別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
川崎麻生 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎麻生 5-4 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　健之   TEL.
鑑定評価額 136,000,000 円  １㎡当たりの価格 315,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市麻生区百合丘１丁目２４番９
 ②地積
　(㎡)		 433  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(90,200)
台形
1.5:1		 保育所

ＲＣ2		 店舗、営業所等が混
在する路線商業地域
 北西14m県道 水道、ガス、下水 百合ヶ丘

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   110 ｍ、南    50 ｍ、北    38 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ県道 交通

施設		 百合ヶ丘駅北東方

300m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、百合ヶ丘駅に比較的近く、店舗、営業所等が混在する路線商業地域である。地域要因に大きな変動
はなく、当分の間は現状を維持していくものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    331,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    272,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、麻生区・多摩区・宮前区の圏域にある路線商業地域である。需要者は物販ないし飲食の店舗、各種サー
ビス業の店舗、営業所等の出店を考える個人事業者ないし法人企業等が中心である。また、駅に近く画地規模が大きい
ことから、事業目的又は投資目的でマンション用地を求めている事業者等も需要者となる。取引は当事者の個別的事情
や土地の個別性に左右され、業種・業態により需要面積は異なり、取引の中心となる価格帯は一概には把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自動車交通量が多い県道世田谷町田線沿いの路線商業地域で、取引は自社店舗や自社の営業所等の取得を目的とするも
のが多い。路線商業地域としてはやや中だるみ感があり、繁華性及び店舗等の連たん性はやや劣る。収益価格は、地価
水準に見合う賃料・一時金等が収受できず、相対的に低位に求められ、これを標準とするには限界がある。したがって
、本件では実証的な比準価格を重視し収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎宮前 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    289,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 92.3]		 [100.0]
100		 315,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    304,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気及び不動産市場は企業業績の回復、低金
利等を背景に持ち直している。今後、金利動
向、海外経済の減速等の下振れリスクを注視
する必要がある。

店舗の連たん性、繁華性は高くはないが、駅
近の商業地に対する不動産会社、投資家等の
需要は強い。割安感があり、地価は上昇傾向
で推移している。

形状（台形）による減価はない。個別的要因
に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 -13.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎麻生 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０４
-9		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東13m県道、
南西2m、角地
近商
高度3種最高20m
(100,200)
b １０６０２
１１
-9		 川崎市麻生区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西10m県道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
宅造工事規制区域
(90,200)
c １０６０２
１１Ｄ
-9		 川崎市麻生区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
宅造工事規制区域
(70,200)
d １０６０２
０２Ｄ
-8		 川崎市麻生区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東20m県道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
地区計画等
(70,200)
e １０６０２
０５
-20		 川崎市多摩区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南10m県道、
西9.7m、角地
準住居
高度3種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
301,399  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
313,284 		 100
[  96.0]
326,338 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
326,000 
b (　           ) 
302,538  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
308,891 		 100
[  92.2]
335,023 
335,000 
c (　           ) 
386,618  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
402,856 		 100
[  94.8]
424,954 
425,000 
d (　           ) 
571,505  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
597,794 		 100
[ 131.1]
455,983 
456,000 
e (　           ) 
263,558  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.9]
285,498 		 100
[  87.3]
327,031 
327,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    331,000 円／㎡]  



川崎麻生 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,194,591 
4,236,060 
18,958,531 
13,641,300 
5,317,231 		 （　0.9534）
5,069,448 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    117,894,140 円　　　　（　    272,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎麻生 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 171.00 ＲＣ5 855.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 90 ％   200 ％   200 ％   433 ㎡     26.7 m x   16.5 m  前面道路：県道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階の店舗はフロア貸し、２階～５階は１住戸当たり平均専有面積約４２㎡（２ＤＫ）の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  98.2 ％
の理由		 同種の建物のレンタブル比を検討した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
171.00 
98.2 
168.00 
2,935 
493,080 		 6.0  2,958,480 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
171.00 
98.2 
168.00 
2,080 
349,440 		 1.0  349,440 
1.0  349,440 

 3～ 3		 住宅
171.00 
98.2 
168.00 
2,100 
352,800 		 1.0  352,800 
1.0  352,800 

 4～ 4		 住宅
171.00 
98.2 
168.00 
2,120 
356,160 		 1.0  356,160 
1.0  356,160 

 5～ 5		 住宅
171.00 
98.2 
168.00 
2,140 
359,520 		 1.0  359,520 
1.0  359,520 

計
855.00 
98.2 
840.00 

1,911,000 		 4,376,400 
1,417,920 
⑨年額支払賃料      1,911,000 円　×　12ヶ月　＝　      22,932,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,932,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,182,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,469,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,376,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,576 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,417,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         683,615 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,194,591 円　　　　（　        53,567 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０２
Ｔ
　　　　-36		 2,632  
(   2,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
3,045 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,935 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０２０２
Ｔ
　　　　-38		 3,220  
(   3,024) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,927 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎麻生 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,035,000 円  　　　　    207,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 709,560 円  　　　       23,652,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      318,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,759,500 円  　　　　    207,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       207,000 円  　　　　    207,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       207,000 円  　　　　    207,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,236,060 円　（　　　　　　         9,783 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 207,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　     855.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,641,300 円  
（　　　　　        31,504 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,194,591 円      
②総費用 4,236,060 円      
③純収益　①－② 18,958,531 円      
④建物等に帰属する純収益 13,641,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,317,231 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,069,448 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,708 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    117,894,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     272,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎麻生 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市麻生区百合丘一丁目２４番９
 0212000099980-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月4日　提出
川崎麻生 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎麻生 5-4 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　吉永　昌弘   TEL.
鑑定評価額 136,000,000 円  １㎡当たりの価格 313,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市麻生区百合丘１丁目２４番９
 ②地積
　(㎡)		 433  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(90,200)
台形
1.5:1		 保育所

ＲＣ2		 店舗、営業所等が混
在する路線商業地域
 北西14m県道 水道、ガス、下水 百合ヶ丘

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西   110 ｍ、南    50 ｍ、北    38 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １４ｍ県道 交通

施設		 百合ヶ丘駅北東方

300m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い幹線道路沿いの商業地域で特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持して推移するものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    323,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    279,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川崎市北西部の商業地域一帯と判定した。需要者は川崎市北西部に拠点を求める中小事業者や地縁を有す
る個人事業者が中心である。ただし、画地規模が大きい場合には、駅に近く堅調な住宅需要を背景としたマンション建
設を前提とした需要の競合が想定される。取引価格は、取引動機、土地の個別性や当事者間の個別的事情等により開差
が大きく、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の店舗、事務所等も多い商業集積度が低い商業地域で賃貸市場の熟成度がやや低く、収益性のみが重視
される市場構造ではないため、収益価格は低く求められたこと、試算の過程で各種の想定項目を含むことから、市場の
取引動向を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、単価
と総額の関連にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎宮前 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    289,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 92.7]		 [100.0]
100		 313,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    304,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は各種政策の効果もあって緩やかに回復
している。ただし、中東情勢や海外の景気動
向、物価上昇、金融資本市場の変動等に留意
が必要である。

地域要因に特段の変動はない。店舗の連坦性
は高いとは言えないが、駅に近い幹線道路沿
いの立地と地価水準に鑑み、多様な需要が認
められる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎麻生 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０５Ｄ
-28		 川崎市麻生区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東6m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
b １０６０２
０４
-9		 川崎市麻生区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東13m県道、
南西2m、角地
近商
高度3種最高20m
(100,200)
c １０６０２
０７Ｄ
-22		 川崎市麻生区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北11m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
(70,200)
d １０６０２
１１Ｄ
-9		 川崎市麻生区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m市道、
中間画地
１住居
高度3種最高20m
宅造工事規制区域
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
384,267  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
402,712 		 100
[ 116.4]
345,973 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
346,000 
b (　           ) 
301,399  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.8]
305,585 		 100
[  96.0]
318,318 
318,000 
c (　           ) 
279,079  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
261,573 		 100
[  85.5]
305,933 
306,000 
d (　           ) 
386,618  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
399,763 		 100
[  93.1]
429,391 
429,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    323,000 円／㎡]  



川崎麻生 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,974,408 
4,150,480 
18,823,928 
13,377,700 
5,446,228 		 （　0.9534）
5,192,434 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    120,754,279 円　　　　（　    279,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎麻生 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 171.00 ＲＣ5 855.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高20m
 90 ％   200 ％   200 ％   433 ㎡     26.7 m x   16.5 m  前面道路：県道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２階以上は平均専有面積約４２㎡（２ＤＫ）の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  98.2 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
171.00 
98.2 
168.00 
2,887 
485,016 		 6.0  2,910,096 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
171.00 
98.2 
168.00 
2,050 
344,400 		 1.0  344,400 
1.0  344,400 

 4～ 4		 住宅
171.00 
98.2 
168.00 
2,070 
347,760 		 1.0  347,760 
1.0  347,760 

 5～ 5		 住宅
171.00 
98.2 
168.00 
2,110 
354,480 		 1.0  354,480 
1.0  354,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
855.00 
98.2 
840.00 

1,876,056 		 4,301,136 
1,391,040 
⑨年額支払賃料      1,876,056 円　×　12ヶ月　＝　      22,512,672 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,512,672 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   4.2 ％　＝　　       975,772 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,256,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,301,136 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,205 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,391,040 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         676,303 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,974,408 円　　　　（　        53,059 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０２
Ｔ
　　　　-36		 2,632  
(   2,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,916 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,901 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,887 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０２０２
Ｔ
　　　　-37		 2,439  
(   2,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,567 
c １０６０２０２
Ｔ
　　　　-38		 3,220  
(   3,024) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,220 
川崎麻生 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,015,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 696,980 円  　　　       23,232,672　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      307,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,725,500 円  　　　　    203,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,150,480 円　（　　　　　　         9,585 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 203,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     855.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,377,700 円  
（　　　　　        30,895 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,974,408 円      
②総費用 4,150,480 円      
③純収益　①－② 18,823,928 円      
④建物等に帰属する純収益 13,377,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,446,228 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,192,434 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,992 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    120,754,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     279,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎麻生 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市麻生区百合丘一丁目２４番９
 0212000099980-0000
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備考