別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
川崎麻生 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎麻生 5-1 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　西　清貴   TEL.
鑑定評価額 157,000,000 円  １㎡当たりの価格 496,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市麻生区百合丘１丁目１９番８
 ②地積
　(㎡)		 316  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)
台形
1:1		 店舗兼教室

ＲＣ4F1B		 中層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ駅前
商業地域		 南東11.5m市道 水道、ガス、下水 百合ヶ丘

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．５ｍ市道 交通

施設		 百合ヶ丘駅南西方

140m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏内に位置する商業地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持していくと思科
される。最寄駅に近い商業地の需要は堅調で、地価は強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    506,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    418,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね川崎市内及び隣接市内の小田急小田原線沿線各駅前の商業地域である。主たる需要者は、店舗ビル
等の収益物件の所有を目的とする不動産会社、投資家等のほか、まとまった土地ではマンション素地としてデベロッパ
ーの需要も考えられる。最寄り駅に近い商業地は、用途の多様性により需要は底堅い。商業地の価格は、個別性が強く
需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、川崎市内の小田急線各駅の商業地周辺の事例を収集し比準を行った。価格差が大きなものもあるが、比準
過程に特段の誤りはなく信頼性の高い結果が得られた。一方、収益価格は、想定如何で価格が変動しやすい面があるが
、商業地の収益性を把握するうえで参考となる。よって、鑑定評価額を決定するに当たっては、市場性を反映した比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎多摩 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    905,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[ 99.0]		 100
[193.6]		 [100.0]
100		 497,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    475,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかな回復傾向が認められる。た
だし、物価上昇、世界的な金融引締め、中国
経済の先行き懸念、世界情勢の不安定等に留
意が必要である。

駅前商業地であり、地域要因に格別な変動は
ない。用途の多様性により、地価は安定的に
推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +79.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎麻生 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
１１
-11		 川崎市麻生区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m市道、
南西6.5m、
南東6m、
三方路
１中専
高度2種最高15m
宅造工事規制区域
(70,200)
b １０６０２
１１
-9		 川崎市麻生区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西10m県道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
宅造工事規制区域
(90,200)
c １０６０２
０２Ｄ
-8		 川崎市麻生区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東20m県道、
中間画地
準住居
高度3種最高20m
地区計画等
(70,200)
d １０６０２
１０Ｄ
-17		 川崎市麻生区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西8.5m市道
、中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
e １０６０２
０２
-21		 川崎市麻生区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
南東4m、
二方路
商業

(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
793,714  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
764,539 		 100
[ 106.6]
717,204 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
717,000 
b (　           ) 
302,538  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
309,194 		 100
[  62.0]
498,700 
499,000 
c (　           ) 
571,505  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
598,366 		 100
[ 116.4]
514,060 
514,000 
d (　           ) 
635,867  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
667,660 		 100
[ 132.3]
504,656 
505,000 
e (　           ) 
531,340  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
544,624 		 100
[  91.2]
597,175 
597,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    506,000 円／㎡]  



川崎麻生 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,979,842 
6,151,475 
23,828,367 
17,727,100 
6,101,267 		 （　0.9310）
5,680,280 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    132,099,535 円　　　　（　    418,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎麻生 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 232.00 ＲＣ4F1B 1,160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   400 ％   316 ㎡     19.6 m x   19.4 m  前面道路：市道     　  11.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階、１階は店舗、２階以上は事務所を想定、なお駐車場の設置は想定していない ⑦有効率　  85.6 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
232.00 
88.0 
204.16 
3,770 
769,683 		 6.0  4,618,098 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
232.00 
88.0 
204.16 
2,492 
508,767 		 3.0  1,526,301 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
232.00 
83.0 
192.56 
2,418 
465,610 		 3.0  1,396,830 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
232.00 
83.0 
192.56 
2,418 
465,610 		 3.0  1,396,830 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
232.00 
86.0 
199.52 
2,492 
497,204 		 3.0  1,491,612 
0.0  0 

計
1,160.00 
85.6 
992.96 

2,706,874 		 10,429,671 
0 
⑨年額支払賃料      2,706,874 円　×　12ヶ月　＝　      32,482,488 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     992.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,482,488 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,598,599 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,883,889 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,429,671 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          95,953 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,979,842 円　　　　（　        94,873 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０６
Ｔ
　　　　-19		 2,439  
(   2,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,811 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,789 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,770 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０２０６
Ｔ
　　　　-20		 3,220  
(   3,024) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,766 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川崎麻生 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,345,000 円  　　　　    269,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 974,475 円  　　　       32,482,488　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,007,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,286,500 円  　　　　    269,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       269,000 円  　　　　    269,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       269,000 円  　　　　    269,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,151,475 円　（　　　　　　        19,467 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 269,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　   1,160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,727,100 円  
（　　　　　        56,098 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,979,842 円      
②総費用 6,151,475 円      
③純収益　①－② 23,828,367 円      
④建物等に帰属する純収益 17,727,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,101,267 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,680,280 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,976 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    132,099,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     418,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎麻生 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市麻生区百合丘一丁目１９番８
 0212000099953-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
川崎麻生 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川崎麻生 5-1 神奈川県 神奈川第２ 氏名  不動産鑑定士　石井　健之   TEL.
鑑定評価額 157,000,000 円  １㎡当たりの価格 496,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川崎市麻生区百合丘１丁目１９番８
 ②地積
　(㎡)		 316  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)
台形
1:1		 店舗兼教室

ＲＣ4F1B		 中層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ駅前
商業地域		 南東11.5m市道 水道、ガス、下水 百合ヶ丘

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．５ｍ市道 交通

施設		 百合ヶ丘駅南西方

140m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 百合ヶ丘駅に近接する中層の店舗兼マンション、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に大きな変動は
なく、当分の間は現状を維持していくものと予測する。地価は、上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    522,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    415,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、麻生区・多摩区・宮前区にある商業地域である。主たる需要者は、賃貸事業又は投資目的で店舗、事務
所ビル用地を求める不動産会社等の法人事業者が中心である。近隣地域は駅前にあることから容積率を生かした投資用
マンション用地の需要もあるが、地区計画により建築物の１階は住宅・共同住宅にできない。取引は当事者の個別的事
情や土地の接面道路・規模・角地等の個別性に左右され、成立する価格は様々で、取引の中心価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、百合ヶ丘駅に近い店舗兼マンション、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。首都圏では低金利を背景とし
た不動産投資意欲が続き、高容積率の物件、特に駅前商業地への需要は高い。この一方で、収益価格は、地価水準に見
合う賃料・一時金が収受できず、相対的に低位に求められており、これを標準とするには限界がある。したがって、市
場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川崎多摩 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    905,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[ 99.0]		 100
[193.8]		 [100.0]
100		 497,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    475,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気及び不動産市場は企業業績の回復、低金
利等を背景に持ち直している。今後、金利動
向、海外経済の減速等の下振れリスクを注視
する必要がある。

駅前商業地に対する不動産会社、投資家等の
需要は強い。地域要因に変動はないが、立地
の割には割安感があり、地価は上昇傾向で推
移している。

形状（台形）による減価はない。個別的要因
に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +69.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川崎麻生 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０６０２
０２
-21		 川崎市麻生区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
南東4m、
二方路
商業

(100,360)
b １０６０２
０５Ｄ
-28		 川崎市麻生区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東6m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
c １０６０２
１０Ｄ
-17		 川崎市麻生区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西8.5m市道
、中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
d １０６０２
０５
-17		 川崎市多摩区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南11m県道、
中間画地
近商

(82,261)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
531,340  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.9]
569,016 		 100
[ 100.0]
569,016 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
569,000 
b (　           ) 
384,267  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
417,698 		 100
[  78.8]
530,074 
530,000 
c (　           ) 
635,867  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
669,568 		 100
[ 143.5]
466,598 
467,000 
d (　           ) 
401,019  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.4]
491,747 		 100
[  80.2]
613,151 
613,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    522,000 円／㎡]  



川崎麻生 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,527,889 
6,354,641 
24,173,248 
18,122,500 
6,050,748 		 （　0.9310）
5,633,246 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    131,005,721 円　　　　（　    415,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川崎麻生 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 232.00 ＲＣ4F1B 1,160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   400 ％   316 ㎡     19.6 m x   19.4 m  前面道路：市道     　  11.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階と１階は店舗、２階～４階は事務所を想定した。駐車場の設置は想定していない。 ⑦有効率　  85.6 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を検討して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
232.00 
88.0 
204.16 
3,781 
771,929 		 6.0  4,631,574 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
232.00 
88.0 
204.16 
2,450 
500,192 		 3.0  1,500,576 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
232.00 
83.0 
192.56 
2,480 
477,549 		 3.0  1,432,647 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
232.00 
83.0 
192.56 
2,480 
477,549 		 3.0  1,432,647 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
232.00 
86.0 
199.52 
2,650 
528,728 		 4.0  2,114,912 
0.0  0 

計
1,160.00 
85.6 
992.96 

2,755,947 		 11,112,356 
0 
⑨年額支払賃料      2,755,947 円　×　12ヶ月　＝　      33,071,364 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     992.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,071,364 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,645,709 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,425,655 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,112,356 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         102,234 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,527,889 円　　　　（　        96,607 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０６０２０２
Ｔ
　　　　-20		 4,766  
(   4,536) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[122.5]		 100
[100.0]
3,891 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,781 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b １０６０２０５
Ｔ
　　　　-14		 3,741  
(   3,629) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,817 
c １０６０２０１
Ｔ
　　　　-7		 2,970  
(   2,881) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.4]		 100
[100.0]
3,694 
川崎麻生 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,375,000 円  　　　　    275,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 992,141 円  　　　       33,071,364　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,100,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,337,500 円  　　　　    275,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       275,000 円  　　　　    275,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       275,000 円  　　　　    275,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,354,641 円　（　　　　　　        20,110 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 275,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,122,500 円  
（　　　　　        57,350 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,527,889 円      
②総費用 6,354,641 円      
③純収益　①－② 24,173,248 円      
④建物等に帰属する純収益 18,122,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,050,748 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,633,246 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,827 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    131,005,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     415,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川崎麻生 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川崎市麻生区百合丘一丁目１９番８
 0212000099953-0000
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備考