.0  787,920 

 3～  		 居宅
400.00 
93.8 
375.20 
2,050 
769,160 		 1.0  769,160 
1.0  769,160 

 4～  		 居宅
400.00 
93.8 
375.20 
2,100 
787,920 		 1.0  787,920 
1.0  787,920 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,600.00 
94.2 
1,507.60 

3,293,888 		 7,089,440 
3,293,888 
⑨年額支払賃料      3,293,888 円　×　12ヶ月　＝　      39,526,656 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,507.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,526,656 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,766,866 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 36,759,790 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,089,440 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          65,932 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,293,888 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,554,633 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,380,355 円　　　　（　        49,845 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０５０２０７
Ｔ
　　　　-25		 2,818  
(   2,719) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,934 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,599 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,484 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０５０２０５
Ｔ
　　　　-21		 2,368  
(   2,366) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,491 
c １０５０２０７
Ｔ
　　　　-26		 2,300  
(   2,171) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,371 
川崎麻生 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,730,000 円  　　　　    346,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,185,800 円  　　　       39,526,656　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      530,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,941,000 円  　　　　    346,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       346,000 円  　　　　    346,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       346,000 円  　　　　    346,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,078,800 円　（　　　　　　         9,193 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.8673    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 346,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,801,400 円  
（　　　　　        29,612 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,380,355 円      
②総費用 7,078,800 円      
③純収益　①－② 31,301,555 円      
④建物等に帰属する純収益 22,801,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,500,155 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,372,184 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,574 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    171,446,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     223,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎麻生 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市麻生区栗平二丁目２番４
 0212000048388-0000
2 　川崎市麻生区栗平二丁目２番５
 0212000048389-0000
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備考